リテールエステートは、【バリューUP】します


リテールエステートは、【商業施設のバリューUP】を最大の強みとしています。

バリューUPとは、商業施設の
 「作品性・魅力度性を、UP」すると同時に、
 「収益性・資産価値を、UP」することで実現します。

リテールエステートは、作品性・商品性 の両方を、バリューUPします。
これにより、資産価値は向上し、売却時には、転売利益の極大化につながります。
◆リテールエステートは、商業施設を【バリューUP】します◆  




デベロッパーの視点で活動します

リテール企画営業部は、企画営業部長の松田優幸が統括します。

前職のデベロッパー東急不動産・東急電鉄 在籍時における、商業施設の開発から運営までの
一連の業務において、大きな成功を収めたキャリアを有します。

また、リテール エステートにおいて、商業コンサルタントとしての豊富なキャリアを有し、
その実績とノウハウで、貴社のSCプロデュースをサポートします。

デベロッパー・オーナ―にとって、何が必要で、何が重要で、何が困るか などを、
充分理解した上での、業務遂行になります。  
◆デベロッパー出身者の 商業コンサルタントが、デベロッパー・オーナー目線で、
商業施設プロデュース のサポートを お届けします◆ 




「魅力度」を、バリューUPします

このページの前半では、「魅力度UP」を、お話しさせて頂きます
後半では、「商品性(資産価値)」のバリューUPについて、お話させて頂きます。

企画営業部長の松田優幸は、魅力度UPに、豊富なノウハウと実績を有します。

松田優幸が手掛けた商業施設は、
日本不動産学会の業績賞の受賞や、国土交通省の注目商業施設になると同時に、
国土交通省からの公演要請もありました。

また、東京大学の都市工学研究者からの取材や、東京大学学園祭での街づくりトップ事例として
ピックアップされ、その他、各大学の建築研究者からの取材もうけました。

さらに、「商店建築」にも掲載される等々と、
【 魅力的 空間 】として、各方面からの注目を集めてきました。

それらの商業施設は、今日まで、数多くのテレビCM、ドラマ、映画の撮影舞台として、
登場しています。

このように、美しい映像の背景として使われる魅力的空間を、生み出してきました。
これらのノウハウ・実績を基に作品性・魅力性を、UPします◆ 



商業施設の最先端の「魅力性」を獲得しています

コンセプトワーク、MD、テナントミックスについても、常に最新のものも取り入れ、
データ化しています。

新規にオープンする商業施設のオープン予定を把握し、オープン後には、視察に行き、
コンセプトワーク、MD、テナントミックスを、調査・分析し、
そして、弊社のデータベースに入れ、最新の魅力性のノウハウを蓄積しています。

飲食店中心の商業施設の場合おいては、飲食店が21店舗の商業施設のときは、全部の飲食店を、
実際に飲食視察をした施設もあります。このように、徹底した現場の調査・分析をします。

その分析の一部は、「リテールエステートのメールマガジン」として、メルマガ会員様
(クライアント様は、準会員待遇)へ、定期的にお送りし、好評を頂戴しています。
◆最新のコンセプト、MD、テナントミックスをデータ化し
商業施設の【 最先端の魅力性 】を、把握しています◆ 



「収益性」UPを、お届けします
     物件バリューを、どれだけアップサイド に持っていけるか? 

既存物件では、
満室稼働物件よりも、空室が多い物件であれば、あるほど、
アップサイドのチャンスが増えます。

一方、新規の開発では、
更地等を仕入れ、建物をはじめとした空間を創出し、テナントが入居し、
賃料等、付帯収入(看板、アンテナ、催事・・・様々あり)の収入を獲得します。

その開発プロセスでは、

 ・上段記載の「魅力性向上」による、集客UP・売上UP → 賃料UP
 ・LM(リーシング・マネジメント)導入による、リースUP・賃料単価のUP
 ・契約形態の工夫による、賃料単価のUP
 ・内装支援(Aダッシュ工事)による、賃料単価のUP
 ・屋外広告設置・アンテナ設置・自販機設置・催事開催 等々での、付帯収入のUP
 ・駐車場の運営形態変更での収入のUP ・・・等々で、

様々な収入UPの機会 が、あります。

また、様々なコストダウンによっても、NOI ( キャッシュフロー ) 増大が可能です

このように、SCプロデュース のプロセスの中で、多くの「収入UPのチャンス」があります。

オフィス・レジよりも、商業施設は、ボラティリティ が高いとされます。
それだけアップサイドを狙えるという事です。
◆リテールエステートは 「収益性」UPを お届けします◆



LMによって「収益性UP」します

キャッシュUPの各ポイントの中でも、特に皆さまの関心が高いのは、
やはり、リーシングにおける、高稼働・満室稼働、そして、高額賃料でしょう。

オフィス・レジのリーシングと、商業施設のリーシングは、大きく異なります。

商業施設においては、LM(リーシング・マネジメント)の導入が、成否のカギになります。
◆「収益性UP」のメインは、LMの導入です◆

◆ LMの詳細は、「リーシング」のページをご覧ください。

◆「週刊ビル経営」のリーシング特集号での 松田優幸のインタビュー記事も、ご覧ください。



「プレ・ヒアリング」で、リスク回避します

開発企画のプランには、テナントニーズの裏づけが必要です。

プランの内容が、バラ色でも、それに対応できるテナントがいなければ、
まさに「 絵に描いたモチ 」になります。

しばしばある、失敗した「残念な商業施設」は、机上プランのみで開発推進した場合に生まれます。

リテールエステートでは、「プランの独り歩き」にならないように、
テナントの出店ニーズを把握しながら、プランニングを深めます。

そのために、商業施設の開発では、店舗テナントへの「プレ・ヒアリング」が重要です。

リテールエステートのテナントリストには、約5000社の豊富で詳細なデータベースがあります。
◆机上の空論ではなく
店舗テナントとの 豊富なネットワーク・データにより
リスク回避をします◆



「賃料相場の把握」 → 「テナントニーズの把握」 の手順が重要です

■賃料相場の把握  

まずは、周辺相場を調査します。全国どこでも、賃料相場の報告をします。
商業施設は、オフィスビルやマンションとは異なります。

 
■テナントニーズの把握

オフィスやレジは、周辺事例との比較を行って、値付けをするケースが多いですが、
商業施設・店舗物件は、それだけでは不十分です。

商業施設の 開口部、看板スペース、ゾーニング、全体プラン、プロモーション・・
などのあり方で、隣接物件でも、同一物件であっても、賃料が、数倍も変わります。

近隣の類似店の成約賃料を基に賃料を設定しても、
その賃料価格での出店が成立しないことがあります。
同一エリアでの出店は、商圏内の消費需要を食い合ってしまうため、出店できないからです。

こうして、商業施設は、オフィスビルやマンションとは、異なるアプローチが必要となります。
 
つまり、賃料相場の把握の業務の後に、
「プレ・ヒアリング」を行い、テナントニーズを把握する必要があります。
◆豊富なテナントとのネットワークから、初期診断もスピィーディーです。 
 
最短 2日後 の報告も可能で、短期での用地仕入れの入札にも、間に合います◆



依頼人様について
弊社のクライント様は、大手総合デベロッパーをはじめ、総合PM会社まで、
商業施設開発の プラスの部分と、苦しい部分を経験し、商業施設を詳しくご存知である方々から
ご発注を頂戴しています。


補足事項
・利益相反排除  
 リテール エステートは、依頼人様の課題解決に集中するため、
 依頼人様の利益最大化のため、内装設計・工事等の付帯業務のご案内をしていません。

・物件の秘匿性から、テナント打診をふくめ、一切の情報を外部に出さない
 社内内部査定・企画・コンサル等の実績も多数あります。

・秘匿案件でも、秘匿案件でなくても、クライアント様から案件をお話いただいた直後に、
 クライアント様、物件名称を暗号に置き換えて、社内でも暗号名称しか使いません。

・ご依頼があれば、CA(守秘義務契約書)の提出もすみやかに実施いたします。


弊社の「SCプロデュース」メニューの導入企業一覧
・三井不動産 株式会社
・東急不動産 株式会社
・AMPM会社 A社
・AMPM会社 B社
・大手外資投資会社 A社
・大手外資投資会社 B社
・その他・・・     以上、主要顧客のみ


*SCプロデュースについて、詳しくは、お電話・メールにて、お尋ねください。