2023マンション価格予想・市場動向見通し 新築・首都圏編 |消費者経済総研|2023年5月14日

【連載シリーズ|2023年度 経済予測】

2023マンション価格予想・市場動向の見通し編
バブル期超えの高騰だが、今後は下落か上昇か?

2023年度の価格は、値下がり? 値上がり?
東京や首都圏のマンションの買い時は、いつ?

首都圏の新築マンション価格と市況を、
過去の推移・各種データから、予測

-日本で 2番目に わかりやすい 解説-
-消費と経済の 「 消費者 経済 総研 」-


2023年5月14日公開
datePublished": "2023-05-14
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筆者(松田)の予測が、的中?
 マンションを買うのは、〇〇月がいい

消費者経済総研・松田優幸は2020/1/15放送の
「フジテレビ|ホンマでっか!?TV」に出演。

2020年の1~12月を、予測する2時間スペシャル。

筆者(松田)のコーナーは、下記がテーマ。
「2020年に、マンション買うなら、何月がいいか?」

2020年マンションを買うなら年末がいい
予測と解説をした。(撮影収録日は2019年12月)





マンション価格は、高騰を続けた。
2019年も、値上がりが、続いていた。

しかし、2020年は、下落トレンドと予測し、
年末・12月が、一番安くなると、予測」した。

そして、その1年後は、どうなったか ??

12月が一番安く、 予測は、見事的中!

※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
※出典:不動産経済研究所 新築マンション価格の推移(首都圏)データ

上のグラフの通り、12月が一番安く、
予測は、見事的中した。

2020年の下落は、下記の完成在庫から予測した。

※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
 (本ページの新築マンションのグラフは、以下同じ)
※出典:不動産経済研究所|マンション市場動向




マンション予測 (Vol.1 + Vol.2)
-- 消費者 経済 総研 --

マンション予測編は、下記の2ページで構成

Vol.2 (本ページ) 首都圏新築

Vol.2 (別ページ) 全国新築、中古、賃貸 編




今回号のポイントは?
-- 消費者 経済 総研 --

Q:マンションの価格は、
  最近は、どのくらいの水準か?

A:首都圏の新築マンションは、
  既に、バブル期を超え、最高値の水準にある。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:マンションは、高騰を続けたが、
  2023年は、上がるか? 下がるか?

A:2023年は、〇〇だと、予測した。
  次項以降で、解説していく。

-- 消費者 経済 総研 --

Q:マンション価格の 上昇の理由は何か?

A:主に、 「 5つの要因 」 がある。

  次項以降で、わかりやすく、解説している。
  最後まで、お読み頂きたい。




マンション市場の 推移・変遷は?
2023年は、住宅価格は、下がるか? 上がるか?

その予測の前に、先だって、
約40年のマンション市場の推移を、振り返る。




ついに バブル価格を 超えた?
1984年以降の「長期の推移」を、見てみる。
1987年から、平成バブルが、発生した。

1990年(H2)は、最高値の 6123 万円と、なった。
バブル崩壊後の最安値は、2002年の4003万円だ。



-- 消費者 経済 総研 --

◆2003年から、価格は、上昇継続へ


03年以降は、上昇トレンドになる。
(09年リーマン・ショック、11年震災の頃は、停滞)

13年からのアベノミクス期では、上昇が加速する。
21年と22年は、バブル期超えの価格となった。

首都圏・新築は、90年は、6123万円だったが、
21年は、6260万円、 22年は、6288万円 だ。

▼東京23区内に、限定すると、どうか?

22年は、8,236万円だ。

一般庶民には、厳しい水準まで、価格が上昇した。




マンション高騰の 原因理由は?
なぜ、マンションは高騰を続けるのか?
これを、考えていきたい。

ここで問題

高騰の理由は、主に5つある。
その5つとは、何か?

1分間、考えて頂きたい。

 ↓

まず、コストUP (原価上昇) では、
下記の「2つ」がある。

 ・工事金の上昇
 ・地価の上昇

続いて、「金融面」でも、下記の「2つ」ある。

 ・低金利
 ・株価の上昇

そして、マンションの需給バランスの見地で、
下記がある。

 ・供給数の減少

▼マンション高騰 5つの原因 まとめ

 ① 供給数の減少

 ② 低金利

 ③ 株価の上昇

 ④ 工事金の上昇

 ⑤ 地価の上昇

この①②③④⑤を、順番に解説する。

本ページでは、特記なき限り、
首都圏・新築のマンションを、対象とする。

また、本ページは、
「 連載シリーズ・2023年度 経済予測 」 の1つだ。

だが年度では、長期のマンションデータが無い。
よって、「年度」ではなく「歴年」ベースとした。




① マンションの供給は、減った?
マンション高騰の理由の5つのうち、
1つ目は、「 供給の減少 」 だ。

-- 消費者 経済 総研 --

ここで、問題

マンション供給数は、
2000年は、約10万戸だった。

では、2022年は、〇〇万戸か?

 ↓

首都圏の新築のマンションの供給数は、
2000年:約10万戸2022年:約3万戸 になった。

※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
 (本ページの新築マンションのグラフは、以下同じ)
※出典:不動産経済研究所|マンション市場動向


-- 消費者 経済 総研 --

ここで、問題 

マンション供給が、減った原因は、何か?

 ↓

マンション建設用の土地が、減少したからだ。

建設用地 (建設するための土地) が、
買えなければ、マンションは、作れない。

建設用地の減少で、マンション供給が減った。

新築マンション自体の「 需要 >供給↓ 」だ。
マンション供給が減ったことで、価格が上昇した。


-- 消費者 経済 総研 --

ここで、問題

開発用地の 「減少の理由」 は、何か?

 ↓
リストラで放出された土地の在庫が、
減ったからだ。

▼不景気で、企業はリストラで、保有土地を売却?

「1997年の 消費税の増税 」 から景気が悪化した。
日本人の給料が、下落に転じたも、1997年だ。

つまり「失われた20年」が、1997年から始まった。
不景気で、企業業績も悪化した。

そこで企業は、リストラで、
自社が保有する倉庫・工場等の土地を、売却した。

企業の土地の放出で、マンション用地が増加し、
マンション供給を、増やせたのだ。

2000年をピークに、1999年~2005年は、
下図の通り、マンション供給が、増えた。



-- 消費者 経済 総研 --

◆その後は、建設用地は、減少へ?

リストラによる土地売却は、どうなっていったか?
倉庫・工場の土地は、無尽蔵ではない。

売却が進み、売りに出る土地は、減っていった。
マンデベが、買える土地は、減少した。

 ※マンデベ = マンション・デベロッパー

開発用地の減少で、マンション供給も減った。

 開発用地の減少で、
 マンション供給も、減った。




② 低金利は?
マンション高騰の理由の5つのうち、
2つ目は、「 低金利 」 だ。

-- 消費者 経済 総研 --

ここで問題

2つ目の理由に、「低金利」がある。
なぜ、金利は、低くなったのか?

 ↓

2013年から始まったアベノミクスの
第1の矢の「金融緩和」だ。

日銀の黒田総裁が、それを担った。
後任・植田総裁も、黒田路線を踏襲・継続している。


ここで、問題

住宅ローンの「金利」は、何% か?

 ↓

住宅ローンの金利には、固定型と、変動型がある。
大半の人が利用する「変動型」で、解説する。

 ※大半が変動型の出典:住宅購入 | 一般社団法人 全国銀行協会

金融緩和にある最近の変動金利は、0.4% 程度だ。
緩和前の白川総裁の時代の平均は、1.4%程度だ。


ここで、問題

金利が1.4%と、0.4%で、
支払額は、どのくらい違うか?

 ↓

1億円の住宅ローンの金利が、
0.4%ならば、1年で、40万円の利子を、負担する。

金利が、1.4%ならば、
1年で、140万円もの利子を、負担する。

1年間で、上記のように、100万円の差が出る。
30年間のローンなら、とても大きな差になる。


ここで、問題

満期30年で、元利均等払いでの、
支払う利子の「 総合計 」は、どうか?

 ↓

・0.4%で、 632万円 の利子
・1.4%で、2,315万円 の利子

前者に比べて、後者の利子は、
1,683万円も、増加する。

なお、1億円ではなく、5千万円ならば、
半分の842万円の利子の負担増加だ。

(もちろん、この利子以外に、元本返済が、別途ある)


総支払額 =マンション本体価格+返済利子
金利が低ければ、「総支払額」も、低い。

低金利ならば、購入しやすく、
マンション需要は、UPする。


 ※マンション購入の際は、
 その他に様々な諸費用が発生するが、ここでは割愛している。



③ 株価の上昇 とは?
マンション高騰の理由の5つのうち、
3つ目は、「 株価の上昇 」 だ。

-- 消費者 経済 総研 --

ここで、問題

株価とマンション価格は、関係あるのか?
あるとしたら、どのくらい、連動するのか?

 ↓

株とマンションの連動性は、とても高い。

平成バブルの頃は、連日のように、
「株価急騰!」「不動産が高騰!」と報じれれた。

 ※株価は、日経平均株価(各年の1月の初日の初値)|新築は、首都圏新築マンション価格


株価と、新築マンション価格の相関係数は、
上図の期間は「0.91」だった。

株価と、マンション価格は、
「かなり高い相関性」がある。

「相関係数」は、
「ゼロから、1まで」の値で、表される。

全く相関が無いが「ゼロ」で、
完全に相関するのが「1」だ。

一般に、「相関係数」は、下記が目安とされる。

 * 0.7~1.0 → 強い相関がある
 * 0.4~0.7 → 相関あり
 * 0.2~0.4 → 弱いが相関あり
 * 0 ~0.2 → ほぼ相関なし

-- 消費者 経済 総研 --

◆株と不動産が、一緒に動く理由は?

ここで、問題

株とマンションの、価格の連動性は、高い。
その理由は何か?


▼株価UPは、住宅の購入資金へ貢献

株価の上昇は、住宅購入の資金に、貢献する。

富裕層が、億単位のマンションを購入する際に、
「株が上がったから」という発言を、聞く事も多い。

例えば、株価が、1割UPした場合、
1億円の株を持つ富裕層なら、1000万円増える。

後述のマンション価格の上昇額よりも、
株価の上昇額の方が、大きい。

20億円の株を持つ超富裕層なら、
株価が1割UPすれば、2億円も資産が増える

株の利益で、「億ション」も、楽々購入できる。

 株価上昇での利益は、
 マンション購入資金に貢献


▼過去の経験則から、投資チャンス

既述の通り、株とマンション価格は相関性が高い。
株価が上がれば、マンションの相場も上がる。

値上がり利益(キャピタルゲイン)を狙い、
株と同じく、マンションも、投資の対象となる。

 株価が、上昇
  ↓
 マンションも、上昇すると、予想
  ↓
 マンションを、投資目的で買う人が、増える

-- 消費者 経済 総研 --

ここで、問題

昭和後半~平成前半では、既述の通り、
株とマンションの相関性は、高かった。

では、相関性は、近年では、どうなったか?

 ↓


 ※上図での株価は、各年の1月末の日経平均株価の値

上図の期間での相関係数は、0.98だ。
極めて高い相関関係にある。

株価とマンション価格の相関は、
近年は、より一層、高まった。




④マンションの工事金は、UPした?
マンション高騰の理由の5つのうち、
4つ目は、「 工事金の上昇 」 だ。

-- 消費者 経済 総研 --

ここで、問題

建物の原価の「工事金」も、上昇した。
その理由は、何か?  

 ↓

なお、工事金は、コロナ前から上昇していたし、
コロナ発生後でも、上昇した。

「コロナ前」と「コロナ発生後」の両方を、解説する。

▼コロナ前では?

コロナ前では、下記の工事需要が、旺盛だった。

 ・東日本大震災 からの 復興工事

 ・台風・大雨の災害 からの 復興工事

 ・国土強靭化計画 による工事

さらに、

 ・東京五輪の競技施設の建設

 ・東京五輪までにと、民間の再開発(渋谷など)

このように、近年は、工事需要が多かった。
よって、工事金は、上昇してきた。

 コロナ前は、建物の工事金は、
 「需要↑> 供給」で価格UP

▼コロナ発生からは?

コロナ発生によって、ご存じの通り、
日本も世界も、値上げラッシュが、続いた。

コロナ禍での出勤制限で、
様々な物の生産や供給が減った。

様々な物が、品薄になり、値段が上がった。

それは、消費者向けの最終消費財だけではない。
企業間の中間財・生産財も、当然に、値上がりした。

さらに、戦争の勃発で、原油高になった。
原油高は、様々な物の価格を、上昇させた。

こうして、原材料・部品・部材などが、上昇し、
工事金の価格も、上昇した。


 コロナと戦争で、
 コスト・プッシュのインフレ発生。
 
 工事金も、価格UPした。




⑤ 地価の上昇は?
-- 消費者 経済 総研 --

◆東京湾岸エリアでは?

「 ⑤ 地価の上昇 」 は、
既述の「 ① 供給数の減少 」 と、関連するが、違う。

①供給数の減少での、「倉庫・工場の跡地」は、
「 東京湾岸エリア 」 が、中心だ。

2000年前後は、
東京ベイエリアに、タワマンが、続々誕生した。

-- 消費者 経済 総研 --

◆首都圏の全般は?

「 ⑤ 地価の上昇 」 は、
首都圏(東京,神奈川,千葉,埼玉)全般の傾向だ。

2013年開始のアベノミクス以降では、
首都圏の地価は、上昇トレンドにある。




マンション高騰 5つの 理由は?
ここで、おさらい・振り返り

高騰の理由は、主に5つだった。
その5つとは、何だったか?

 ↓

 ① 供給数の減少

 ② 低金利

 ③ 株価の上昇

 ④ 工事金の上昇

 ⑤ 地価の上昇


では、①②③④⑤は、今後は、
さらに、上がるのか? それとも、下がるのか?

次項からは、2023年を予測していく。




2023 コストの 予測は?
-- 消費者 経済 総研 --

◆「 2023 コスト 動向 」 からの 予測では?

マンションの主な原価(コスト)は、下記2つだ。

 ・建設工事金
 ・土地代金

-- 消費者 経済 総研 --

◆工事金と、マンション価格の関係は?

まずは、「工事金」から見ていく。
工事金とマンション価格の推移の比較が、下図だ。

 ※マンション価格は、暦年ベース
 ※工事金は、年度ベースで、2022年度だけは、4~2月の平均値
 ※下記出典から、消費者経済総研が、グラフを作成
 ※出典:総合政策:建設工事費デフレーター| 国土交通省


上図の期間での、
工事金とマンション価格の相関係数は、0.95だ。

この2つのの相関は、かなり高い。

▼2023年の工事金は?

2023年の工事金の予測には、
23年の1~2月の工事金の前年比のUP率を用いた。

2023工事金は、前年比4.4%のUP率となった。

-- 消費者 経済 総研 --

◆土地代と、マンション価格は?

続いて、「土地代」を、見ていく。
土地代とマンション価格の推移の比較が、下図だ。

 ※土地代は、地価公示の東京圏・住宅地の㎡単価
 ※下記出典から、消費者経済総研が、グラフを作成
 ※出典:地価・不動産鑑定:地価公示|国土交通省|
  変動率及び平均価格の時系列推移表


土地代と、マンション価格の相関係数は、-0.11だ。
この2つの相関は、見られない

▼期間の対象を、変えると?

1990年代は、バブル崩壊で、地価は下落を続けた。



そこで、下落が落ち着いた2005年から見てみる。



土地代とマンション価格の相関係数は、0.72だ。
この期間での、2つの相関は、高い。

▼2023年の土地価格は?

公的な地価データである
「公示地価」(各年1月時点の分が発表される)を採用した。

2023年の公示地価の東京圏・住宅地は、
前年比3.1%のUP率となった。


-- 消費者 経済 総研 --

◆その他の説明変数は?

既述の通り、マンションの主なコストは、
土地代と、工事金だ。

そして、下記には、高い相関が認められた。
 ④ 工事金と、マンション価格
 ⑤ 土地代と、マンション価格

▼コスト以外の説明要因は?

 ① 供給数の減少
 ② 低金利
 ③ 株価の上昇

上記の3つがある。

▼「②低金利」

低金利の環境が継続し、
金利水準の変動は、とても小さい。

日銀の黒田体制も、植田新体制でも、
金融緩和策が、継続されている。

2023年での金利変化も、極めて小さいだろう。
よって、金利は、説明変数から除外した。

▼① 供給数の減少

各年の1~3月を、指標として採用した。
2023年の1~3月の供給数は、前年比-15.9%だ。

▼③ 株価の上昇

日経平均株価の、各年の1月の終値を、採用した。
2023年1月終値は、前年比1.2%UPだ。

▼多変量解析

上記の指数を、説明変数とする多変量解析で、
2023年マンション価格を予測した。

-- 消費者 経済 総研 --

◆どの期間を、参照するか?

既述の通り、地価とマンション価格は、
2005年以降は、相関性が高かった。

下図は、2005~2022年のマンション価格推移だ。

しかし、この期間では、
バブルや、ショック震災などの特殊要因が多い。



そこで、アベノミクス以降で、見てみる。

既述の通り、
既に、平成バブルを超える高値圏にある

筆者(松田)は、前職で、
タワーマンションの開発計画を、担った事がある。

開発計画では、
値付け(販売価格の決定)は、重要だ。

相場が、上昇局面にある時は、どうするか?

業界では、「 チャレンジ価格 」と、言うのだが、
強気の高い値付けをする。

だが、さすがに、近年は最高値圏にあるので、
値付けも、慎重になる。

近年は、アベノミクス相場ほどの上昇率にはない。

アベノミクス の 相場 」 と、
最高値圏 の 相場 」 は、違う。

そこで、最高値圏の相場の5年間を対象とした。



土地代、工事金、株価、供給数を、説明変数とする
多変量解析モデルで、消費者経済総研が計算した。

X 値 1: 株価 (日経平均 各年の1月終値)
X 値 2 :工事金 (デフレーター・非木造住宅)
X 値 3 :住宅地価 (地価公示 東京圏・住宅地)
X 値 4 :供給数 (首都圏・新築 各年1~3月)



なお、4つの変数の
各々の単回帰での相関係数は、下記の通りだ。

 ・地 価 : 0.92
 ・工事金:0.89
 ・株 価 : 0.85
 ・供給数:-0.59


-- 消費者 経済 総研 --

◆2023年予測の結論

2022年:6,288万円
 ↓
2023年:6,445万円

UP率は、2.5%で、
UP額は、157万円となった。

-- 消費者 経済 総研 --

首都圏・新築マンションは、
2023年も、上昇だと予測した。

-- 消費者 経済 総研 --

 理由は、下記の通りだった

・マンションのコスト(工事金、地価)が、
 2023年も、上昇傾向

・マンション価格に、影響する株価が、
 2023年は、上昇傾向

・需給バランス面で、
 2023年も、供給数が、少ない傾向




連載シリーズ|2023 経済予測
◆2023年度 経済予測 他のテーマは?

 -為替・円安、給料、物価 は?-

経済の専門家・評論家で、
ファイナンシャル・プランナーの
「消費者 経済 総研」 の 松田 優幸 が、
2023の経済予測を、様々な切り口で、予測・解説。

その他のの2023予測は、
下記ページから、ご覧頂きたい。

2023年度 日本の景気・経済の見通し展望TOP|




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引用
真っ暗なトンネルの中から出ようとするとき、
出口が見えないと大変不安です。

しかし「出口は1km先」などの情報があれば、
真っ暗なトンネルの中でも、希望の気持ちを持てます。

また、コロナ禍では、マイナスの情報が飛び交い、
過度に悲観してしまう人もいます。

不安で苦しんでいる人に、出口(アフターコロナ)という
プラス情報も発信することで、
人々の笑顔に貢献したく思います。

つきましては、皆さまに、本ページの引用や、
URLの紹介などで、広めて頂くことを、歓迎いたします。
引用・転載の注意・条件をご覧下さい。
【著作者 プロフィール】
■松田 優幸 経歴
 (消費者経済|チーフ・コンサルタント)

◆1986年 私立 武蔵高校 卒業

◆1991年 慶応大学 経済学部 卒業

*経済学部4年間で、下記を専攻
・マクロ経済学(GDP、失業率、物価、投資、貿易等)
・ミクロ経済学(家計、消費者、企業、生産者、市場)
・労働経済
  
*経済学科 高山研究室の2年間 にて、
・貿易経済学・環境経済学を研究

◆慶応大学を卒業後、東急不動産(株)、
 東急(株)、(株)リテール エステートで勤務

*1991年、東急不動産に新卒入社し、
途中、親会社の東急(株)に、逆出向※

​※親会社とは、広義・慣用句での親会社 

*2005年、消費・商業・経済のコンサルティング
 会社のリテールエステートに移籍

*東急グループでは、
消費経済の最前線である店舗・商業施設等を担当。

各種施設の企画開発・運営、店舗指導、接客等で、
消費の現場の最前線に立つ

*リテールエステートでは、
全国の消費経済の現場を調査・分析。
その数は、受託調査+自主調査で多岐にわたる。

商業コンサルとして、店舗企業・約5000社を、
リサーチ・分析したデータベースも構築

◆26年間の間「個人投資家」としても、活動中

株式の投資家として、
マクロ経済(金利、GDP、物価、貿易、為替)の分析や
ミクロ経済(企業動向、決算、市場)の分析にも、
注力している。

◆近年は、
消費・経済・商業・店舗・ヒットトレンド等で、
番組出演、執筆・寄稿、セミナー・講演で活動

◆現 在は、
消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
兼、(株)リテール エステート リテール事業部長

◆資格は、
 ファイナンシャル・プランナーほか


■当総研について

◆研究所概要
*名 称 : 消費者経済総研
*所在地 : 東京都新宿区新宿6-29-20
*代表者 : 松田優子
*U R L : https://retail-e.com/souken.html
*事業内容: 消費・商業・経済の、
 調査・分析・予測のシンクタンク

◆会社概要
「消費者経済総研」は、
株式会社リテールエステート内の研究部署です。

従来の「(株)リテールエステート リテール事業部
消費者経済研究室」を分離・改称し設立

*会社名:株式会社リテールエステート
*所在地:東京都新宿区新宿6-29-20
*代表者:松田優子
*設立 :2000 年(平成12年)
*事業内容:商業・消費・経済のコンサルティング

■松田優幸が登壇のセミナーの様子

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*消費者経済総研のサイト内の
 情報の無断転載は禁止です。

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 出典明記
 当総研サイトの「該当ページに、リンク」を貼る。

 上記の①②の2つを同時に満たす場合は、
 事前許可も事後連絡も不要で、引用できます。
 
 ①②を同時に満たせば、引用する
 文字数・情報量の制限は、特にありません。

 (もっと言いますと、
 ①②を同時に満したうえで、拡散は歓迎です)

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