「渋谷がヒロガル」広域シブヤ圏構想とは?|連載シリーズ渋谷再開発その7|消費者経済総研|2019年11月28日


TBS「 爆笑問題 の 日曜サンデー 」に、松田優幸が、11/10(日)生放送・生出演し、
渋谷 再開発を「渋谷スクランブルスクエア」を中心に解説しました(45分間)

テーマ・タイトルは「~にょきにょき生える!? 再開発が進む「渋谷」をマナブ!~」

出演者4人は、写真の右から松田、女子アナの江藤 愛さん、太田 光さん、田中 裕二さん



シブヤの 街が さらに 広がる
「広域 シブヤ圏 構想」とは?

|連載シリーズ 渋谷 再開発|

渋谷に30年も居る、元東急社員の
商業施設コンサルタントが、徹底解説。

100年に一度の渋谷再開発では、
様々な、複合商業施設が、続々誕生です。

今回号は、連載シリーズ その7
「広域 シブヤ圏 構想」です。

消費と経済を科学する「消費者 経済 総研」
(東京都新宿区、代表:松田 幸治)は、
2019/11/28に、掲題内容を掲出します。

100年に一度の渋谷再開発に関連して、
「連載シリーズ 渋谷再開発」を連続して掲載しています。

消費者経済総研は、チーフ・コンサルタントの松田優幸を筆頭に、
消費・商業・経済の評論家・専門家として、
でわかりやすい解説をお届けしています。

番組出演・執筆・講演等のご依頼は、
お電話・メールにてご連絡ください。

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本ページは、修正・加筆等で、上書き更新されていきます。
*初稿:2019年11月28日

*当方が提供する情報は、正確性・完全性・有効性・真実性・最新性・適法性等何らの保証もなく、
利用・活用は、利活用者の自らの判断・責任であり、損害が生じても当方は一切の責任を負いません。
「 連載シリーズ 渋谷再開発」

「連載シリーズ 渋谷再開発」として、続々誕生の渋谷の複合商業施設を、連載していきます。
筆者は、東急不動産(株)、東急(株)で、広域渋谷の複合施設の企画・開発・運営をしてきました。
その後、商業施設コンサルタントとして、全国の複合商業施設を調査分析してきました。

番組出演・執筆・講演等のご依頼は、お電話・メールにてご連絡下さい。

ご注意
このテーマに関連し、なにがしかの判断をなさる際は、自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上、対応して下さい。また「免責事項」をお読みください。
消費・商業・経済を、わかりやすく解説 消費者経済総研
「シリーズ 渋谷再開発」の過去号は、

◆その1は「渋谷スクランブルスクエア」 渋谷再開発の 本丸誕生 

◆その2は「渋谷ストリーム 」 おいしい路地空間が、ビルの中に誕生

◆その3は「渋谷パルコ」 驚愕の 未来型施設 が誕生


◆その4は「東急が、シブヤの街を 広げる。 東急が、人の交流を促進 する」

◆その5は「渋谷キャスト」詳細編

◆その6は「渋谷ブリッジ」詳細編 でした。


■今回号のその7は「東急の 広域シブヤ圏 構想」です。



      ■■今回号の 注目ポイント■■

東急の「 広域 シブヤ圏 構想 」とは ?
 東急は「 Greater SHIBUYA 」構想とも言う

「広域 シブヤ」とは、どこ?

東急は、シブヤの街を、広げるつもり?

東急が、シブヤの街を、さらに、もっと広げて、広域シブヤへ ?

東急は、シブヤを「 日本一 訪れたい 街 」にすべく
 シブヤを、広域で バリューUPし、日本一 へ


シブヤの路地・路地裏には、昔から、魅力的な中小店がある。 その理由とは?

広域 バリューUPで、不動産高騰したら、中小店舗は、どうなる?

広域シブヤ開発では、東急と無関係な「小規模な銘店」は、共存できるのか?


広域シブヤの「中心拠点」「周辺拠点」「中間ゾーン」の3つとは 何 ?


日本での「再開発」は、「街づくり」なのか? 「街壊し」なのか?

「東急の広域バリューUP」と「一般の大規模 再開発」とは、何が違うのか?

「広域渋谷」に関する、東急2社の公式内容 とは ?




東急の「 広域 シブヤ圏 構想 」とは ?

~ 東急は「 Greater SHIBUYA 」構想とも言う ~

東急は、シブヤの街を、広げる つもり?

東急は、建物を1棟づつ、建設しながらの開発を、継続しています。
さらに「点」(単体の建物) から、「面」(広域エリア) へ、広げようと、しています。

渋谷駅には、駅直結の「渋谷スクランブルスクエア」「渋谷ストリーム」等が、あります。
いずれも、東急が開発した、複合商業施設です。

「連載シリーズ 渋谷再開発」の第1、2号でも、それらの施設を、掲載しました。

「連載シリーズ 渋谷再開発」の第4、5、6号は、「渋谷キャスト」と「渋谷ブリッジ」でした。
「渋谷キャスト と 渋谷ブリッジ」は、渋谷駅直結では、ありません。

その2つとも、渋谷駅からは、徒歩10分くらいなので、少し距離があります。
「渋谷キャスト」は、シブヤの側にあり、「渋谷ブリッジ」は、側にあります。

東急により、渋谷の街が「北と南」に、広がりを、見せたのです。

 ~こうして、東急は、シブヤの街を、広げています~


東急がシブヤの街を、もっと、さらに、広げて、広域シブヤ圏へ ?

*「広域 シブヤ」とは、どこ?

広域 シブヤの範囲は、渋谷駅を中心の「半径2.5km圏」です。

街の名前では、どうでしょうか?
西側では「代官山・中目黒」で、南側では「恵比寿」です。北東側は「原宿・表参道」です。
いずれも個性豊かで、魅力的な街です。それらを含むエリアが「広域 シブヤ」です。

代官山、中目黒・・・などは、「渋谷」ではなく、渋谷の「隣りの街」です。
これらの「 隣りの街 」を「 広域シブヤ圏の "周辺拠点" 」として、位置付けます。

東急は、これらの「周辺拠点の街」でも、魅力的な街づくり開発を、継続しています。

*代官山では?
代官山には「テノハ代官山」「ログロード代官山」をはじめとした、商業施設があります。
また、住宅も、昔から開発してきました。

*中目黒では?
中目黒は「中目黒高架下」という「お洒落で、おいしい ガード下の食空間」を開発しました。
恵比寿には、商業施設の「キュープラザ恵比寿」の他、オフィスビルや住宅もあります。

*原宿では?
原宿には「キュープラザ原宿」や「東急プラザ表参道原宿」があります。
さらに、新たな開発である「神宮前六丁目の再開発」も、進んでいます。

*表参道では?
表参道には「グラッセリア青山」を始めとした、いくつかの施設があります。




東急は、シブヤを「日本一訪れたい街」へ

 ~ シブヤを、広域で バリューUPし、日本一へ ~

上記の「周辺拠点」の魅力をつなげて、東急は「広域 シブヤ 圏」の魅力向上を、図ります。
さらに、今後も、各所の開発で「広域 シブヤ」の魅力UPを、図ります。

こうして、周辺拠点の「働く・遊ぶ・暮らす」が融合する「ALL IN ONEの街」となります。
そして「広域 シブヤ圏 構想」により「世界の SHIBUYA」として、アピールできます。

様々な施策により、東急は、渋谷が「日本一訪れたい街」になるよう仕掛けています。




シブヤの路地・路地裏の店

 ~路地・路地裏には、昔から、魅力的な中小店がある。 その理由とは?~

*「新宿や、銀座」は、どんな形状の街路?

新宿東口には、様々な商業施設などが、あります。
アルタから伊勢丹本店までの、新宿通りの周辺は、直線・直角な街路が、多いです。
街の高低差は、あまり、ありません。買い物するには便利な街です。

銀座は、さらに、直線・直角な街路の街です。高低差は、ほぼ、ありません
もともと、海だったところを埋め立てたので、そのように、形成しやすかったのでしょう。

*「渋谷」は、どうか?

渋谷は、渋谷川・宇田川などの川が、あるため、すり鉢状の街で「高低差」が、あります。
スペイン坂・ペンギン坂 などの「坂」は、古くから有名です。

また、直線・直角な街ではなく、複雑で入り組んだ街路の街、でもあります。
その「高低差があり、入り組んだ街」であることが、渋谷の個性でもありました。

この特徴で、以前から周縁の路地裏にも、個性的・魅力的な店が、存在しやすかったのです。

 ~それは、どうして、でしょうか?~

坂や階段の上に、どんなお店があるかは、坂・階段の手前では、わからない事も、多いです。
坂・階段を上ると、「あっ! こんなお店が、あった」と、発見の楽しさが生まれます。

同様に、入り組んだ街は、角を曲がるたびに、意外なお店を、発見する楽しさが、あります。
このように、曲がるたびに、または、上るたびに、発見する楽しさがあります。

 ~この路地を曲がったら、路地裏には、どんなお店が、あるのだろう?~

曲がった先の路地裏のお店であっても、興味を持たれて、存続できるのです。

「曲がり」が、あるより、「直線」の方が、設計や建設は、簡単です。
しかし近年の大規模な商業施設では「通路を意図的に 曲げる 演出」をします。

 ※「曲がり」を、上手に表現した、新しい商業施設の「南町田グランベリーパーク」(過去号)




東急が誘致する お店は、どんな店?

~ 高い賃料を、払える 「 大手チェーン店 」 ?
  それとも「 中小の銘店 」?

商業施設のデベロッパー(不動産開発社)の収入は、テナント(お店)から貰う賃料です。
「高い賃料を払うテナント」を誘致した方が、デベロッパーの収益は、増えます。

でも、高い賃料を払える店や、大手チェーン店が、おいしい魅力的な店だとは、限りません。
(テナントの物販、飲食、サービスの3分類のうち、ここでは飲食店に注目します。)

東急は、テナント賃料の最大化を、主眼とは、しないのでしょう。
このフロア、この建物、施設、空間、街、広域な街が、いかに、魅力的で、人を引き付けるか?
ここに主眼が、あるのでしょう。

筆者が上述した内容は、東急の言葉では「 東急線の " 沿線 価値 向上 " 」です。

  こんな素敵な店がある このまちに、住みたい、家を買いたい、買い物したい。
 さらには、この沿線のこの場所に、本社を構えたい等も(楽天など)

 ~東急線沿線エリア 全体の 価値向上(バリューUP)が、主眼~

近年の広域シブヤ開発である「中目黒高架下」や「渋谷ストリーム」は、どうでしょうか?
大手チェーンよりも、魅力的で、おいしい、中小の飲食店を、東急は、誘致しました。

一般に、都心の商業施設では「味よりも、高い賃料を払う店」が、選ばれる事が、多いです。
シブヤでは「賃料よりも、魅力的な店」を東急は、選んだ、と言えるのかもしれません。




バリューUPで、不動産が高騰したら、中小店は、どうなる?

 ~東急と無関係な「中小の銘店」は、共存できるのか?~

エリアの価値が、向上することで、そのエリアの地価上昇・賃料上昇も、まねきます。

賃料が上昇すれば、資本力・賃料負担力のある、大手チェーン店の出店が増えて、
路地・路地裏の「"粋な" 中小店」が、減ってしまう可能性が、あります。

このような現象を「ジェントリフィケーション」とも言います。

 ~「路地・路地裏の 中小店」は、どうなるのでしょう? ~




「周辺拠点」「中間ゾーン」の街は?

代官山・中目黒・表参道・原宿・恵比寿の「周辺拠点」にも、個性的・魅力的な店が、あります。
広域シブヤ構想で「中心拠点の渋谷」と「周辺拠点」両方で、さらに魅力的開発が進みます

隣りの街なので、歩いて移動できます。渋谷の中心から、隣の街まで、10~15分程度です。
「ひと駅分を、電車移動」ではなく「歩きながら移動」です。

こうして「中心拠点の渋谷駅の周り」から「周辺拠点」への回遊が、促進されます。
回遊の促進で「中心拠点の渋谷駅の周り」から「周辺拠点」の間の歩行者数が増えます。

「中心拠点」と「周辺拠点」の間を「中間ゾーン」と、します。
この「中間ゾーン」も、人が増えて賑わうので、繁栄が期待できるのです。


広域シブヤ圏構想の3拠点

~「中心拠点」「周辺拠点」「中間ゾーン」の3つとも 繁栄 ?~

「中心拠点」
「渋谷スクランブルスクエア」や「渋谷ストリーム」などの開発で「中心拠点」が繁栄

「周辺拠点」
代官山・中目黒・表参道・原宿・恵比寿に、魅力施設の開発を続けることで「周辺拠点」が繁栄

「中間ゾーン」
「中心拠点」と「中心拠点」の両方が開発され、繁栄する事で、その「中間ゾーン」が繁栄


東急と無関係の「路地・路地裏の 中小店」も、繁栄とは?

こうして「広域シブヤ」が、歩いて楽しい魅力エリアになり、「広域バリューUP」となります。

「中間ゾーン」にある路地・路地裏や、古い家屋の場所でも、人の流れ・賑わいが生まれます。
これにより、中小のお店も恩恵を受け、古き銘店も無くならずに、継続できるのです。

「再開発」で失われがちな「街の粋な魅力」「古き良きもの」「多様性」も保持できます。
「古き 良きもの」に加え、さらに、街はずれの路地の「新たな銘店」の誕生も期待できます。

「広域 シブヤ 構想」による「再開発」は、単なる通常の再開発では、ありません。
「中心拠点」「中間ゾーン」「周辺拠点」全体が、バリューUP、というシナリオです

こうして「中心拠点」の渋谷も、「周辺拠点」の代官山・中目黒・・等も、中間ゾーンも、
さらに「古き」も「新しき」も両方も、いずれをも、育む街となることが、期待できるのです。

東急と無関係の、路地・路地裏の中小の銘店も、広域シブヤの中で、繁栄ができるのです。




「再開発」や「計画都市」とは?

 ~「計画都市」は、ヒトを、幸せにするのか?

 ~「再開発」は、「街づくり」なのか? 

 ~「再開発」が「街壊し」に、なってないか?

最近、このセリフを、耳にする事が、増えた気がします。

 ~再開発で、新しい店は増えた。でも、通いなれた古き良き銘店が、閉店した。。~

これでは、再開発が「街づくり」だとしても、「街壊し」にも、なってしまいます。

広域バリューUPと、大規模 再開発

 ~「広域の バリューUP(価値向上)」と
   「単なる 大規模再開発」は、違うのか?~

東急は、
「シブヤを、広域化することで、長期的に、シブヤ全体の底上げを狙う」
「短期で、収益を上げようとする、通常の [ 大型 再開発 ] とは、異なる
としています。

東急は、再開発を通じて「広域 シブヤ 圏」全体の価値を、向上させるのです。

古きも新しきも、中心も周辺も、その中間ゾーンも、東急とは無関係な店も、
いずれをも育む街づくりの姿勢を、感じられます。




参考「広域渋谷」に関する公式内容

ここまでの解説は、東急による発言に加え、
商業施設コンサルタントの筆者による見解も含んでいます。
「広域シブヤ」に関する、東急2社の、公式見解を、下に、紹介しておきます。

東急(株) の「広域 渋谷 開発」

原宿、表参道、青山、代官山、恵比寿など、個性豊かな街が点在する渋谷駅周辺。

「点(街)」から「面(エリア)」へと回遊性を高めるような開発を進め、
各地域の魅力をつなげます。


東急不動産(株) の「広域 渋谷圏」

私たち(東急不動産)のホームグラウンド「渋谷」では、近隣エリアを含む
「広域渋谷圏」を重点拠点として、広がりのある街づくりを、進めています。

 ~ 広域渋谷圏での プレゼンス確立に 向けて ~

私たちが長年拠点としてきた渋谷周辺は、青山、表参道、原宿、恵比寿、代官山など、
個性豊かな街が、複合的に結びつくエリアです。

こうした個性が、つねに新しい文化の発信地として、知名度を誇る
「渋谷」の最大の魅力でもあります。

私たちは、この渋谷駅を中心とするエリア一帯を「広域渋谷圏」と定め、
都市開発の重点拠点として、位置づけています。

今後、2020年までに開業する、渋谷駅周辺の再開発プロジェクトは、
駅周辺の回遊性を高めるだけでなく、エリア全体の人の移動をスムーズにし、
街の広がりを加速させていくと、考えています。

また、再開発事業以外にも、エリアの活性化に向け、
さまざまなオフィスビルや、商業施設の開発に取り組んでいます。

私たちは、2020年度に向けて「広域渋谷圏」で、継続的な開発を行い、
オフィス・商業施設での「No.1ポジション」を、確立していきます。

 ~ 渋谷駅周辺の「点」から 「面」での街づくりへ ~

魅力的なコンテンツで、新たなにぎわいを創出し、
世界中の誰もが、訪れたくなる街を目指します。
筆者プロフィール 松田優幸

番組出演・執筆・講演等のご依頼は、お電話・メールにてご連絡ください。

実績一覧(番組出演・執筆・寄稿・講演等)は、 こちらの実績一覧 を、ご覧下さい。

1987年 慶応大学 経済学部 入学
1991年~ 東急不動産、東急電鉄、リテールエステートで勤務
現在は、消費者経済総研のチーフ・コンサルタント
資格は、
 ・ファイナンシャル・プランナー
 ・宅地建物取引士資格者
 ・不動産コンサルティング技能登録者(新制度更新前まで)
 ・簿記3級

■ご留意事項
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■筆者プロフィール 松田優幸

1987年に、慶応大学 経済学部 入学

1991年に、東急不動産へ入社し、途中に親会社の東急電鉄へ逆出向もし、
都市開発・街づくり・不動産営業を、おこなった。

大規模タワーマンションの開発や、賃貸住宅の開発・営業も手掛けた。

 ・ファイナンシャル・プランナー認定研修修了者(ファイナンシャルプランナー3級相当)
 ・宅地建物取引士資格者
 ・不動産コンサルティング技能登録者(新制度更新前まで)
 ・簿記3級

現在は、消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
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■【 3分でわかるシリーズ 開設の動機 】

チーフ・コンサルタントの松田優幸は、1987年に慶応大学の経済学部に入学して、
4年間、マクロ経済学を始めとした各経済学を研究していました。

研究を開始した時の感想は「経済学の論文や文献は、よくわからない」でした。

その後、理解が進んだ後には
「よくわかった。しかしなんで、わざわざ、わかりにくい表現をするのか?」
との感想を持ちました。

昨今、世の中に登場する解説でも「わかりにくい」表現は、
いまだ少なくない、と感じています。

そこで「3分でわかるシリーズ」を展開することで、
多くの方々に「わかりやすく」お伝えしていく考えです。
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チーフ・コンサルタント 松田優幸