【全国,中古,賃貸編 2025マンション予想その2】価格･市場動向の見通し|消費者経済総研|
■Ｑ：ページのレイアウトが､崩れる？
■番組出演・執筆・講演等のご依頼は､ 下記の電話･メールで、ご連絡下さい。 この連絡先は､メディア関係者様と、 企業･団体･法人様向けです。 一般個人の方には､対応いたしかねます。 ◆電 話：03-3462-7997 ◆メール：toiawase★s-souken.jp (★を､アットマークに､変えて下さい) ■リモートでも リモートでの出演･取材にも､対応しています  消費者 経済 総研 チーフ･コンサルタント 松田優幸 ■ご注意 ｢○○の可能性が考えられる。｣というフレーズが続くと、 読みづらくなるので「○○になる｡｣と簡略化もしています｡ 断定ではなく可能性の示唆であることを念頭に置いて下さい｡ 本ページ内容に関しては、自らの責任において対応して下さい｡ また「免責事項」をお読みください ■引用 皆さまに、本ページの引用や､ リンク設定などで､広めて頂くことを､歓迎いたします｡ 引用・転載の注意･条件 をご覧下さい。 |
- ■今回号･続編･その2 は？
- その１は､下記の､2025予測と､過去の推移だった｡
｢ 首都圏の 新築の 分譲マンション ｣
今回号･続編･その２は､
下記のジャンルの､マンションを扱う｡
･ 中古 マンション ( 首都圏 )
･ 新築 マンション ( 全 国 )
･ 賃貸 マンション ( 東京23区 )
また､タワーマンションについても､触れておく｡
その１の首都圏･新築編を､見たい場合は､下記へ｡
2025 マンション 価格予想 新築･首都圏編
- ■ 人気 マンション とは？
- －－ 消費者 経済 総研 －－
◆2000年頃から タワマンが 人気？
近年は､タワマン (タワー･マンション) が､人気だ｡
室内からの眺望も良い｡ 日当たりもよい｡
外観でも､存在感があるので､ステータス性もある｡
階数が多いタワマンは､大型物件である｡
大型物件であれば､共用部分も､充実する｡
こうして､タワマンには､｢ 需要 ｣ が強い｡
では､｢ 供給 ｣ 側の事情は､どうか？
★ここで､あなたに､問いかけ
タワマンの｢供給｣が､増加した理由は､何か？
↓
1997年の建築基準法の改正による規制緩和だ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆湾岸ブーム とは？
21世紀になってから､タワマンのブームが､起きた｡
同じ頃､｢ ベイエリア (湾岸) ブーム ｣ も､起きた｡
東京湾岸には､
レインボー･ブリッジ等があり､景色もよい｡
★東京湾岸で､供給が増えたのは､なぜか?
↓
｢1997年の 消費税の増税 ｣ からの景気悪化だ｡
日本人の給料が､下落に転じたも､1997年以降だ｡※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
※出典：内閣府｜国内総生産(名目 暦年)
つまり｢失われた長期間｣が､1997年から始まった｡
消費税ショックの詳細は､下記ページを参照｡
｢消費税 | 減税のメリット,増税のデメリット｣
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆景気の悪化で､リストラ売却？
湾岸エリアには､倉庫や工場が､多くあった｡
企業が､それらの土地を､リストラで売却した｡
景気悪化 → リストラ で､
湾岸に､タワマンが増えた
- ■中古マンションは？
- －－ 消費者 経済 総研 －－
◆中古のマンション価格は？
その１では､ ｢ 新築 ｣ のマンションを､解説した｡
｢ 新築 ｣ ではなく､｢ 中古 ｣では､どうか?
なお､中古については､
エリアは､｢ 首都圏 ｣ を､対象とする｡
★ここで､あなたに､問いかけ
｢ 中古マンション ｣ を､買う人は､
減った？ 増えた？
↓
中古マンションを､買う人は､増え続けている｡
下図の通り､中古の成約件数は､増加を続けた｡
※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
(本ページの中古マンションのグラフは､以下同じ)
※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構
｜首都圏不動産流通市場の動向
★ここで、問題
中古を買う人が､増えた理由は､何か?
↓
理由は､下記だ｡
｢ 新築の 供給減少 ｣ と､｢ 新築の 割高感 ｣
▼新築の 供給減少
※下記出典から､消費者経済総研が､グラフを作成
(本ページの新築マンションのグラフは､以下同じ)
※ 出典: 不動産経済研究所
▼新築の 割高感
★ここで、問題
｢ 中古 ｣ を買う人と､ ｢ 新築 ｣ を買う人
どちらが､多いか ?
↓
2016年からは､新築より､中古の方が多い
※下記出典から､消費者経済総研が､グラフを作成
(本ページの新築マンションのグラフは､以下同じ)
※新築製薬戸数 出典:マンション・建売市場動向｜不動産経済研究所
★ここで、問題
中古の価格は､どう推移したか？
↓
新築は､供給減で､選択肢が減った｡
そして､価格も高くなった｡
その分､関心は「中古マンション」へ向った｡
そして中古の価格も､下図の通り､上昇した｡
2012年は､2500万で → 2024年は､約5000万だ｡
この12年間で､約2 倍に､値上がりした｡
▼まとめ 新築と中古 の 市場動向
景気悪化で､企業が､リストラ開始
↓
リストラで､多くの土地が､売りに出された
↓
土地は無尽蔵ではないので､売り出しの土地は減少
↓
新築マンションを､作る用地が､減った
↓
新築マンションの､供給が減った
↓
新築マンションが品薄で､価格上昇
↓
新築が､少なくなり､価格も上がり､中古へ注目
↓
中古マンションの､成約数は増え､価格もUP
- ■中古 の 価格予測
ここからは､｢ 中古の 2025価格 ｣ を予測する｡
★ここで､あなたに､質問
｢ 新築 ｣ のマンション価格と､ ｢ 株価 ｣は､
相関性が､とても高いと､その１で､解説した｡
｢ 中古 ｣ の方は､株価と､相関は低いか?
↓
中古マンションも､株価との相関性は､大変高い｡
▼｢ 中古 ｣ と ｢ 新築 ｣ の 関係は？
そもそも､｢ 中古 ｣ と ｢ 新築 ｣は､価格連動するか？
上図の通り､中古と新築も､相関は高い｡
★ここで、問題
首都圏･中古マンションの価格は､
2025年は､どのくらい､上がるか？
↓
2025年は､5259 万円 になると､
消費者 経済 総研は､予測した｡
24年は､4890万で､ → 25年は､5259万と､
369万円 UP ( 7.5 % UP ) だと､予測した｡
▼予測の根拠は？
2009～2024年での､首都圏･中古マンションは､
既述の通り､下記の ①②と､相関が高かった｡
① 日経平均株価 (相関係数：0.96)
② 首都圏･新築マンション(相関係数：0.96)
①②を説明変数とする重回帰分析をし、
下記のモデル式で､算出した｡
①： X 値 1： 0.051583073
②： X 値 2： 0.352298593
切 片： 294.9541564
算出期間：2018～2024年
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆2025予測 中古と新築 比較
新築：24年 7,820 万 → 25年 8,554 万
( 734 万円 UP 9.4 % UP )
中古：24年 4890万 → 25年 5259万
(369 万円 UP 7.5 % UP)
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆新築よりも､中古の方が､上昇？
▼中古は 新築の 半値？
2015年では､
中古は､新築の約半分 (52％) の 価格だった｡
つまり､中古には､割安感が､あった｡
★では､近年では､どうか？
下図の青線は､｢中古 ÷ 新築｣ の値
2015年は､52% → 2022年は､68%と､
中古の割安感は､減る傾向にある｡
新築マンションが品薄で､価格上昇
↓
新築が､少なくなり､価格も上がり､中古へ注目
↓
中古マンションの､成約数は増え､価格もUP
↓
中古の､割安度も､低下へ
▼23年 以降 は？
前項は､22年までのグラフだった｡
23年以降は､新築の価格の､変動幅が､大きい｡
よって､｢ 中古 ÷ 新築 ｣ の割合も､バラける｡
※2025年は､既述の予測の値
- ■全国 では ？
- ◆全国の マンション価格 は？
前項までは､｢ 首都圏 編 ｣だった｡
ここからは､
｢ 全国 編 ｣ の新築マンションを､見ていく｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆全国編 2025年 価格予測
全国：
24年は､6082万 → 25年予測は､6658万
UP額は､576万 UP率は､9.5%
首都圏：
24年は､7,820万 → 25年予測は､8,554万
UP額は､734万 UP率は､9.4%
※説明変数は､
日経平均株価､工事金デフレーター､公示地価(全国住宅)とし､
消費者 経済 総研が､多変量解析を行い､予測の値を算出した｡
▼比率は？
｢ 全国 ｣ と ｢ 首都圏 ｣ の比率は､どうか？
2022年までは､あまり変化がない｡
｢ 全国 ÷ 首都圏 ｣ の比率は､80～82％だ｡
▼23年以降は
23年以降は､比率は､70％台に下がった｡
70％台に､下がったのは､
首都圏の価格の､高騰が原因だ｡
23年以降は､
首都圏､とりわけ､東京都への人口集中が､目立つ｡
よって､東京･首都圏の価格は､高騰した｡
- ■ 賃貸 では ？
- －－ 消費者 経済 総研 －－
◆｢ 賃貸 」の マンション は？
前項までは､新築にせよ､中古にせよ､所有だった｡
では､賃貸マンションでは､どうか？
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆所有は苦労あり。賃貸はラク？
日本では､｢ 賃貸マンションは､一時的な仮住まい ｣
という意識が､残っていた｡
だが､ 物欲や所有欲は､低下するトレンドにある｡
クルマでも「所有から利用 」へ､変化している｡
所有では､所有責任､維持保全の責任がある｡
不要になった時の､売却手続きは､かなりの手間だ｡
実は､｢ 所有 ｣することは､｢ 苦労 ｣が多いのだ｡
実際に近年は､賃貸ニーズは､高まる傾向がある｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆所有より、賃貸が､お得？
マンション売買価格は､新築も中古も､高騰した｡
一方､賃貸マンションでは､どうか?
賃料は､そこまで､高騰する性格のものではない｡
所有マンションが過熱し､割高な時は､
賃貸マンションも､選択肢に､入ってくる｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆賃料の 上昇率 は？
▼東京23区の マンション賃料は？
2009年を､100 とした場合、
2024年は､125 （下図参照）
※出典:マンション賃料インデックス|バックナンバー|アットホーム
▼マンション売買価格は、
2009年を100とした場合､2024年は､下記だ｡
東京23区 新築 は､ 215
首都圏 の 中古 は、 196
首都圏 の 新築 は、 172
売買価格の､上昇率は、172 ～ 215 だ｡
賃料は､125で､売買の価格ほど､上昇しない｡
賃借権 ( 賃貸での 住む権利 )は､原則､譲渡不可だ｡
一方､所有権は､転売･譲渡できる｡
所有権なら､転売利益 (キャピタルゲイン)を狙える｡
よって､所有権は､投資の対象になる｡
だが､賃貸での賃借権は､投資の対象にならない｡
所有権は､ ｢ 住む 実需 ｣ ＋ ｢ 投資 需要 ｣
賃借権は､ ｢ 住む 実需 ｣ のみ
前者の所有権の方が､値上がりしやすいのだ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆賃借､新築購入､中古購入 どれが お得？
｢ 賃借､新築購入､中古購入 どれが お得？」は､
よく話題に､上がるテーマだ。
どれが得かは､物件ごとに､様々な要素･項目を､
反映させた総合的シミュレーションをやらないと､
予測の精度は低いことに､要注意である｡
筆者(松田)は､34年前に､慶応大･経済学部を卒後､
新卒入社した前職で､不動産の投資運用を担った｡
買ったら､どうなる？
借りたら､どうなる？
売ったら､どうなる？
貸したら､どうなる？
上記のシミュレーション･フィジビリティスタディ
を､34年前から､かなりの件数を､やってきた｡
シミュレーション等では､多数の変数を､
コンピュータへ入力し､予測結果を求める｡
変数は､下記の他､多岐にわたる｡
仲介手数料､取得税､印紙税､登録免許税､
固定資産税､都市計画税､譲渡所得税､修繕費､
管理費､積立金､賃料改定率､所有権価格変動率､
保険料､更新料､原状回復費､ローン利子率､
支払い元本､支払い利息､抵当権設定費用､団信費用
移転時物件価格予測､移転時賃料予測･･･
そして､引越し時期も､試算結果へ大きく影響する｡
物件Aの居住期間､そして次の物件Bの居住期間も､
大きく結果へ影響する｡
よって､｢ 何が お得か？ ｣ は､筆者(松田)は､
これらを反映させたシミュレーションで判断する｡
本ページでは､
これらの多岐にわたる内容は､解説しきれない｡
そこで､賃貸や､中古や､新築の過去の推移と､
2025予測までを､紹介させてもらった｡
よって､一部にとどまる情報にしかならないが､
何がしかの参考になれば､幸いである｡
| ■番組出演・執筆・講演等のご依頼は、 お電話・メールにてご連絡下さい。 ■ご注意 ｢○○の可能性が考えられる。」というフレーズが続くと､ 読みづらくなるので、 ｢○○になる｡｣と簡略化もしています。 断定ではなく可能性の示唆である事を念頭に置いて下さい｡ このテーマに関連し､なにがしかの判断をなさる際は、 自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上､ 対応して下さい。また「免責事項 」をお読みください｡ ■引用 真っ暗なトンネルの中から出ようとするとき、 出口が見えないと大変不安です。 しかし「出口は1km先」などの情報があれば、 真っ暗なトンネルの中でも、希望の気持ちを持てます。 また、コロナ禍では、マイナスの情報が飛び交い、 過度に悲観してしまう人もいます。 不安で苦しんでいる人に､出口（アフターコロナ)という プラス情報も発信することで、 人々の笑顔に貢献したく思います｡ つきましては、皆さまに、本ページの引用や､ URLの紹介などで、広めて頂くことを、歓迎いたします｡ 引用・転載の注意･条件をご覧下さい。 |
- 【著作者 プロフィール】
- ■松田 優幸 経歴
(消費者経済|チーフ･コンサルタント)
◆1986年 私立 武蔵高校 卒業
◆1991年 慶応大学 経済学部 卒業
＊経済学部４年間で、下記を専攻
･マクロ経済学(GDP､失業率､物価､投資､貿易等)
･ミクロ経済学(家計､消費者､企業､生産者､市場)
･労働経済
＊経済学科 高山研究室の2年間 にて、
･貿易経済学・環境経済学を研究
◆慶応大学を卒業後、東急不動産(株)、
東急(株)、(株)リテール エステートで勤務
＊1991年､東急不動産に新卒入社し、
途中､親会社の東急(株)に、逆出向※
※親会社とは、広義･慣用句での親会社
＊2005年､消費･商業･経済のコンサルティング
会社のリテールエステートに移籍
＊東急グループでは、
消費経済の最前線である店舗･商業施設等を担当｡
各種施設の企画開発･運営､店舗指導､接客等で、
消費の現場の最前線に立つ
＊リテールエステートでは、
全国の消費経済の現場を調査･分析。
その数は､受託調査+自主調査で多岐にわたる｡
商業コンサルとして､店舗企業･約5000社を､
リサーチ･分析したデータベースも構築
◆２６年間の間「個人投資家」としても、活動中
株式の投資家として､
マクロ経済(金利､GDP､物価､貿易､為替)の分析や
ミクロ経済(企業動向､決算､市場)の分析にも、
注力している。
◆近年は、
消費･経済･商業･店舗･ヒットトレンド等で､
番組出演､執筆･寄稿､セミナー･講演で活動
◆現 在は、
消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
兼､(株)リテール エステート リテール事業部長
◆資格は、
ファイナンシャル・プランナーほか
■当総研について
◆研究所概要
＊名 称 ： 消費者経済総研
＊所在地 ： 東京都新宿区新宿6-29-20
＊代表者 ： 松田優子
＊U R L ： https://retail-e.com/souken.html
＊事業内容： 消費･商業･経済の、
調査･分析･予測のシンクタンク
◆会社概要
「消費者経済総研」は、
株式会社リテールエステート内の研究部署です。
従来の｢(株)リテールエステート リテール事業部
消費者経済研究室」を分離･改称し設立
＊会社名：株式会社リテールエステート
＊所在地：東京都新宿区新宿6-29-20
＊代表者：松田優子
＊設立 ：2000 年(平成12年)
＊事業内容：商業･消費･経済のコンサルティング
■松田優幸が登壇のセミナーの様子
- ご案内・ご注意事項
- ＊消費者経済総研のサイト内の
情報の無断転載は禁止です。
＊ＮＥＴ上へ「引用掲載」する場合は、
①出典明記
②当総研サイトの｢該当ページに､リンク｣を貼る｡
上記の①②の2つを同時に満たす場合は、
事前許可も事後連絡も不要で､引用できます｡
①②を同時に満たせば、引用する
文字数・情報量の制限は、特にありません。
(もっと言いますと、
①②を同時に満したうえで､拡散は歓迎です）
＊テレビ局等のメディアの方は、
取材対応での情報提供となりますので、
ご連絡下さい｡
＊本サイト内の情報は、正確性、完全性、有効性等は、保証されません。本サイトの情報に基づき損害が生じても、当方は一切の責任を負いませんので、あらかじめご承知おきください。
- 取材等のご依頼 ご連絡お待ちしています
- メール： toiawase★s-souken.jp
（★をアットマークに変えて下さい）
電 話： 03-3462-7997
（離席中が続く場合は、メール活用願います）
- チーフ・コンサルタント 松田優幸
- 松田優幸の経歴のページは「概要･経歴」をご覧下さい｡
