｢後編｣｢令和 商業施設の空間革命｣の理由は〇〇 宮下パークの魅力から解説|消費者経済総研|2022/4/16
- ミヤシタパークの特集|前編･後編
- ミヤシタパークの特集は､
下記の｢前編･後編｣の２ページに､分かれます｡
◆Vol.2 本ページ(後編)：
ビジネス視点での分析･解説
◆Vol.1 別ページ(前編)：
消費者視点での注目のショップ･スポット紹介
■番組出演・執筆・講演等のご依頼は､ お電話・メールにてご連絡下さい。 ■最新稿：2022年4月16日 本ページは､修正･加筆等で､ 上書き更新されていく場合があります｡ ■ご注意 ｢○○の可能性が考えられる。｣というフレーズが続くと、 読みづらくなるので「○○になる｡｣と簡略化もしています｡ 断定ではなく可能性の示唆であることを念頭に置いて下さい｡ 本ページは最新ではない情報を含む可能性があります｡ 本ページ内容に関しては、自らの責任において対応して下さい｡ また「免責事項」をお読みください ■引用 皆さまに、本ページの引用や､ リンク設定などで､広めて頂くことを､歓迎いたします｡ 引用・転載の注意･条件 をご覧下さい。 |
- ■筆者(松田)の解説実績｜街･施設･店
消費者経済総研･松田優幸が､ＴＢＳの
｢爆笑問題 の 日曜サンデー｣に生出演｡
渋谷スクランブルスクエア等の渋谷開発を解説
J-WAVE
CHINTAI
COLORSOFWONDER「2020年の最新事情･予測」
（2019年12月29日放送）
消費者経済総研･松田が､ J-WAVEに生出演｡
注目の｢ショップ､街･商業空間｣などを､解説｡
テレビ朝日｢中居正広のニュースな会 ｣に出演※画像:テレビ朝日
筆者(松田)が ｢注目の新スポットTOP3｣を解説｡
TBSテレビ｢ラヴィット！ ｣に出演
｢屋内アミューズメント施設のTOP3｣を解説｡
- ■今回号のポイント
- 今回号のポイント
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆商業施設の ｢空間革命｣ とは ?
▼令和時代は､｢ ＥＣ vs 実店舗 ｣の戦いで､
｢ 実店舗の反撃 ｣ が開始
▼新型の 商業空間･消費空間を､
不動産業界･最大手の三井不動産が､創出
▼ミヤシタ パークは､
商業施設の｢ 空間革命 ｣を実現
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆食の喜び とは ?
▼商業施設の新たな､売上げの作り方は
｢食の喜び｣｡ その理由 とは ?
▼どんな飲食店でも､受け皿になれるか?
答えは､ＮＯ｡ その理由とは?
▼新しい商業施設に､大手のチェーン店が少ない
その理由とは？
▼三井不動産が､５年前に開業した｢ららぽーと｣
そこでは､飲食店は､全体の１１％しかない｡
▼ミヤシタパークは､飲食店を受け皿として用意｡
ミヤシタパークは､全体の５１％が､飲食店
▼当施設には､20代の若者に
人気爆発の繁盛スポットがある｡その場所とは?
▼オープンエアーの飲食店､地方のご当地食､
ワイガヤの飲食店などが､配置された理由とは?
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆新型の商業施設の構成
▼新しい商業施設は､｢レディース｣ではなく
｢メンズ｣のショップが､多い理由とは?
▼なぜ､複合の用途が､増えたのか？
▼東急､西武のシブヤ開発の歴史 とは？
▼東急､西武､三井が､
シブヤ･カルチャーに､こだわる理由 とは？
- ■ なぜ､ミヤシタパークに注目か？
- なぜ､ミヤシタパークに注目か？
ミヤシタパークは、
｢美味しい飲食店｣ や、｢素敵な屋上公園｣が､
メデイアで､既に､紹介されている｡
当施設の注目点は､それだけではない｡
ＥＣに反撃する｢ 新時代の商業空間 ｣である｡
｢消費者 経済 総研｣が､時間をかけて調査し､
深く分析して､浮かび上がった注目点がある｡
その注目点のポイントは､数多くある。
今回号は､それらのポイントを解説する。
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆シリーズ｜消費の現場の 最前線
｢消費の現場の最前線｣を､店舗流通･商業不動産に
精通の｢消費者 経済 総研｣が､徹底解説する｡
- ■ ＥＣ vs 実店舗
- ＥＣ vs 実店舗
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆便利なＥＣが成長？
ＥＣ(ネット通販)は､便利で､成長を続ける｡
ＥＣの成長は､実店舗には､大きな逆風だ｡
｢消費者 経済 総研｣は､平成時代の終盤に､
｢令和は､非･移動革命の時代｣と予測･発表した｡
店舗で買うのではなく､移動せずECで購入だ｡
｢非･移動｣は､コロナ禍で､さらに大きく加速した｡
アフターコロナでも｢非･移動｣の習慣は残り､
また､広がっていくだろう｡
よって､ＥＣは今後も､成長を続ける｡
ならば､ライバルの実店舗は､生き残れるのか?
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆実店舗の反撃 とは？
「ＥＣ vs 実店舗 」において､
令和時代からは､実店舗の反撃が､開始だ｡
ＥＣサイトの中には､
｢購買での満足｣ 以外の喜びは､あまり無い｡
一方、商業施設は､
ＥＣには無い｢空間の魅力｣で､喜びを提供する。
｢ 実空間の魅力 」を､
大きくレベルアップさせ､集客を試みているのだ｡
ＥＣには無い｢空間の魅力｣で､喜びを提供する。
ＥＣに押されてきた｢ 実店舗･商業施設 ｣の
本格的な反撃が､開始されているのだ｡
- ■ 商業施設の｢空間革命｣ とは ?
- 商業施設の｢空間革命｣ とは ?
－－ 消費者 経済 総研 －－
令和時代は､
｢商業施設の 空間革命の時代 ｣とも言える｡
令和2年開業の｢ウィズ原宿｣や｢ＪＲ横浜タワー｣
の２施設にも､類似点がある｡
この2つの施設は､｢消費者 経済 総研｣の
｢注目スポット･ベスト30｣に､ランクインする｡
2施設の豊かな緑と開放的な魅力空間を評価した｡
ＪＲ横浜タワーは､駅ビルながらも､
壁面の外側に､開放ストリートが配置した｡
ウィズ原宿も､外壁がない開放空間だ｡
※別ページ参照：
｢ウイズ原宿｣
｢ＪＲ横浜タワー｣
｢注目スポット･ベスト30｣
この2つの施設は､開放感を重視した設計で､
空間の魅力度が､高い｡
｢ミヤシタ パーク｣も､
｢魅力的な緑と､開放感｣を､演出する設計がある｡
330mの長い廊下を､散策ストリートに見立て､
空間魅力を高めた点も､評価ポイントだ｡
ビルの中に居て､これほどまでの緑と開放感を､
感じられる商業施設は､珍しいのだ｡
これは､空間構成､つまりハード面だ。
一方ソフト面のＭＤ※においても､ハイレベルだ｡
ミヤシタ パークを､ハード･ソフトの両面の
優越性を評価し､ベスト30の第2位とした｡
※｢ＭＤ｣とは､
ＭerchanＤising(マーチャンダジング)の略で､
｢商品政策｣ ｢商品化計画｣のこと｡
商業施設では､商業施設のポジショニング､
コンセプト､テナントミックスに関する計画｡
一言でいうと｢ショップの構成｣のこと｡
- ■ 空間で集客しても､売上げは?
- 空間で集客しても､売上げは?
－－ 消費者 経済 総研 －－
令和は､商業空間の変化の度合が､大変高い｡
しかし､空間が魅力的で､人々が集まっても､
来場者が､お金を使わなければ､意味がない｡
では､どうやって｢売り上げ｣を作るのか?
その答えが､｢食の喜び｣だ｡
魅力的空間で､気分がＵＰすれば､
食事やアルコールを､求める流れができる｡
－－ ｢消費者 経済 総研｣ －－
◆旅行では､どうか?
観光地へ旅する人は､史跡や名勝の観光を楽しむ｡
さらに､旅では｢ご当地の食｣も､期待する｡
景勝地への宿泊旅行ほどではないが､
都内の日帰りでも､飲食への期待がある｡
空間が魅力的ならば､気分が上がある｡
友人､恋人､家族で一緒に､外食を楽しもうとする｡
これは､日常生活(ケ)ではない｡
小さな非日常(ハレ)だ｡
ミヤシタパークは、全91店の内､46店が飲食だ｡
飲食店の割合は､51％にも及ぶのだ｡
当施設は､｢飲食店という受け皿｣が､
しっかり用意できている点も､評価ポイントだ｡
－－ ｢消費者 経済 総研｣ －－
◆5年前の商業施設は､どうか?
ミヤシタパークは､2020年に､オープンした｡
その5年前の2015年に､三井不動産が開業した
｢ららぽーと立川立飛｣では､どうだろうか?
250店舗のうち､飲食店は､27店舗だ｡
飲食店は､全体の11%しかない｡
なお､｢食｣へのシフトは､三井不動産に限らない｡
商業施設の業界全体が｢食シフト｣を､進めている｡
- ■ どんな飲食店でも､よいのか?
- どんな飲食店でも､よいのか?
－－ 消費者 経済 総研 －－
気分がＵＰして､飲食店へと脚を向けた時､
どんな飲食店でも､受け皿になるか?
答えは､ＮＯだ｡
せっかく上がった気分が､
入店後に下がるような店を､人々は選択をしない｡
100店､1000店規模の大企業チェーンは､どうか?
大手チェーン店は､似た味で､似た雰囲気だ｡
大手チェーン店は､希少価値もない｡
非日常ではなく､日常に戻ってしまう｡
そんな大手チェーンの居酒屋に､行きたいか？
近年のトレンドでは､ＮＯだ｡
※チェーン店は､どの場面でも駄目ということではない｡
日常使いでは､チェーン店の方が､
コスパや利便性で､優越する場面がある
大企業チェーン店の総合居酒屋は､どうか?
近年は､大きく苦戦している｡
コロナ禍前から､苦戦していた｡
- ■ 味わい深い｢小規模な店｣ とは？
- 味わい深い｢小規模な店｣ とは？
－－ 消費者 経済 総研 －－
ミヤシタパークでは､
味わい深い｢小規模な店｣を、誘致した｡
3Fのレストラン･ゾーンの中の、
下記5店は､小規模な会社が､運営する飲食店だ｡
運営会社の全店数は､3店､3店､5店､7店､8店だ｡
とても少ないのだ｡ (店数は2020年時点)
※左から､
店名／ジャンル／運営会社／同社の全店舗数
▼海南鶏飯食堂 ／ シンガポール料理
(株)ルートナインジー ／ 全３店
▼うしとらSTAND ／ 立ち飲みクラフトビール
宇都宮ブルワリー(株) ／ 全３店
▼ミヤシタ成ル ／ 鉄板焼居酒屋
エイジアキッチン(株) ／ 全３店
▼渋谷ワイナリー ／ ワイナリー･レストラン
(株)スイミージャパン ／ 全７店
▼青山シャンウェイ ／ 中華
バッカーナ(株) ／ 全８店
下記の写真は｢青山シャンウェイ｣
－－ ｢消費者 経済 総研｣ －－
◆小規模な 非チェーン店の味は､どうか?
新規の商業施設のショップ誘致では､どうするか?
既に営業中の既存店を､リサーチすることが多い｡
ミヤシタパークに､オープンした飲食店の
｢過去の既存店｣の評価･評判などは､どうか？
食べログでの評価点数で､見てみる
※これは､2020年に調査したので､
その時点での内容である｡
※下記は､ミヤシタパークの中の店の評価
ではなく､別の既存店の評価である
※点数の右側は､食べログでの平均予算
▼｢海南鶏飯食堂５｣ の 恵比寿の既存店は､
3.73点､ 夜3～4千円
▼｢青山シャンウェイ｣ の 外苑前の既存店は､
3.72点､ 夜5～6千円
▼｢ミヤシタ成ル｣ の 渋谷の既存店 ｢巖｣ は､
3.45点､ 夜4～5千円
さほど料金は､高くはないが､評価点は高い｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆ミヤシタパークで､実食した結果は？
筆者(松田)は､
ミヤシタパーク内の､多くの飲食店で､実食した｡
いずれも､個性的だし､美味しいし､コスパもよい｡
満足度は､高い｡
規模で利益を狙うチェーン店とは､大きく異なる｡
個店テイストを、楽しめるのだ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆「チェーン店」と「個店」 とは？
ミヤシタパークは､
飲食＋物販＋サービス店の計91の店が入居する｡
日本に初出店が6店、商業施設に初出店が31店｡
このように､希少性もあるのだ｡
弊社の集計では､全91店のうち､
半分弱(45%)が､チェーン店ではない個店だ｡※
※個店とは､チェーンではない小規模店のこと
※チェーン店は､店数11以上の企業
(国際チェーンストア協会の定義による)
※店数･割合は､渋谷横丁を除く
また､91店舗の大半が｢個性が強いショップ｣だ｡
無難なチェーン店や､無難なショップは少ない｡
飲食店では､味わい深く､コスパもよく､
美味しく、希少性のある個店が多い｡
物販店も､エッジの効いた､尖がったショップや､
希少性のあるショップが､多いのだ｡
※本ページは最新ではない情報を含む可能性があります｡
- ■ 個店テイスト とは ?
- 個店テイスト とは ?
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆レアなショップが集合
ミヤシタ パークの公式サイトには､
ショップのリストと説明が､掲載されている｡
そこに､ショップの｢運営会社｣は開示されてない｡
当然に「その会社の全店数」の開示もない｡
つまり上記の「運営会社／同社の全店舗数」は､
弊社が独自に､調査した結果のデータだ｡
当施設には､全部で91店舗が､出店している｡
その1つ1つを､弊社は地道に､調査したのだ｡
弊社は､店舗企業のデータベースを構築してきた｡
15年間もの期間をかけて､データを増やしてきた｡
その結果､データベースの中の企業数は､
約 5,000 社 にもなった｡
施設がオープンすれば､ショップを全店調査する｡
ミヤシタパークが､オープンした時もそうだ｡
5000社データベースに､記載がなければ､
追加注入している｡
また､本投稿のように､施設が新規開業したら､
調査･分析し､強み弱み･特徴などを把握している｡
よって弊社は、
｢ 既存の商業施設 ＋ 新規の商業施設 ｣
の両方の､属性･入居店舗を、カバーしている
データベースに､下記のように様々な項目がある｡
(下記は､全項目のうち一部のみ)
店名 ／ 運営会社名 ／ 全国店数 ／ 1都3県の店数
／業態 ／ サブ業態 ／ 品目 ／ サブ品目 ／
同社の電話番号 ／ 同社サイトのURL ／
店･ブランドのサイトのURL ／
shop一覧のURL ／ 店舗の特徴 ／････などなど
商業施設の新規開業の際､全店調査するが､
大半の店舗が､5000社データベースの中にある｡
今回のミヤシタパークでは､
5000社リストに無い店舗も､結構あった｡
弊社も､新たな企業情報の獲得になった｡
データベースを、少し拡充できたので､よかった｡
ミヤシタパークは､希少な新興店舗の開拓をした｡
この事も､評価ポイントである｡
- ■ ホテルもある複合施設
- ホテルもある複合施設
－－ 消費者 経済 総研 －－
当施設には､240室のホテルもある｡
｢sequence MIYASHITA PARK｣である｡
｢マイクロツーリズム｣や｢ショートトリップ｣の
言葉が､コロナ禍で､注目を集めた｡
｢ミヤシタ パーク｣で､遅くまで楽しんでから､
宿泊するのも､ありであろう｡
- ■ 新コンセプト｢ミクストユース｣
- 新コンセプト｢ミクストユース｣
－－ 消費者 経済 総研 －－
｢ミクストユース｣とは「複合用途｣のことである｡
ミクストユースでは､
商業､オフィス､ホテル､住宅などが､混在する｡
筆者(松田)は､｢店だらけの商業施設｣ではなく、
｢複合用途｣を､以前から､提唱してきた｡
注目スポットベスト30の施設でも､
ホテル併設の複合商業空間が､複数登場する｡
三井不動産も､近年｢ミクストユース｣(複合用途)
を強調し､その開発を､進めてきている｡
令和の時代は｢店は店､ホテルはホテル｣ではなく､
このようなミックスが､評価されるのだ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆単一用途では、どうなる？
･オフィスなら､
オフィスだけの建物､オフィスだらけの街
･商業なら､
店だらけの建物､店だらけの街
･住宅なら､
住居しかない街
このように､昔は､｢用途の純化｣に､固執した｡
特に住宅系では､その傾向が強かった。
住居しかない街を､想像すると､どうか？
夜は怖い｡ 静まり返ると､家に帰宅するまでに､
何か､起きそうな気が､してくる｡｡
大規模なニュータンの視察では､そう感じる。
オフィスだけの街では､どうか？
夜間･休日は､人がいなくなり､寂しくなる｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆ミクストユース（複合用途）では？
ミクストユースで、複合化すれば､
下記のメリットが、生まれる｡
･朝･昼･晩と､様々な時間帯で､人がいるので､
賑わいが､継続する｡
･各要素が､近い距離にあるので､
アクセスが便利｡
･色々な人々が､いるので､
交流･支え合い の機会を､得ることができる｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆複合の事例は？
｢東京ミッドタウン日比谷｣は､三井不動産が、
総力を結集した｢ミクストユース｣の一例
東急も､ミクストユースの言葉は使ってないが、
｢複合化･ミックス｣の取り組みを､してきている｡
東急は､1つの建物で､ミックスするのではなく､
面的展開（街展開）で､ミックスしてきた｡
しかし､最近の渋谷の再開発では､
東急は､建物でも､ミックスしてきた｡
- ■｢コンパクト･シティ｣とは ？
- ｢コンパクト･シティ｣とは ？
－－ 消費者 経済 総研 －－
｢ミクストユース｣の言葉からは､
｢コンパクト･シティ｣という言葉も､想起される｡
日本政府は｢コンパクト･シティ｣を､推進する。
｢コンパクト･シティ｣とは、
都市の中心部に､行政･商業･住宅などの､
様々な都市機能を､集中させた都市形態。
既述の通り､昔は、
｢用途の純化｣に､こだわっていた｡
政府は2006年に､コンパクトシテｨへ舵を切った｡
コンパクトな街で､あれば､
･すまい ⇔ 商業施設 での､買い物の移動
･オフィス ⇔ すまい での､通勤の移動
･病院 ⇔ すまい での､通院移動
これらの利便性が､高まる｡
｢高齢化｣が進む日本では､
３番目の通院移動も､大きなテーマになる｡
- ■ 時代の要請か？
- 時代の要請か？
－ミクストユース と コンパクト･シティ は
時代の要請？－
－移動時間 の削減を､
人々が､求めている？－
高齢化であれ､生産性UPであれ､時短要望であれ､
移動時間は､短い方が良い｡
通勤地獄も､なるべく避けたい｡
｢コンパクトシティ｣も｢ミクストユース｣も､
日本での時代の要請でもある｡
政府の｢コンパクトシティ｣と､
民間の｢ミクストユース｣には､共通点がある｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆ストレスがない 贅沢な縦の導線 とは ?
既述の通り､複合化では､用途の間の移動が楽だ。
しかし､建物の中の移動が､不便だと､台無しだ。
ミヤシタパークには､24台ものエスカレーター､
7台ものエレベーターが､設置されている｡
贅沢なほど｢ 縦の動線 ｣が､充実している｡
なので､ストレスなく､フロア移動ができる｡
｢ＪＲ横浜タワー｣でも､
多くのエスカレータが､設置されていた｡
｢縦の動線の充実｣は､
令和にオープンした商業空間の傾向の一つだ｡
- ■ 物販ショップは､どうか?
- 物販ショップは､どうか?
－－ 消費者 経済 総研 －－
前段で､ミヤシタパークの飲食店を､解説した。
物販店は､どうだろうか?
当施設は､物販店も｢個性が強いショップ｣だ｡
無難なチェーン店や､無難なショップは少ない｡
物販店も､エッジの効いた､尖がったショップや､
希少性のあるショップが､多いのだ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆｢メンズ｣のショップが､拡大?
近年は､レディース･アパレルの不振が､続く｡
そこでアパレル業界は、どうするか?
｢メンズ･レディース複合店｣の割合を増やすのだ｡
それは､下記のＡ→Ｂへのトレンドだ｡
Ａ ｢レディース店｣
↓
Ｂ ｢メンズ･レディース複合店｣
当施設は､下記のようにＢのみならず､Ｃも多い｡
業界のトレンドよりも､さらに､先を行くのだ｡
Ａ ｢レディース店｣
↓
Ｂ ｢メンズ･レディース複合店｣
↓
Ｃ ｢メンズ店｣
｢メンズに訴求｣する事でも､
マーケットで差別化でき､これも評価ポイントだ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆ヴィトンもコーチも､メンズ店
ミヤシタパークの｢ルイ･ヴィトン 渋谷メンズ店｣
は､ヴィトンの世界初の希少な｢メンズの旗艦店｣
早くも人気を博し､好調だ｡
｢コーチ メンズ レイヤード ミヤシタ パーク｣は
コーチの ｢ メンズ ｣ のショップだ｡
一般に、百貨店も商業施設も､ファッション売場の大半が､レディースの売り場だ｡
当施設は､｢メンズ｣の割合が高いのも､特徴だ｡
- ■ カルチャーを発信するショップ
- カルチャーを発信するショップ
－－ 消費者 経済 総研 －－
渋谷の街は､以前から
｢カルチャー｣と｢ファッション｣の街であった｡
長年､新しいストリート文化を､生み出してきた｡
ミヤシタパークには､
｢シブヤのストリート･カルチャー｣を発信する
個性の強いショップもある｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆シブヤ･カルチャーの歴史 とは？
シブヤ･カルチャーの歴史を､
東急､西武そして､三井の取り組みから見る｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆東急と西武のシブヤ開発は？
東急グループは､駅周辺･中心地で､
コンサバ寄りの商業空間を、創出した｡
西武グループは､公園通り等の周縁部へ､
アグレッシブな感性で､進出した｡
▼百貨店では､
１９３３年 東急百貨店 東横店 オープン
１９６７年 東急百貨店 本店 オープン
１９６８年 西武百貨店 渋谷店 オープン
▼ファッションビルでは､
１９７３年 渋谷パルコ オープン
１９７９年 渋谷１０９ オープン
※東急グループの109(イチ･マル･キュー)は､
東急(とう､きゅう → じゅう､きゅう → 10､9)から
▼大型店では
１９７８年 東急ハンズ 渋谷店 オープン
１９８７年 西武百貨店 ロフト館 オープン
▼カルチャーへの取り組みは？
東急、西武のカルチャーへの取り組みは､どうか?
東急は､｢Ｂｕｎｋａｍｕｒａ｣を､創出した｡
西武グループは､積極的だ｡
渋谷シード館･シードホール､パルコ劇場等ある｡
西武セゾンは､ファッション以外に､
音楽､映画､アートなどを､発信してきた｡
･自然発生の ストリートカルチャー
･小規模店舗が 発するカルチャー､
･大企業グループ からのカルチャー
こうして､渋谷はカルチャーの街であった｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆三井も､渋谷のカルチャーを?
1933年の東急百貨店のオープン以降､
東急と西武が中心になって､渋谷開発をしてきた｡
それから87年後の2020年の前後には､
｢100年に一度の渋谷再開発｣が、続いている｡
再開発では､東急グループの開発が多い｡
西武グループは､パルコの建て替えだけである｡
東急の再開発の規模は､どうか?
渋谷の駅近辺だけでも､延床約８５万㎡にもなる｡
- ■絶妙ポジションで､三井が参加
- 絶妙ポジションで､三井が渋谷に参加
－－ 消費者 経済 総研 －－
そこに三井不動産が､初めて渋谷に本格参入した｡
それが2020年開業のミヤシタ パークである｡
東急はコンサバ､西武がアグレッシブ｡
そこに､絶妙ポジションで､三井が渋谷に参加だ｡
三井不動産のミヤシタ パークによって､
シブヤのエンターテインメント性は向上した｡
それは､20代の若者に､ズバリと刺さったのだ｡
下の写真の大繁盛の様子が､その証拠である｡
かつて､東急･西武が､開発した渋谷｡
三井不動産の参入で､エンタメ性がUPした｡
｢100年に一度の渋谷再開発｣の前半部分が､
三井不動産のミヤシタ パークで完成だ｡
～自発的なカルチャーが持続･発展し､
"ミヤシタ パークカルチャー"が､
新たに生まれる～
このように三井不動産は､述べている｡
東急､西武､そして三井不動産が､
シブヤ･カルチャーの継承と発展へ
ハチ公も誇らしい
- ■ １Ｆの飲食店は､非日常?
- １Ｆの飲食店は､非日常?
－－ 消費者 経済 総研 －－
ここからは､1Fの横丁の飲食店を、解説する｡
ところで､
非日常感をUPする飲食店は､どんな店だろうか?
自宅で日常の食事をする際は､
オープンエアーの場所で食べる人は､少数派だ｡
よって､外食店は､
オープンエアーだけでも､演出効果が高まる｡
さらに､普段は食べない｢地方のご当地グルメ｣
ならば､非日常性は､より高まる｡
外食店の他の客の｢ワイワイ､ガヤガヤ｣の会話は､
実は､気分をUPさせるＢＧＭでもあるのだ｡
※なお､このような飲食店を｢ワイガヤ店｣とも言う｡
オープンエアーの店だったり､
地方のご当地食や､ワイガヤ等の飲食店｡
これらの店は､非日常の演出効果が､ある｡
三井不動産は｢横丁｣の飲食店群を1Fに選択した｡
それは上記の理由からも､正解だと評価できる｡
－－ ｢消費者 経済 総研｣ －－
◆｢渋谷横丁｣ とは ?
当施設の渋谷駅側の1階に､飲み屋街がある｡
全長約100mの｢渋谷横丁｣だ｡
様々な飲食店､スナックなど､19店舗が並ぶ｡
24時間営業で､年中無休だ｡
これも､訴求力が高まるので､評価できる｡
店内1200＋屋外350の計1500席で大規模だ｡
屋外のオープンエアー席も350席と多い｡
室内も､室外と連続性があり､開放感がある｡
渋谷横丁は､｢日本全国｣がテーマだ｡
全国各地の｢ソウルフード｣を､楽しめる｡
全国の｢ご当地の食｣は､
既述の法則の｢非日常性｣へ貢献できる｡
その他に｢純喫茶･スナック｣や
｢元力士の 力士メシの店｣もある｡
これらで､非日常感は､よりUPする｡
さらに､演歌歌手やＤＪが来る､
という仕掛けまでも､用意されている｡
また､夜のスナックでは
｢全国から､ご当地ママが､出張出勤｣して来る｡
さて｢プチ非日常｣ニーズに刺さっただろうか?
下記の写真が答えだ｡大繁盛だ｡
- ■空間の違い｜平成時代と令和時代
- 空間の違い｜平成時代と令和時代
－－ 消費者 経済 総研 －－
商業施設の｢空間の変遷｣を､解説する｡
平成から令和にかけての変遷だ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆平成の時代は?
平成時代の都市部では､どうだったか?
コンクリートに囲まれた｢百貨店･駅ビル｣が､
多く誕生した｡
郊外のロードサイドでは､どうだったか?
｢大箱ショッピングモール｣が､増えた｡
店舗数は､200店規模の､商業施設だ｡
それらの多くが､｢開放的｣な構造ではない｡
箱型の｢閉鎖的｣な空間である｡
閉鎖的であっても､効率よく､買い物できる｡
その｢効率性･利便性｣が､重視されていたのだ｡
しかし昨今では､効率的な買い物するなら､
EC(ネット通販)の方が便利､という人も多い｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆令和の時代は?
平成では､｢便利だけど､閉鎖空間｣だった｡
令和では､｢開放的な空間｣へ､シフトしている｡
代表例が､先のウィズ原宿やＪＲ横浜タワー､
そして､ミヤシタパークだ｡
- ■ ミヤシタパークの開放性は？
- ミヤシタパークの開放性は？
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆屋上が開放的､屋上以外も開放的？
ミヤシタパークは､屋上も､屋上以外も､開放的だ｡
まずは､屋上から見ていく｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆屋上は？
屋上は､新･宮下公園となっている｡
ミヤシタパークのシンボルだ｡
ビルで｢屋上を緑化｣するのは､近年増加してきた｡
だが､ここまで大規模な緑化された屋上は珍しい｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆屋上以外も､開放的？
ミヤシタパークは屋上以外も､快適な開放空間だ｡
屋上はもちろん､屋上以外でも､
公園の心地よさを､感じる空間設計である｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆オープンモール とは？
2F､3Fという通常階でも､
｢魅力的な空間の仕掛け｣がある点が､評価できる｡
北街区は､オープンモールだ｡
つまり､外壁がない｡
共用廊下は､外側に､配置されている｡
開放的な廊下となっている｡
廊下でも､外の景色やそよ風も､感じられるのだ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆施設全体を包む ｢緑｣ とは ?
オープン空間なので､明治通りの｢街路樹の緑｣が､
2階と3階の共用廊下に､迫る｡
｢緑に囲まれた廊下｣を､歩くような､感覚だ｡
建物内を歩いても､｢風｣と｢緑｣を､感じる｡
ビル内ながら､｢公園の散策路｣的な空間なのだ｡
3Fに並ぶ飲食店自体にも､テラス席がある｡
これでも､オープンエアー感を､感じられる｡
－－ ｢消費者 経済 総研｣ －－
◆建物の中でも､街歩きを､楽しめる?
前項は､｢緑｣と｢開放的な廊下｣だった｡
さらに､｢街歩きの楽しさ｣もある｡
ビルの中の2F､3Fなのに､
｢散策ストリート｣空間として､演出しているのだ｡
建物の中でも､街歩きを､楽しめるのだ｡
共用廊下は､ストリートなのである｡
この手法は､令和1年にオープンした
｢渋谷パルコ｣でも見られる。
廊下を北側に歩くと､右側は｢豊かな緑｣を感じる｡
左側では､｢スタイリッシュな店舗｣が､ある｡
そこで､思い出すのが｢表参道｣だ｡
表参道の歩道を下ると､｢右側｣には､
｢ケヤキ並木の緑｣を感じながら､歩ける｡
そして､｢左側｣には､
｢ラグジュアリー･ショップ｣が並ぶ｡
こうして､街歩きを､楽しめる｡
もちろん､表参道には及ばない無いが､
街の散策の楽しみを､建物の2F･3Fで味わえる｡
こうして､ミヤシタパークの共用廊下は､
｢単なる移動のための廊下｣では､ないのだ｡
こんなニクイ空間演出が､ここには､ある｡
さらに､廊下には､
椅子･テーブルが､配置されている｡
こうして､共用廊下は､散策ストリートであり､
ポケットパーク(ミニ公園)でもあるだ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆南街区の インモール とは ?
前項は､｢北街区｣のオープンモールを解説した｡
一方､｢南街区｣は､外壁がある｡
室内空間の｢インモール｣なのだ｡
既述の通り､開放空間は､快適で魅力的だ｡
しかし､猛暑の真夏や､寒い真冬は､どうか?
長時間いるのは､つらくなるかもしれない｡
当施設では､半分がインモールである｡
よって､気候が厳しい日でも､居場所がある｡
▼インモールなのに開放的?
室内空間のインモールだから､閉鎖的だろうか?
いや､ちゃんと開放性の工夫が､なされている｡
｢大きな吹抜け｣があり､閉鎖感はない｡
さらに､その吹抜け部には､スタイリッシュで､
エキサイティングなディスプレー柱がある｡
- ■ 令和は､空間革命の時代
- 令和は､空間革命の時代
－－ 消費者 経済 総研 －－
ミヤシタパーク以外にも､
魅力的な開放空間が､令和時代に誕生した｡
今後も｢シリーズ 消費の現場 最前線｣で
解説していく。
- ■ 関連ページは？
- ミヤシタパークの特集は､
下記の｢前編･後編｣の２ページに､分かれます｡
◆本ページ(後編)：
ビジネス視点での分析･解説
◆別ページ(前編)：
消費者視点での注目のショップ･スポット紹介
- ■令和は､魅力的空間が､続々誕生
- 令和は､楽しみな魅力的な､新空間が続々誕生です
【令和｜注目の新スポット｜ベスト30】も､
ご覧ください｡
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- 【著作者 プロフィール】
- ■松田 優幸 経歴
(消費者経済|チーフ･コンサルタント)
◆1986年 私立 武蔵高校 卒業
◆1991年 慶応大学 経済学部 卒業
＊経済学部４年間で、下記を専攻
･マクロ経済学(GDP､失業率､物価､投資､貿易等)
･ミクロ経済学(家計､消費者､企業､生産者､市場)
･労働経済
＊経済学科 高山研究室の2年間 にて、
･貿易経済学・環境経済学を研究
◆慶応大学を卒業後、東急不動産(株)、
東急(株)、(株)リテール エステートで勤務
＊1991年､東急不動産に新卒入社し、
途中､親会社の東急(株)に、逆出向※
※親会社とは、広義･慣用句での親会社
＊2005年､消費･商業･経済のコンサルティング
会社のリテールエステートに移籍
＊東急グループでは、
消費経済の最前線である店舗･商業施設等を担当｡
各種施設の企画開発･運営､店舗指導､接客等で、
消費の現場の最前線に立つ
＊リテールエステートでは、
全国の消費経済の現場を調査･分析。
その数は､受託調査+自主調査で多岐にわたる｡
商業コンサルとして､店舗企業･約5000社を､
リサーチ･分析したデータベースも構築
◆２６年間の間「個人投資家」としても、活動中
株式の投資家として､
マクロ経済(金利､GDP､物価､貿易､為替)の分析や
ミクロ経済(企業動向､決算､市場)の分析にも、
注力している。
◆近年は、
消費･経済･商業･店舗･ヒットトレンド等で､
番組出演､執筆･寄稿､セミナー･講演で活動
◆現 在は、
消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
兼､(株)リテール エステート リテール事業部長
◆資格は、
ファイナンシャル・プランナーほか
■当総研について
◆研究所概要
＊名 称 ： 消費者経済総研
＊所在地 ： 東京都新宿区新宿6-29-20
＊代表者 ： 松田優子
＊U R L ： https://retail-e.com/souken.html
＊事業内容： 消費･商業･経済の、
調査･分析･予測のシンクタンク
◆会社概要
「消費者経済総研」は、
株式会社リテールエステート内の研究部署です。
従来の｢(株)リテールエステート リテール事業部
消費者経済研究室」を分離･改称し設立
＊会社名：株式会社リテールエステート
＊所在地：東京都新宿区新宿6-29-20
＊代表者：松田優子
＊設立 ：2000 年(平成12年)
＊事業内容：商業･消費･経済のコンサルティング
■松田優幸が登壇のセミナーの様子
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