2022マンション価格予想・市場動向見通し 首都圏編 新築,中古,賃貸の比較も|消費者経済総研|2022/6/5

2022 マンション価格予想・市場動向の見通し編
バブル期超えの高騰だが、今後は下落か上昇か?

2022年の価格は、値下がり? 値上がり?
東京や首都圏のマンションの買い時は、いつ?

新築・中古の価格差等の比較は?
賃貸の方が、メリットあり、お得か?

過去の推移や各種データから、価格と市況を予測
「連載シリーズ|2022経済予測」

-日本で 2番目に わかりやすい 解説-
-消費と経済の 「 消費者 経済 総研 」-


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 消費者 経済 総研 チーフ・コンサルタント 松田優幸

最新稿:2022年6月5日
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連載シリーズ|2022 経済予測
経済の専門家・評論家で、
ファイナンシャル・プランナー
「消費者 経済 総研」 の 松田 優幸 が、
2022年の消費と経済を、様々な切り口で予測

本ページは、下記の経済予測がテーマ
「マンション価格|2022予測」

-- 消費者 経済 総研 --

◆シリーズ2022経済予測 他のテーマは?

2022の経済予測を、様々な切り口で、予測・解説。

円安、給料、物価、株価の2022予測は、発表済み。
下記ページから、ご覧頂きたい。

 「消費と経済テーマの 全一覧 TOP




筆者(松田)の予測が、的中?

消費者経済総研・松田優幸は2020/1/15放送の
「フジテレビ|ホンマでっか!?TV」に出演。


2020年マンションを買うなら年末がいい
番組で予測した。(撮影収録日は2019年12月)


マンション価格は、高騰を続けた。
2019年も、値上がりが、続いていた。

しかし、2020年では、下落に転じると予測し、
年末が、一番安くなると、予測」し解説した。

そして、その1年後は、どうなったか ??

12月が一番安く、 予測は、見事的中!

※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
※出典:不動産経済研究所 新築マンション価格の推移(首都圏)データ

上のグラフの通り、12月が一番安く、
予測は、見事的中した。

2020年の下落は、下記の完成在庫から予測した。

※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
 (本ページの新築マンションのグラフは、以下同じ)
※出典:不動産経済研究所|マンション市場動向

-- 消費者 経済 総研 --

◆株価予想も、的中水準は、96~97%

「 消費者 経済 総研 」は、株価の予想もしている。
2021年の株価予想は、的中水準は、96~97%

今年・2022年の株価予測も、下記に掲載中
最新 2022年 株価予想 今後の見通しは?




今回号のポイントは?
-- 消費者 経済 総研 --

Q:マンションの価格は、どのくらいの水準か?

A:首都圏マンション価格は、バブル期を超えた。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:マンションは、高騰を続けたが、
  2022年は、上がるか? 下がるか?

A:2022年は、下落に転じると、予測した。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:近年、タワーマンションが、人気だ。
  その理由は、何か?

A:室内からの眺望が良い。 日当たりもよい。
  外観は、存在感があり、ステータス性もある。

  階数が多いタワマンは、大型物件である。
  大型物件であれば、共用施設も充実する。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:タワマンが、増えた理由 とは?

A:規制緩和(1997年の建築基準法の改正)だ。
  これにより、タワマンを、建てやすくなった。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:タワマン・ブームの他に、
  ベイエリア(東京湾岸)ブームが、ある。

  なぜ、ベイエリア なのか?

A:湾岸エリアには、多くの倉庫・工場が、あった。
  企業が、湾岸の土地を、リストラで売却した。

  それらが、マンションに、なったのも多い。
  また、レインボーブリッジ等で、景色もよい。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:マンション価格の 上昇の理由は何か?

A:原価の側面では、コスト・プッシュだ。
  工事需要の増大で、工事金がUPした。

  また建設用地の不足で、土地価格も上昇した。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:マンション供給量も、価格に影響したか?

A:そうだ。 マンション供給数は、減少した。
  「需要 > 供給↓」でも、価格が上昇した。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:新築ではなく、中古なら、価格は下落か?

A:違う。 中古も、上昇トレンドが、継続中だ。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:賃貸マンションの賃料も、上がったか?

A:そうだ。 上がった。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:賃貸の賃料と、新築分譲の価格の比較は?

A:新築の価格上昇率 > 賃料上昇率 だ。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:マンション価格の予想で、重要な指標は何か?

A:株価の動向だ。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:なぜ、株価に注目するのか?
  
  また、「 消費者 経済 総研 」の
  2022年マンション価格の予測の値は?

A:次項以降で、わかりやすく、解説している。
  それを、お読み頂きたい。

-- 消費者 経済 総研 --




マンション市場の 推移・変遷は?
2022年は、住宅価格は、下がるか? 上がるか?
先に約20年の首都圏・新築マンションを振り返る。




首都圏の人気マンション とは?
-- 消費者 経済 総研 --

◆2000年~2021年は、タワマンが人気?

近年は、タワマン(タワー・マンション)が、人気だ。

室内からの眺望も良い。 日当たりもよい。
外観でも、存在感があり、ステータス性もある。

階数が多いタワマンは、大型物件である。
大型物件であれば、共用施設も充実する。

タワマンの供給が、増加した理由は、何か?
1997年の建築基準法の改正による規制緩和だ。


-- 消費者 経済 総研 --

◆湾岸ブーム とは?

21世紀になってから、タワマンのブームが起きた。
同じころ、ベイエリア(湾岸)ブームも、起きた。

東京湾岸は、レインボーブリッジ等で景色もよい。

東京湾岸での 「供給増加の理由」 は、何か?
「1997年の 消費税の増税 」 からの景気悪化だ。

※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
※出典:内閣府|国内総生産(名目 暦年)

日本人の給料が、下落に転じたも、1997年以降だ。
つまり「失われた20年」が、1997年から始まった。

消費税ショックの詳細は、下記ページを参照。
消費税|減税のメリット,増税のデメリット

-- 消費者 経済 総研 --

◆景気悪化で、リストラ売却?

さて湾岸エリアには、多くの倉庫や工場があった。
企業が、それらの土地を、リストラで売却した。

こうして21世紀は、湾岸にタワマンが増えた。




マンションの原価は、上がった?
-- 消費者 経済 総研 --

◆地価上昇? マンションの建設用地は?

リストラによる土地売却は、どうなっていったか?
湾岸の倉庫・工場の跡地は、無尽蔵ではない。

売却が進み、売りに出る土地は、減っていった。
マンデベが、買える湾岸の土地は、減少した。

 ※マンデベ = マンション・デベロッパー

マンデベは、建設用地の取得が、難しくなった。
だがマンデベの土地を買う意欲は、旺盛のままだ。

しかし、その需要に対して、土地の供給が少ない。
よって、マンション用地の価格は、上昇した。

マンション用地は、「需要> 供給↓」で価格UP

-- 消費者 経済 総研 --

◆工事金も、上昇?  建物の原価は?

・東日本大震災 からの 復興工事
・台風・大雨の災害 からの 復興工事
・国土強靭化計画 による工事

さらに、
・東京五輪の競技施設の建設
・東京五輪までにと、民間の再開発(渋谷など)

このように、近年は、工事需要が多かった。
つまり、工事金は、上昇してきた。

建物の工事金は、「需要> 供給」で価格UP

-- 消費者 経済 総研 --

◆マンションの原価は?

土地:建設用地の価格の上昇
 +
建物:工事金の上昇

こうして新築マンション価格は、上昇を続けた。
これは、原価UP(コスト・プッシュ)での上昇だ。




マンションの供給は、減った?
-- 消費者 経済 総研 --

◆建設用地が減少で、供給も減少?

建設用地 (建設するための土地) が、買えなければ、
マンションは、作れない。

建設用地の減少で、マンション供給数も減少した。
供給数は、2000年:約10万戸2020年:約3万戸

※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
 (本ページの新築マンションのグラフは、以下同じ)
※出典:不動産経済研究所|マンション市場動向

前項は、「原価UP」での見地だった。
需要と供給の側面でも、価格UPの背景がわかる。

新築マンション自体の「 需要 >供給↓ 」だ。
マンション価格は、上昇トレンドだ。




ついに バブル価格を 超えた?
1984年以降の「長期の推移」を、見てみる。
87年から平成バブルが発生した。

1990年(H2)は、最高値の 6123 万円と、なった。
バブル崩壊後の最安値は、2002年の4003万円だ。



-- 消費者 経済 総研 --

◆2003年から、価格は、上昇継続へ


03年以降は、上昇トレンドになる。
(09年リーマン・ショック、11年震災の頃は、停滞)

13年からのアベノミクス期では、上昇が加速する。
21年はバブル期を超える6260万円となった。

一般庶民には、厳しい水準まで、価格が上昇した。




「株」と「不動産」 一緒に動く?
◆相関関係は、高い?|バブル期では?

平成バブルの頃は、連日のように、
「株価急騰!」「不動産が高騰!」と報じれれた。


 ※株価は、日経平均株価(各年の1月の初日の初値)|新築は、首都圏新築マンション価格

株価と、新築マンション価格の相関係数は、
上図の期間は「0.91」だった。

株価と、マンション価格は、
「かなり高い相関性」がある。

「相関係数」は、
「ゼロから、1まで」の値で、表される。

全く相関が無いが「ゼロ」で、
完全に相関するのが「1」だ。

一般に、「相関係数」は、下記が目安とされる。

 * 0.7~1.0 → 強い相関がある
 * 0.4~0.7 → 相関あり
 * 0.2~0.4 → 弱いが相関あり
 * 0 ~0.2 → ほぼ相関なし

-- 消費者 経済 総研 --

◆株と不動産が、一緒に動く理由は?

株とマンションの、価格の連動性は、高い。
その理由は何か?

▼株価UPは、住宅資金へ貢献

株価の上昇は、住宅取得の資金に、貢献する。

富裕層が、億単位のマンションを購入する際に、
「株が上がったから」という発言を聞く事も多い。

▼過去の経験則から、投資チャンス

株価が上がれば、マンションの相場も上がる。
株価が下がれば、マンションの相場も下がる。

値上がり利益(キャピタルゲイン)を狙い、
株と同じく、不動産も投資の対象となる。

-- 消費者 経済 総研 --

◆相関関係は、高い?|近年では?

平成初期のバブルでは、株も不動産も、高騰した。
では相関性は、近年では、どうなったか?


上図の期間での相関係数は、0.97だ。
極めて高い相関関係にある。

株とマンションの相関は、近年は、より高まった。

上図の株価は、各年の1月末の日経平均株価を採用
マンション価格は、各年の年間平均を採用した。




2022 マンション価格は?
◆2022年マンション価格の予測は?

2022年の1月末の日経平均株価は、27,002円だ。

前項の09~21年の株価・マンション価格に対し、
単回帰分析を、行った。

その回帰式のX値から、
22年のマンション価格の推計値を、算出した。

その結果、2022年の新築マンション価格の
予測値は、6,195万円(昨年比-1.0%)となった。






※回帰係数

前項の高い相関を示した株とマンションのグラフでの株価は、
既述の通り、各年の1月末の日経平均株価を採用している

X 値 1 0.098952744

21年と22年の株価差額に、X値を乗じた値を、
21年マンション価格に加して、算出した。




中古マンションは?
◆中古のマンション価格は?

近年、「中古マンション」の注目度は上がり続ける。

中古マンションの成約件数は、増加を続けた。
理由は、新築の供給減少と、新築の割高感だ。

※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
 (本ページの中古マンションのグラフは、以下同じ)
※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構
   |首都圏不動産流通市場の動向


16年からは、新築供給より、中古成約の方が多い


新築では、選択肢が減った。 価格も高くなった。
その分、関心は「中古マンション」へ向った。

そして、中古物件も、価格は上昇した。



中古マンションも、株価との相関性は、大変高い。





「賃貸」マンションは?
-- 消費者 経済 総研 --

◆「賃貸」のマンションは?

前項までは、新築にせよ、中古にせよ、所有だった。
賃貸マンションでは、どうか?

-- 消費者 経済 総研 --

◆所有は苦労あり。賃貸はラク?

日本では、「賃貸マンションは、一時的な仮住まい」
という意識が、残っていた。

だが、 物欲や所有欲は、低下するトレンドにある。
クルマでも「所有から利用」へ、変化している。

所有では、所有責任、維持保全の責任がある。
不要になった時の手続きは、かなりの手間だ。

実は、「所有」することは、「苦労」が多いのだ。
実際に近年は、賃貸ニーズは、高まる傾向がある。

-- 消費者 経済 総研 --

◆所有価格より、賃貸価格の方が、お得?

新築も中古も、マンション売買価格は、高騰した。

一方、賃貸マンションでは、どうか?
賃料は、そこまで、高騰する性格のものではない。

所有マンションが過熱し、割高なときは、
賃貸マンションも、選択肢に入ってくる。

-- 消費者 経済 総研 --

◆賃料と、新築分譲・中古の違いは?

賃料価格の上昇率は、113
売買価格の上昇率は、132~140だ。

賃料は、売買価格ほど、上昇しない。


※出典:国土交通省|土地に関する動向 第1部

▼東京23区のマンション賃料は、

 H21(2009年)・1Qを、100 とした場合、
 R1(2019年)・4Qは、113 (上図参照)

▼マンション売買価格は、

 2009年を100とした場合は、2019年は、

 東京23区の新築は、140
 首都圏の 中古 は、138
 首都圏の 新築 は、132



賃料は、売買価格ほど、上昇しない。

賃借権(賃貸での住む権利)は、原則、譲渡不可だ。
一方、所有権は、転売・譲渡できる。

所有権なら、転売利益(キャピタルゲイン)を狙える。

よって、所有権は、投資の対象になるが、
賃貸での賃借権は、投資の対象にならない。

所有権は、「住む実需」+「投資需要」
賃借権は、「住む実需」のみ

前者の方が、値上がりしやすいのだ。

※マンションの「賃借と所有では、どっちが得か?」は、
 よく話題に上がるテーマだ。

 どちらが得かは、物件ごとに、様々な要素・項目を
 反映させた総合的なシミュレーションを実施しないと、
 予測の精度は低いことに、要注意である。




連載シリーズ|2022 経済予測
◆2022 経済予測 他のテーマは?

 -為替・円安、給料、物価 は?-

経済の専門家・評論家で、
ファイナンシャル・プランナーの
「消費者 経済 総研」 の 松田 優幸 が、
2022の経済予測を、様々な切り口で、予測・解説。

円安、給料、物価、株価の2022予測は、発表済み。
下記ページから、ご覧頂きたい。

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自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上、
対応して下さい。また「免責事項 」をお読みください。

引用
真っ暗なトンネルの中から出ようとするとき、
出口が見えないと大変不安です。

しかし「出口は1km先」などの情報があれば、
真っ暗なトンネルの中でも、希望の気持ちを持てます。

また、コロナ禍では、マイナスの情報が飛び交い、
過度に悲観してしまう人もいます。

不安で苦しんでいる人に、出口(アフターコロナ)という
プラス情報も発信することで、
人々の笑顔に貢献したく思います。

つきましては、皆さまに、本ページの引用や、
URLの紹介などで、広めて頂くことを、歓迎いたします。
引用・転載の注意・条件をご覧下さい。
【著作者 プロフィール】
■松田 優幸 経歴
 (消費者経済|チーフ・コンサルタント)

◆1986年 私立 武蔵高校 卒業

◆1991年 慶応大学 経済学部 卒業

*経済学部4年間で、下記を専攻
・マクロ経済学(GDP、失業率、物価、投資、貿易等)
・ミクロ経済学(家計、消費者、企業、生産者、市場)
・労働経済
  
*経済学科 高山研究室の2年間 にて、
・貿易経済学・環境経済学を研究

◆慶応大学を卒業後、東急不動産(株)、
 東急(株)、(株)リテール エステートで勤務

*1991年、東急不動産に新卒入社し、
途中、親会社の東急(株)に、逆出向※

​※親会社とは、広義・慣用句での親会社 

*2005年、消費・商業・経済のコンサルティング
 会社のリテールエステートに移籍

*東急グループでは、
消費経済の最前線である店舗・商業施設等を担当。

各種施設の企画開発・運営、店舗指導、接客等で、
消費の現場の最前線に立つ

*リテールエステートでは、
全国の消費経済の現場を調査・分析。
その数は、受託調査+自主調査で多岐にわたる。

商業コンサルとして、店舗企業・約5000社を、
リサーチ・分析したデータベースも構築

◆26年間の間「個人投資家」としても、活動中

株式の投資家として、
マクロ経済(金利、GDP、物価、貿易、為替)の分析や
ミクロ経済(企業動向、決算、市場)の分析にも、
注力している。

◆近年は、
消費・経済・商業・店舗・ヒットトレンド等で、
番組出演、執筆・寄稿、セミナー・講演で活動

◆現 在は、
消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
兼、(株)リテール エステート リテール事業部長

◆資格は、
 ファイナンシャル・プランナーほか


■当総研について

◆研究所概要
*名 称 : 消費者経済総研
*所在地 : 東京都新宿区新宿6-29-20
*代表者 : 松田優子
*U R L : https://retail-e.com/souken.html
*事業内容: 消費・商業・経済の、
 調査・分析・予測のシンクタンク

◆会社概要
「消費者経済総研」は、
株式会社リテールエステート内の研究部署です。

従来の「(株)リテールエステート リテール事業部
消費者経済研究室」を分離・改称し設立

*会社名:株式会社リテールエステート
*所在地:東京都新宿区新宿6-29-20
*代表者:松田優子
*設立 :2000 年(平成12年)
*事業内容:商業・消費・経済のコンサルティング

■松田優幸が登壇のセミナーの様子

ご案内・ご注意事項 
*消費者経済総研のサイト内の
 情報の無断転載は禁止です。

*NET上へ「引用掲載」する場合は、
 出典明記
 当総研サイトの「該当ページに、リンク」を貼る。

 上記の①②の2つを同時に満たす場合は、
 事前許可も事後連絡も不要で、引用できます。
 
 ①②を同時に満たせば、引用する
 文字数・情報量の制限は、特にありません。

 (もっと言いますと、
 ①②を同時に満したうえで、拡散は歓迎です)

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電 話: 03-3462-7997 
(離席中が続く場合は、メール活用願います) 
         
チーフ・コンサルタント 松田優幸   
松田優幸の経歴のページは「概要・経歴」をご覧下さい。