リテールエステートの「商業施設プロデュース」業務メニュー

◆定例会議型　 　依頼人様のオフィスや、対象物件内の事務所 等において、毎週、又は、２回／月 等でのペースで開催する 　プロジェクト会議へ、弊社が商業コンサルタントとして出席し、助言･提言･提案等を行うパターンです。 　 　＊月額定額制です。 ◆タイムチャージ型　 　依頼人様が推進するプロジェクトに対して、弊社がご要望に沿いながら調査･分析･企画など活動します。 　 　＊弊社が投下した「人工時間×人工単価」をタイムカード提出し承認頂き､委託料とするパターンです｡ ◆プロジェクト・レポート型　 　１つのテーマに対して、レポート冊子に内容を記載し、それに基づいて、説明するパターンです。 　 　 　＊１案件ごと料金設定です。

「新規計画」と「既存リニューアル」

　＊既存施設のリニューアルについては、「商業施設リニューアル」のぺージもご覧下さい。

リテールエステートは、【バリューＵＰ】します

リテールエステートは、【商業施設のバリューＵＰ】を最大の強みとしています。

バリューＵＰとは、商業施設の
　「作品性・魅力度性を、ＵＰ」すると同時に、
　「収益性・資産価値を、ＵＰ」することで実現します。

リテールエステートは、作品性・商品性 の両方を、バリューＵＰします。
これにより、資産価値は向上し、売却時には、転売利益の極大化につながります。

▶ リテールエステートは、商業施設を【バリューＵＰ】します

デベロッパーの視点で活動します

リテール事業部は、事業部長の松田優幸が統括します。

前職のデベロッパー東急不動産・東急電鉄 在籍時における、商業施設の開発から運営までの
一連の業務において、大きな成功を収めたキャリアを有します。

また、リテール エステートにおいて、商業コンサルタントとしての豊富なキャリアを有し、
その実績とノウハウで、貴社のＳＣプロデュースをサポートします。

デベロッパー・オーナ―にとって、何が必要で、何が重要で、何が困るか などを、
充分理解した上での、業務遂行になります。 　

▶ デベロッパー出身者の 商業コンサルタントが、デベロッパー・オーナー目線で、
商業施設プロデュース のサポートを お届けします　

「魅力度」を、バリューＵＰします

このページの前半では、「魅力度ＵＰ」を、お話しさせて頂きます
後半では、「商品性（資産価値）」のバリューＵＰについて、お話させて頂きます。

リテール事業部長の松田優幸は、魅力度ＵＰに、豊富なノウハウと実績を有します。

松田優幸が手掛けた商業施設は、
日本不動産学会の業績賞の受賞や､国土交通省の注目商業施設になると同時に、
国土交通省からの公演要請もありました。

また、東京大学の都市工学研究者からの取材や、東京大学学園祭での街づくりトップ事例として
ピックアップされ、その他、各大学の建築研究者からの取材もうけました。

さらに、「商店建築」にも掲載される等々と、
【 魅力的 空間 】として、各方面からの注目を集めてきました。

それらの商業施設は、今日まで、数多くのテレビＣＭ、ドラマ、映画の撮影舞台として、
登場しています。

このように、美しい映像の背景として使われる魅力的空間を、生み出してきました。

▶これらのノウハウ・実績を基に、作品性・魅力性を、ＵＰします　　　

商業施設の最先端の「魅力性」を獲得しています

コンセプトワーク、ＭＤ、テナントミックスについても、常に最新のものも取り入れ、
データ化しています。

新規にオープンする商業施設のオープン予定を把握し、オープン後には、視察に行き、
コンセプトワーク、ＭＤ、テナントミックスを、調査・分析し、
そして、弊社のデータベースに入れ、最新の魅力性のノウハウを蓄積しています。

飲食店中心の商業施設の場合おいては、飲食店が３０店舗の商業施設のときは、３０店全部の飲食店を、
実際に飲食視察をした施設もあります。このように、徹底した現場の調査・分析をします。

その分析の一部は、「リテールエステートのメールマガジン」として、メルマガ会員様
（クライアント様は、準会員待遇)へ、定期的にお送りし、好評を頂戴しています。

▶ 最新のコンセプト、ＭＤ、テナントミックスをデータ化し　
商業施設の【 最先端の魅力性 】を、把握しています　　

「収益性」ＵＰを、お届けします

　　　　　物件バリューを、どれだけアップサイド に持っていけるか？　

既存物件では、
満室稼働物件よりも、空室が多い物件であれば、あるほど、
アップサイドのチャンスが増えます。

一方、新規の開発では、
更地等を仕入れ、建物をはじめとした空間を創出し、テナントが入居し、
賃料等、付帯収入（看板、アンテナ、催事・・・様々あり）の収入を獲得します。

その開発プロセスでは、

　・上段記載の「魅力性向上」による、集客ＵＰ・売上ＵＰ → 賃料ＵＰ
　・ＬＭ（リーシング・マネジメント）導入による、リースＵＰ・賃料単価のＵＰ
　・契約形態の工夫による、賃料単価のＵＰ
　・内装支援（Ａダッシュ工事）による、賃料単価のＵＰ
　・屋外広告設置・アンテナ設置・自販機設置・催事開催 等々での、付帯収入のＵＰ
　・駐車場の運営形態変更での収入のＵＰ　・・・等々で、

様々な収入ＵＰの機会 が、あります。

また、様々なコストダウンによっても、ＮＯＩ ( キャッシュフロー ) 増大が可能です

このように、SCプロデュース のプロセスの中で、多くの「収入ＵＰのチャンス」があります。

オフィス・レジよりも、商業施設は、ボラティリティ が高いとされます。
それだけアップサイドを狙えるという事です。

▶ リテールエステートは 「収益性」ＵＰを お届けします◆　　　

ＬＭによって「収益性ＵＰ」します

キャッシュＵＰの各ポイントの中でも、特に皆さまの関心が高いのは、
やはり、リーシングにおける、高稼働・満室稼働、そして、高額賃料でしょう。

オフィス・レジのリーシングと、商業施設のリーシングは、大きく異なります。

商業施設においては、ＬＭ（リーシング・マネジメント）の導入が、成否のカギになります。

▶「収益性ＵＰ」のメインは、ＬＭの導入です　　　　　　　　　

◆ ＬＭの詳細は、「リーシング」のページをご覧ください。

◆「週刊ビル経営」のリーシング特集号での 松田優幸のインタビュー記事も、ご覧ください。

「プレ・ヒアリング」で、リスク回避します

開発企画のプランには、テナントニーズの裏づけが必要です。

プランの内容が、バラ色でも、それに対応できるテナントがいなければ、
まさに「 絵に描いたモチ 」になります。

しばしばある、失敗した「残念な商業施設」は、机上プランのみで開発推進した場合に生まれます。

リテールエステートでは、「プランの独り歩き」にならないように、
テナントの出店ニーズを把握しながら、プランニングを深めます。

そのために、商業施設の開発では、店舗テナントへの「プレ・ヒアリング」が重要です。

リテールエステートのテナントリストには、約５０００社の豊富で詳細なデータベースがあります。

▶ 机上の空論ではなく店舗テナントとの豊富な　　　　
ネットワーク・データによりリスク回避をします　

「賃料相場の把握」 → 「テナントニーズの把握」 の手順が重要です

■賃料相場の把握 　

まずは、周辺相場を調査します。全国どこでも、賃料相場の報告をします。
商業施設は、オフィスビルやマンションとは異なります。

　
■テナントニーズの把握

オフィスやレジは、周辺事例との比較を行って、値付けをするケースが多いですが、
商業施設・店舗物件は、それだけでは不十分です。

商業施設の 開口部、看板スペース、ゾーニング、全体プラン、プロモーション・・
などのあり方で、隣接物件でも、同一物件であっても、賃料が、数倍も変わります。

近隣の類似店の成約賃料を基に賃料を設定しても、
その賃料価格での出店が成立しないことがあります。
同一エリアでの出店は、商圏内の消費需要を食い合ってしまうため、出店できないからです。

こうして、商業施設は、オフィスビルやマンションとは、異なるアプローチが必要となります。
　
つまり、賃料相場の把握の業務の後に、
「プレ・ヒアリング」を行い、テナントニーズを把握する必要があります。

▶ 豊富なテナントとのネットワークから、初期診断もスピィーディーです。　
　
最短２日後の報告も可能で、短期の用地仕入れの入札にも間に合います。

依頼人様について

弊社のクライント様は、大手総合デベロッパーをはじめ、総合ＰＭ会社まで、
商業施設開発の プラスの部分と、苦しい部分を経験し、商業施設を詳しくご存知である方々から
ご発注を頂戴しています。

補足事項

・利益相反排除 　
　リテール エステートは、依頼人様の課題解決に集中するため、
　依頼人様の利益最大化のため、内装設計・工事等の付帯業務のご案内をしていません。

・物件の秘匿性から、テナント打診をふくめ、一切の情報を外部に出さない
　社内内部査定・企画・コンサル等の実績も多数あります。

・秘匿案件でも、秘匿案件でなくても、クライアント様から案件をお話いただいた直後に、
　クライアント様、物件名称を暗号に置き換えて、社内でも暗号名称しか使いません。

・ご依頼があれば、ＣＡ（守秘義務契約書）の提出もすみやかに実施いたします。

弊社の「ＳＣプロデュース」メニューの導入企業一覧

・三井不動産 株式会社
・東急不動産 株式会社
・ＡＭＰＭ会社　Ａ社
・ＡＭＰＭ会社　Ｂ社
・大手外資投資会社 Ａ社
・大手外資投資会社 Ｂ社
・その他・・・　　　　　以上、主要顧客のみ

＊ＳＣプロデュースについて、詳しくは、お電話・メールにて、お尋ねください。