シモキタが熱い！(令和7年編) おいしい店の見分け方は〇〇
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- ■シモキタが熱い（令和7年編）
おいしい店の 事前の 見分け方は？
- －－ 消費者 経済 総研 －－
◆はじめに ( 雑談 )
－ 株主イベント に 行ってきた －
私(松田)のカブ活では､
NK 225 ETFを､中心に投資している｡
NK 225 ETFとは､日経平均株価の値に､
ほぼ一致するように､設計された､上場ファンドだ｡
その他に､個別の企業にも､投資している｡
私(松田)は､現在､下記のセクターの株主である｡
･ ＡＩ･半導体
･ 輸送機器
･ 工作機械
･ メガ･バンク
･ 不動産
･ 証券
･ I Pコンテンツ
AI･半導体のセクターでは､計4社の株を保有し､
メガバンクでは､３社の株を保有する｡
だが､IPコンテンツでは､
サンリオの1社に､しぼっている｡
▼大賑わい？
前回号でも､述べたが､
サンリオから､株主優待の招待券を貰った｡
下記のイベントへの､招待券だった｡
｢サンリオ･ピューロランド 株主 特別 貸切会｣
6/25に､サンリオ･ピューロランドに､行ってきた｡
入館して､真っ先に感じた感想は､下記だ｡
｢ すごい！ 賑わっている！ ｣
すごい､人の数だった｡
この話は､次回号で､掲載予定としている｡
今回号は､その日に､｢ 多摩センター 駅 ｣ から､
｢ 下北沢 駅 ｣ に､移動した話を､先にしたい｡
- ■シモキタ へ ？
- －－ 消費者 経済 総研 －－
6月25日のサンリオイベントは､17時までだった｡
私(松田)は､閉場時刻の17時までいた｡
サンリオ･ピューロランドは､
多摩センター駅･徒歩5分の場所にある｡
同駅には､小田急線と京王線の､2路線がある｡
サンリオ･イベントの後は､
せっかくなので､下北沢駅に､向かうこととした｡
下北沢駅も､小田急線と京王線の､２路線が通る｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆シモキタが 熱い !!
｢ シモキタが 熱い !! ｣ と言う記事を､
私(松田)は､過去号で掲載した｡
20年～22年､段階的に､下記空間が､オープンした｡
小田急電鉄による ｢ 下北 線路街 ｣
続いて､22年３月に､下記の空間が､オープンした｡
京王電鉄による ｢ ミカン下北 ｣
｢下北 線路街｣ も､｢ミカン下北｣ も､
複合･商業施設の空間だ｡
▼線路の敷地 の 上に ？
小田急の下北線路街は､小田急線の線路上にある｡
下北沢近辺の小田急線は､以前は､地上を走った｡
その小田急線は､長い年月をかけて､地下化された｡
小田急線が､地下に､潜ったことで､
線路の敷地だった､地上の空間が､空いた｡
その線路の跡地である､地上空間に､
｢ 下北 線路街 ｣という､新しい街が､生まれた｡
けっこうな 粋な街 である
飲食店や､雑貨､服飾などの様々な店舗が生まれ､
そして､｢ 温泉旅館 ｣ までもが､誕生した｡
私(松田)は､その温泉旅館で､温泉に入り､
その後､その旅館に､宿泊した｡
下北沢に 温泉旅館が 誕生したのだ
お湯は､箱根･芦ノ湖温泉の源泉から､
運ばれてきた､本物の温泉｡
この､下北線路を､私(松田)は､
テレビ朝日の番組 ｢ニュースな会 ｣ で､解説した｡
併せて､2021 注目スポット･ランキングも述べた｡
下北線路街は､
2021 注目スポット ランキングの １位とした
その番組･出演の件と､｢下北線路街｣の徹底解説は､
別ページに掲載中だ｡
本稿の下段に､リンクURLを､記載してあるので､
後で､ご覧頂きたい｡
※画像出典:テレビ朝日
- ■京王の ｢ ミカン下北 ｣ へ ？
- －－ 消費者 経済 総研 －－
小田急の下北線路街で､シモキタが､熱くなった｡
その後の､
京王の｢ミカン下北｣の誕生で､さらに､熱くなった｡
京王線の方は､地下化されず､地上に存在している｡
京王･井の頭線は､高架の上を走っている｡
その高架下 ( ガード下 ) には､空間がある｡
その高架下で､再開発されたのが､ミカン下北だ｡
ミカン下北は､
34のテナントが集まる､小粋な空間だ｡
34のうち､飲食店は､14店舗ある｡
｢ ガード下 ｣ と言ったが､おしゃれな空間だ｡
▼おいしい お店の 集合体？
ミカン下北 の特徴は､下記だ｡
｢ 希少価値のある おいしい粋な 飲食店の集合体 ｣
商業施設には､100店･1000店舗を､全国展開する､
ナショナル･チェーンの飲食店も多い｡
だが､ミカン下北は､違う
大手チェーンのような､
予想された味や､予想された空間の店､ではない｡
ミカン下北の､飲食店は､
｢ 小規模な事業者 ｣ が､運営している事が多い｡
希少性があり､個性的で､美味しい飲食店を､
小田急が､探し出し､誘致した空間である｡
ミカン下北は､
おいしい 小粋なお店の 集合体
▼オープン時に 行った
ミカン下北が､22年に､誕生した時､
私(松田)は､複数の飲食店に入店し､実食･調査した｡
おいしかった！
だが､全ての店舗は､回れなかった｡
▼今回 (6月25日)
6/25のサンリオ･イベントの後は､下北へ
今回 (6月25日) は､
前回 (22年) に､入店しなかった店に､入ってみた｡
複数の飲食店を､回ろうと､思ったが､
1店舗で､終わりになった｡
それは､何故か？
↓
1店舗目で､とても美味しく､満足したので､
このまま､この店に､ずっといたい､と思ったからだ｡
それは､ベトナム料理の､
｢ チョップ スティックス ｣ と言うお店だ｡
とても､美味しく満足だ｡
そして､コスパも良く満足だ｡
オススメである｡
▼様々なジャンルが
前項のベトナム料理店の隣は､｢ タイ料理 ｣の店だ｡
その向かいは､韓国料理だ｡
他にも､様々なジャンルがあるので､
｢ 食べ歩き ･ 食べ比べ ｣ も､おススメだ｡
- ■美味しい店の 見分け方は？
- －－ 消費者 経済 総研 －－
私(松田)は､店舗･商業施設のコンサルも担う｡
不動産開発の経験､都市開発の経験もある｡
様々な商業施設での､実食調査も､してきた｡
だから､新しい商業施設では､
｢ おいしい店か､どうか？ ｣ は､食べる前から分る｡
弊社は､店舗企業のデータベースを､構築してきた｡
約5,000社もの､店舗企業の情報が､ある｡
17年間もの年月をかけて､社員､皆で構築した｡
新･施設が､開業すれば､ ショップを､徹底調査する｡
入居する飲食店の､全ての店舗を､
実食･調査を､する事もある｡
東急による､渋谷再開発の超高層の､
渋谷ストリームが､開業した時も､全店実食した｡
5000社のデータ･ベースに､
出店企業の記載が､なければ､追加注入している｡
そのデータベースには､
各企業の総店舗数も､入力されている｡
11店以上の店舗を運営していれば､チェーン店だ｡
10店舗以下しか運営してないと､非チェーン店だ｡
★ここで、クイズ
｢ おいしい 商業施設 ｣
又は
｢ おいしくない 商業施設 ｣
この見分け方 とは？
↓
｢ 地主が 誰か ｣ で､見分ける｡
｢ 前と 同じ地主による 開発 ｣で､誕生した施設は､
おいしい可能性が､高い｡
ミカン下北は､
京王電鉄が､元々､所有していた土地だ｡
同じ地主の､京王による再開発なのだ｡
▼地主によって､変わるのか？
同じ地主が､再開発に使うお金は､主に｢工事金｣だ｡
★ここで、クイズ
では､同じ地主による､再開発ではなく､
別の地主から､土地を買った場合は､どうか？
↓
・同じ地主の場合は？
同じ地主が､再開発で､新しい商業施設を作る｡
つまり､投資額は､主に ｢ 工事金 ｣ だ｡
・別の地主の場合は？
地主Ａから地主Ｂが､土地を買って､
Ｂが､新たな建物を建設する場合は､どうか？
投資額は､主に ｢土地取得費｣ + ｢建設工事金｣だ｡
▼比較すると？
･同じ地主 の場合は､
｢工事金｣ だけ
･別の地主 の場合は､
｢工事金｣ ＋ ｢土地取得費｣ の両方
つまり､他人の土地を買って､建設すると､
投資額は､大きくなってしまう｡
★ここで、クイズ
投資額が､大きい場合は､賃料収入は､どうなるか？
↓
投資額が大きくなれば､それを回収するために､
収入を､増やす必要がある｡
商業施設の収入は､店舗テナントからの賃料だ｡
投資額が大きいと､｢賃料を高くする｣必要がある｡
★ここで、クイズ
投資額が大きいと､飲食店の味は､どうなる？
↓
新規にオープンした様々な商業施設を､
私(松田)は､その都度､現地調査を､してきた｡
施設内の飲食店での実食調査も､やってきた｡
｢おいしくない！｣ ｢もう行かない！｣
このように､感じる飲食店は､実は多い｡
特に､新宿や銀座などの ｢ 賃料 高値 挑戦 ｣ の
商業施設では､その傾向が強かった｡
そういう物件では､
不動産デベロッパーは､下記の ②を､選択する｡
① おいしい 飲食店
② 賃料を高く払う 飲食店
味より､賃料だ｡
しかし､①のお店は､｢ また､行きたい ｣ のだ｡
京王電鉄は､ミカン下北の､デベロッパーとして､
｢ おいしい店舗 ｣ を､開拓し､誘致したのだ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆開発 の 2パターン
少し､わかりにくかった､かもしれないので､
前項の話を､別の言い方で､解説してみる｡
商業施設の開発は､下記の2パターンに分かれる｡
① ｢ 建物 ｣ だけを､新たに取得する
② ｢ 土地 ｣ + ｢ 建物 ｣ を､新たに取得する
▼ ② ｢ 土地 ｣ + ｢ 建物 ｣
②では､他社が保有する不動産を購入し､
既存建物を解体し､新たに新規建物を建設する｡
費用は､下記の2点からなる｡
･土地購入代金
･工事金
▼ ① ｢ 建物 ｣ だけ
①の建物だけを､新たに取得の場合は､
元々､自社で持っていた土地を､再開発する事だ｡
この場合の費用は､下記の1点からなる｡
･工事金
もともと土地を､所有していたので､
土地購入代金は､発生しない｡
よって､この①の方は､
投資コストとしては､余裕がある｡
▼多くの お金が 必要？
一方で､後者の ② ｢土地｣ + ｢建物｣の方は､
費用がかさむ｡
よって､投資費用が､膨らむので､
多めのお金を､回収する必要がある｡
▼回収するのは 家賃？
商業施設の収益金は､
入居するテナント･ショップから受け取る家賃だ｡
よって､高いコストを､投資した以上は､
高い賃料収入で､回収する必要がある｡
つまりこの場合は､入居テナント･ショップは､
｢ おいしい店か､どうか？ ｣ は､重要ではない｡
｢ 高い家賃が､払えるか､どうか？ ｣ だ｡
この場合､100店や､1000店舗もの全国展開をする､
高い家賃が払える､大手チェーン企業が､多くなる｡
▼2パターン の 比較
まとめると､下記となる｡
① 同じ地主
投資費用は､｢ 建物 ｣ だけ｡
予算に余裕があり､おいしい店を集められる｡
② 前と後で 別の地主
投資費用は､｢ 土地 ｣ + ｢ 建物 ｣
予算に余裕なく､高い家賃を払える店を集める｡
※なお､不動産の開発には､土地代､工事金の他に､
測量費用､設計費用･･･様々あるが､
額は比較的小さいので､主な2点に､フォーカスした｡
- ■京王も 東急も
- －－ 消費者 経済 総研 －－
前項は､京王の高架下の､おいしい小粋な飲食店の
集合体の ｢ ミカン下北 ｣ に､ついてだった｡
同じようなコンセプトの施設が､｢東急｣ にもある｡
それは､どこに､あるか？
↓
東急･東横線の､中目黒駅の､高架下にある｡
2016年オープンの ｢ 中目黒 高架下 ｣ だ｡
東急東横線が､高架の上を､走る｡
中目黒高架下の方が､ミカン下北より先に誕生だ｡
中目黒高架下も､
元々､東急が自社の敷地として､持っていた場所だ｡
低未利用だった高架下を､有効活用した､再開発だ｡
その再開発では､｢ 飲食店の集合体 ｣ とした｡
これも先程の①の開発パターンだ｡
つまり､同じ地主で､工事金だけの投資費用で､
おいしく､希少価値の､飲食店が､集まっている｡
東急の中目黒高架下と､京王のミカン下北は､
立地条件･開発手法･おいしい飲食店で､共通だ｡
★ここで、クイズ
希少価値のある 魅力的な店舗は､
どうやって､誘致するのか？
なお､｢ 店舗の誘致 ｣ の業務を､
｢ リーシング ｣ と言う｡
↓
食べログや､グルメ専門誌などを､丹念に調べて､
希少価値のある銘店･名店を､探し出す｡
その後､その店舗に､出向いて実食する｡
店の魅力が確かだとなれば､出店誘致の話をする｡
これを ｢ 食べログ リーシング ｣ と言う｡
私(松田)も､やっていた｡
★ここで､クイズ
食べログは あてにして､よいのか？
点数の評価は､妥当な数字なのか？
↓
食べログの点数･評価は､算定基準が､
不透明なので､信頼性に疑問との声もあった｡
消費者 経済 総研 は､入店･実食･調査した飲食店を
弊社独自に､採点･評価をしている｡
｢ 弊社の採点 ｣ と､ ｢ 食べログ 点数 ｣ は､
相関度が高かった｡
よって､弊社は､食べログを､参考にしている｡
- ■沿線 価値 向上 とは？
- －－ 消費者 経済 総研 －－
★ここで、クイズ
東急や京王が､小規模･魅力的な飲食店を､
誘致する理由 とは？
↓
東急で､解説していく｡
渋谷は､100年に1回の､大･再開発が､なされた｡
渋谷は､東急グループによる､再開発が多かった｡
東急グループは､
渋谷駅周辺の土地を､もともと､保有していた｡
よって､先程の開発パターンの､①の方となる｡
例えば､2018年に誕生した ｢ 渋谷ストリーム ｣ は
30店舗の､飲食店による､商業施設だ｡
数が少なく､希少価値があり､個性的で､
おいしい魅力的な飲食店の集合体だ｡
近年の東急の商業施設では､
｢中小の飲食店｣を､積極的に誘致した｡
既述の通り､高い賃料を払える店や､大手チェーンが
｢おいしい魅力店｣ だとは､限らない｡
東急は､｢資本力｣ ではなく､｢魅力｣ で選んでいる｡
★ここで、クイズ
不動産･都市開発のデベロッパーには､
三井不動産､三菱地所､住友不動産などもある｡
東急の都市開発･街づくりの､特徴は､何か？
↓
東急の街づくり開発の特徴は､｢面的な 広がり｣ だ｡
渋谷の再開発は､広域渋谷エリア開発と呼ばれる｡
渋谷駅の､周辺だけ､ではない｡
渋谷駅を中心に､
代官山､中目黒､恵比寿､原宿､表参道などが対象だ｡
さらに､東急線の､沿線も､広域開発した｡
その ｢ 沿線の広域開発 ｣ は､
｢ 東急 多摩田園都市 開発 ｣ の事業名称｡
それは､下記のように､広いエリアだ｡
梶ヶ谷～中央林間まで
川崎､横浜､町田､大和の､4市に､またがる｡
★ここで、クイズ
魅力的で､希少な店舗が､あることで､
〇〇〇〇が､向上する？ 〇〇〇〇 とは？
↓
〇〇〇〇とは､｢ 沿線価値 ｣ だ｡
｢ 沿線価値 の 向上 ｣ が､キーワードだ｡
渋谷駅の脇の渋谷ストリームや､中目黒高架下は､
高い家賃の店よりも､ おいしい店が､選ばれた｡
この狭い地域で､家賃で儲けよう､とはしていない｡
｢ 広域で､儲けるのだ ｣
魅力的なお店が､東急の沿線に､あれば､
｢ この街に 住みたい ｣ と思う人が､増える｡
東急の街に､
住みたい､家を買いたい､買い物したい､となる｡
住む人が増えれば､東急の住宅事業が､繁盛する｡
住人増加で､買い物する人が､増えれば､どうか？
東急百貨店､東急ストア(スーパーマーケット)が､繫盛する｡
電車に乗る人も､増えるので､東急電鉄が繫盛する｡
魅力的な店舗の存在が､きっかけになり､
広域･全体へ､様々な､波及効果が､生まれるのだ｡
それで東急線の沿線の価値が､広域で向上する｡
東急は､下記を､重視している｡
｢ 東急線の " 沿線全体 の 価値向上 " ｣
･渋谷や中目黒などに､魅力的な店がある
だが､そこでの家賃で､儲ける､わけでは無い
↓
･魅力店舗がある事で､ 東急沿線に､人が集まる
沿線の､広域な全体エリアで､繁盛する
↓
･広く､ 東急の 沿線の 価値を 向上させる
下記の2つが､リンクしているのだ｡
･沿線の街の､人々の喜び
･東急グループの､様々な収益
これが､｢ 沿線 価値 向上 ｣ の戦略に基づく､
｢ 東急の 街づくり ｣ の手法だ｡
※注：
東急の沿線価値向上の取り組みは､
魅力的な飲食店の誘致だけではない｡
様々なアイテムやサービス等が､
価値向上の起点となる｡
また本稿における分析･解説は､
コンサルタントとしての､私(松田)の独自の解析が､
基になっている｡
よって､本稿の内容は､
東急､京王､小田急が公式に発表した見解ではない｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆おいしい店へ､出かけよう
昭和～平成の､駅ビル､ショッピング･センターの
飲食店は､おいしいとは､言えなかった｡
平成終盤～令和の商業施設には､
おいしい飲食店が､増えた｡
あなたも､今までと違う商業施設を､
楽しんでみては､いかが？
最近は、暑いから､
ベトナムやタイ等の､エスニック料理を､
楽しんでみませんか？
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↓
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小田急の おしゃれで､小粋な新しい 下北の街は､
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- 【著作者 プロフィール】
- ■松田 優幸 経歴
(消費者経済|チーフ･コンサルタント)
◆1986年 私立 武蔵高校 卒業
◆1991年 慶応大学 経済学部 卒業
＊経済学部４年間で、下記を専攻
･マクロ経済学(GDP､失業率､物価､投資､貿易等)
･ミクロ経済学(家計､消費者､企業､生産者､市場)
･労働経済
＊経済学科 高山研究室の2年間 にて、
･貿易経済学・環境経済学を研究
◆慶応大学を卒業後、東急不動産(株)、
東急(株)、(株)リテール エステートで勤務
＊1991年､東急不動産に新卒入社し、
途中､親会社の東急(株)に、逆出向※
※親会社とは、広義･慣用句での親会社
＊2005年､消費･商業･経済のコンサルティング
会社のリテールエステートに移籍
＊東急グループでは、
消費経済の最前線である店舗･商業施設等を担当｡
各種施設の企画開発･運営､店舗指導､接客等で、
消費の現場の最前線に立つ
＊リテールエステートでは、
全国の消費経済の現場を調査･分析。
その数は､受託調査+自主調査で多岐にわたる｡
商業コンサルとして､店舗企業･約5000社を､
リサーチ･分析したデータベースも構築
◆２６年間の間「個人投資家」としても、活動中
株式の投資家として､
マクロ経済(金利､GDP､物価､貿易､為替)の分析や
ミクロ経済(企業動向､決算､市場)の分析にも、
注力している。
◆近年は、
消費･経済･商業･店舗･ヒットトレンド等で､
番組出演､執筆･寄稿､セミナー･講演で活動
◆現 在は、
消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
兼､(株)リテール エステート リテール事業部長
◆資格は、
ファイナンシャル・プランナーほか
■当総研について
◆研究所概要
＊名 称 ： 消費者経済総研
＊所在地 ： 東京都新宿区新宿6-29-20
＊代表者 ： 松田優子
＊U R L ： https://retail-e.com/souken.html
＊事業内容： 消費･商業･経済の、
調査･分析･予測のシンクタンク
◆会社概要
「消費者経済総研」は、
株式会社リテールエステート内の研究部署です。
従来の｢(株)リテールエステート リテール事業部
消費者経済研究室」を分離･改称し設立
＊会社名：株式会社リテールエステート
＊所在地：東京都新宿区新宿6-29-20
＊代表者：松田優子
＊設立 ：2000 年(平成12年)
＊事業内容：商業･消費･経済のコンサルティング
■松田優幸が登壇のセミナーの様子
- ご案内・ご注意事項
- ＊消費者経済総研のサイト内の
情報の無断転載は禁止です。
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①出典明記
②当総研サイトの｢該当ページに､リンク｣を貼る｡
上記の①②の2つを同時に満たす場合は、
事前許可も事後連絡も不要で､引用できます｡
①②を同時に満たせば、引用する
文字数・情報量の制限は、特にありません。
(もっと言いますと、
①②を同時に満したうえで､拡散は歓迎です）
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