JR各社は既に「鉄道会社から、不動産会社へ」今後更に不動産化が加速|2020年8月16日

JR東日本は、六本木ヒルズを超える規模の街の開発をする。

JR東の不動産等収益は 1.2兆円で 三菱地所と同程度で、
既に 大手不動産デベロッパー?

JR九州は、既に不動産売上が大半。

JR各社は、自社エリア以外に全国・海外展開へ。
非移動・非鉄道で、JR各社が不動産会社へ。


消費者経済総研は、チーフ・コンサルタントの松田優幸を筆頭に、
消費・商業・経済の評論家・専門家として、
わかりやすい解説をお伝えしています。


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初稿:2020年8月16日 : 本ページは、修正・加筆等で、上書き更新されていく場合があります。

ご注意
このテーマに関連し、なにがしかの判断をなさる際は、自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上、
対応して下さい。また「免責事項」をお読みください
今回号のポイント
 ~ 前回号の「JR横浜タワー」は、
   オフィス・ニュウマン横浜・CIAL横浜も、JR東日本が、担う ~

JR東日本は、商業施設の最大デベロッパー

JR東日本グループには、商業施設の運営会社が、24社もあり、187もの商業施設を運営中

不動産の最大手の三井不動産の商業施設は、全部で76施設


JR東日本は、総合デベロッパー

JR東日本グループは、オフィスビルも、40棟も、手掛けている

商業施設・オフィスの他、ホテル・住宅等と、JR東日本は、総合デベロッパー


JR東日本は、さらに、街までも開発へ

「グローバルゲートウェイ品川」は1期だけで、85万㎡の巨大プロジェクト

商業施設、オフィス、住宅、ホテル、コンベンション等からなる大きな街開発

森ビルの「六本木ヒルズ」72万㎡超える規模の街になる


JR東日本は、財閥系の総合不動産デベロッパー並みの不動産会社

JR東日本の不動産等の非運輸の収益は、1.2兆円の不動産デベロッパー

住友、東急、野村の全体売上を上回り、2位の三菱地所と、同程度


JR九州は、「既に、不動産会社」に、なっていた

JR九州の売上は、本業の運輸事業は、34%で、不動産等の非運輸で66%

JR九州は、九州最大の販売個数で、九州最大のマンション・デベロッパー?

JR九州は、マンション以外にも、商業、オフィス、ホテルなど総合デベロッパーでもある


JR東日本が場所を広げる。

JR東日本は、既に、「駅上・駅ナカ」 から 「駅ソト」 へ開発エリアを広げた

また、JR東日本は、「自社エリアの東日本」以外へも、拡大


JR各社も、自社エリア以外に、全国展開へ

JR九州が、広島・関西・関東へ。 JR東海が、東京・京都へ。 JR四国は、京都へ進出。

JR西日本は、西日本・東日本の他、東海・四国・九州・北海道と、全国制覇済み


JR各社は、海外へも


JR東日本グループのルミネ・アトレは、2017年以降、シンガポールインドネシア、台湾へ

JR東日本グループは、他にも、台湾にラグジュアリーホテルを開業

JR九州は、タイで、2017年にマンション事業を開始し、2018年にホテル運営を開始


こうして、今まで、「業種と場所」を、広げてきたJR各社

JR各社は、巨大な総合デベロッパーとして、既に、動き始めていた

JR各社は、駅ナカ・駅上から、駅ソトへ。そして全国展開へ。さらに海外へ広げていた


「非移動・非鉄道」の変化から、JRが「鉄道会社から、不動産等へ」が更に加速

JR九州は、3年間で、運輸は1%の拡大計画で微増だが、不動産等を12%も拡大の計画

JR西日本は、5年間で、運輸は3%の微増で、不動産等を17%も拡大する計画

JR東日本は、4年間で、運輸は3%の微増で、不動産等を24%も拡大の計画


電車が減る? 非移動・非鉄道への変化を、JR東日本は自覚済み

『鉄道による移動は減少し、鉄道事業は、急激に利益が圧迫されるリスクが、高い』

このように、JR東日本は、鉄道移動の減少を自覚している

こうして、今後も、ますます、JR各社が「鉄道会社から不動産会社へ」が加速へ


前回号の「JR横浜タワー」の運営会社は?
前回号では、「JR横浜タワー」を、取り上げました。
26階建てのJR横浜タワーの全体の デベロッパー※は、JR東日本です。

 ※デベロッパーとは不動産開発者のこと

そのうち、1F~10Fが、ファッション等の「ニュウマン横浜」で、
B1F~B3Fには、食品・飲食の「CIAL横浜(シァル横浜)」があります。

12~26Fはオフィスで構成される複合施設で、いずれもJR東日本グループが担っています。

 *オフィス    : (株)ジェイアール東日本ビルディング
 *ニュウマン横浜 : JRグループの (株)ルミネ
 *CIAL横浜  : JRグループの (株)横浜ステーションビル

  ※一部に映画ゾーンの「T・ジョイ横浜」があり、それは東映系の (株)ティ・ジョイの運営


JR東日本は、商業施設の大デベロッパー?
JR東日本グループには、上記の会社以外にも、商業施設を運営する子会社が、あります。
有名なところでは、(株)アトレがあります。「アトレ」の名称で29※の施設があります。

 ※アトレヴィ、プレイアトレを含む

JR東日本グループの商業施設の運営会社は、24社もあり、187もの商業施設を運営中です。
(2020年4月1日時点)

これでも、だいぶ、少なくなったのです。2002年には「56社」もありました。
営業力の強化・経営の効率化すべく、運営会社の合併がされました。

その合併後でも、上述の他、ラスカ、nonowa、グランデュオ、セレオ、ペリエ、エキュート・・・などなど、たくさんの屋号が、あります。

なお、不動産の最大手の三井不動産の商業施設は、全部で76施設※です。
187施設を運営するJR東日本は、数では、商業施設業界を、代表するデベロッパーですね。

 ~ JR東日本は、商業施設の大デベロッパー ~


 ※76施設は、三井不動産(株)と、三井不動産商業マネジメント(株)の 商業施設一覧から

 ※なお上場商業リートの「フロンティア不動産投資法人」の保有物件まで含めると107施設

 ※施設数は、重複排除済み


JR東日本は「オフィス」も、手掛ける
JR東日本グループは、オフィスビルも、40棟も手掛けています。下記はその一部です。

 ※左から、ビル名/地上階数/面積(JR系保有分の貸付面積)/開業年月
 ※他社との共同開発ビルを含む。

JR品川イーストビル/20階/27,998 ㎡/2004.3

サピアタワー/35階/31 ,689㎡/2007.3

グラントウキョウ サウスタワー/42階/49 ,418 ㎡/2007.10

JR新宿ミライナタワー/32階/54,767㎡/2016.3

渋谷スクランブルスクエア第I期(東棟/47階/73,000㎡) 2019.9

 ~ JR東日本は「オフィス」も、手掛ける ~


JR東日本は、総合デベロッパー
JR東日本グループは、「商業施設、オフィス」以外に「ホテル」も、多数展開しています。
また、賃貸住宅や、分譲住宅も行っていますし、店舗事業もあります。

商業施設、オフィス、ホテル、住宅等と、JR東日本は、総合デベロッパーなのです。

 ~ JR東日本は、総合デベロッパー ~


JR東日本は、さらに、街までも開発へ
◆巨大開発の「グローバル ゲートウェイ 品川」

JR東日本が手掛ける「グローバルゲートウェイ品川」というプロジェクトがあります。
商業施設、オフィス、住宅、ホテル、コンベンション等からなる「巨大プロジェクト」です。

1期だけで、85万㎡の規模で、2024年に開業予定です。
2期の時期や内容の詳細は、未定ですが、それを加えると、100万㎡規模クラスでしょう。

森ビルが手掛けた「六本木ヒルズ」は、72万㎡です。
85万㎡の「グローバルゲートウェイ品川」は、六本木ヒルズを、超える規模の街になります。

 ~JR東日本は、さらに、街までも開発へ~


電車が減る? 非移動、非鉄道へ
消費者経済総研は「令和では、非・移動革命が、起きる」と平成31年4月に、予測・提言しました。

 鉄道による移動ニーズは、減少するでしょう。
  人口減少の他、働き方の変化や、ネット社会の進展、自動運転技術の実用化等もあります。

  鉄道による移動ニーズが縮小し、固定費割合が大きい鉄道事業においては、
  急激に、利益が圧迫されるリスクが、高いのです。

上の『』の中の文は、弊社の見解とも同じです。
しかし、この文章は、JR東日本が、長期計画で、自ら、述べている文章なのです。※

 ※「JR東日本グループ経営ビジョン変革2027」8ページ目

鉄道会社であるJR東日本は、鉄道での移動が減ることを、自覚しているのです。

 ~ 電車移動が減る。 非移動・非鉄道 → 不動産へ ~


JR東日本は、巨大なデベロッパー

 ※デベロッパーとは「不動産の開発会社」のことです。

◆JR東日本は、不動産事業のウェートが増加

JR東日本の「不動産等の非運輸」の収益を合計すると、1兆2224億円※です。
1兆円超の不動産デベロッパーなのです。

 ※2018年度の連結決算。セグメント別売り上げにおける運輸事業を除いた合計


◆財閥系の総合デベロッパー並みに

 ※マンションの開発をするデベロッパーを「マンションデベロッパー」と言い、
  住宅・オフィス・商業施設・ホテル等の、各種を開発するデベロッパーを「総合デベロッパー」と言う。

総合デベロッパー業界の売り上げでは、1位が三井不動産、2位が三菱地所です。
下記が、総合デベロッパー上位5社の連結売上です。(2018年度連結)

 三井不動産1兆8611億円、三菱地所1兆2632億円
 住友不動産1兆0132億円、東急不動産HD 9018億円、野村不動産HD 6685億円

JR東日本の「不動産等の非運輸」の売上は、1兆2224億円でした。
住友、東急、野村の全体売上を上回り、2位の三菱地所と、同程度です。

なお、JRの「不動産等の非運輸事業」に「店舗事業」が、含まれています。
店舗事業は、不動産事業とは違うじゃないか、と思われるかもしれません。

総合デベロッパーでも、サービス・物販・飲食店の、店舗事業を、行っています。
総合デベロッパーの連結決算も、それらの店舗事業の売り上げを、含んでいます。

総合デベロッパーの物販店では、東急不動産HDの中の「東急ハンズ」が、有名ですね。
サービス店では野村不動産HDのメガロスや、飲食は住友不動産の「居酒屋 泉」等があります。

 ~ JR東日本は、財閥系の総合デベロッパー並みの不動産会社に ~


JR東日本が場所を広げる。 「駅上・駅ナカ」 から 「駅ソト」 へ
JR東日本の不動産事業の場所は、主に駅上・駅ナカや、操車場の跡地等のJR所有地です。

しかしJR東日本グループは、2011年に、他社の所有物件に「ルミネ有楽町」を開業しました。
この場所は、JRの駅の上ではなく「有楽町 マリオン」の東棟(西武百貨店の撤退跡)です。

JR東日本が、駅から離れ、駅の外側の「駅ソト」への展開をしたのです。

同じくJR東日本グループの「(株)アトレ」も、駅ソトへ、展開しました。
それは「アトレ恵比寿 西館」です。2016年に開業しました。

 ~JR東日本が場所を広げる。 「駅上・駅ナカ」 から 「駅ソト」 へ~


JR東日本以外のJR各社は?

ここまで、JR東日本に、フォーカスしてきました。
では、JR東日本以外の、JR各社は、どうでしょうか?


JR九州は、「既に、不動産会社」に、なっていた?
JR東日本の、不動産等の非運輸の売上は、1兆2224億円と、巨額でした。
しかし、全体売上での率は37%です。まだ運輸事業が63%でメインです。

一方、JR九州は、本業の運輸事業は、既に34%で、不動産等の非運輸で66%※です。
JR北海道も、不動産等の非運輸が47%と、約半分となっています。

JR九州は「MJR」ブランドのシリーズで、マンション開発をしていてます。
2013・2015・2016年には、九州7県のマンション販売戸数ランクで、1位になっています。

JR九州は、九州最大のマンション・デベロッパーの1つでも、あります。

 ※各社とも2019年3月期 決算(連結)

 ※JR東日本とJR九州は、内部取引額を含んだ値が発表されているので、それに従った。
  また、この2社のみ、率は、セグメント別売り上げの合計額を分母とした。
  
 ※「非運輸」とは、「運輸」事業以外の売り上げの合計で、
  ホテル・商業施設・オフィス・住宅などの不動産事業、店舗事業、その他で構成される

 ~ JR九州は、「既に、不動産会社」に、なっていた ~


JR各社は、全国展開へ、そして、海外へ
JRは、JR北海道、JR東日本、JR東海、JR西日本、JR四国、JR九州と、エリア毎に6社あります。
鉄道の旅客事業の営業エリアは、それぞれ決まっています。

在来線エリアの境界は、例えば、東海道本線の、JR東日本と、JR東海の境界駅は、熱海駅です。

 ※線路上の境界は「熱海駅」と、西側の隣り駅の「函南駅」(かんなみえき)との間の信号機
  (出典:Wikipedia境界駅)

 ※JRの旅客事業会社は6社で、その他に「JR貨物」等がある


JR西日本、JR九州が、東日本エリアへ進出
◆JR西日本

JR東日本のエリアで、ビジネスできるのは、JR東日本のみ、ではありません。
JR西日本の子会社「JR西日本不動産開発(株)」は、神奈川県の横浜市で、開発を着手します。

その開発案件は、横浜市の庁舎の跡地の開発です。
横浜市がコンペを主催し、9社の応募があり、その中で、同社が勝利しました。※

 ※「横浜市旧南区 総合庁舎跡地 課題解決型 公募」で事業者に選定され、土地の取得契約済


◆JR九州

JR九州は、東京で、ホテル開発や、オフィスビルを取得し賃貸運用等を、進めています。
また同社の子会社は、和食店の「うまや」シリーズを、東京で11店も、展開してます。


◆JR東日本も、エリア外へ

2019年、JR東日本エリア外の初ホテル「JR東日本ホテルメッツ札幌」が北海道に開業しました。
2020年5月「紀ノ国屋 ジェイアール京都伊勢丹店」を、関西1号店として開業しました。

こうして、JR東日本は、攻め込まれるのみならず、エリア外へ反撃もしています。

 ※紀ノ國屋:㈱紀ノ国屋グループの全株式を、JR東日本が、2010年に買収して子会社化

 ~ JR西日本・JR九州が、東日本エリアへ進出。JR東日本も、エリア外へ反撃 ~


JR各社が、東日本エリアのみならず、全国展開へ
前項で、JR西日本・JR九州が、東日本へ進出と、述べました。
進出先は、東日本だけでは、ありません。全国展開しています。


JR九州が、広島、関西、関東へ
◆不動産開発(大阪・京都、東京へ)

JR九州は、大阪にも進出し、タワーマンション(MJR堺筋本町タワー)を開発中です。
また、京都で、2021年にホテルを開業予定で、関西エリアでは同社初のホテルです。

東京の虎ノ門での再開発※にも参画しています。38 階建て・約18万㎡の大規模です。

 ※虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業
  着工 2020 年 9 月(予定)→竣工 2023 年 11 月(予定)


◆店舗事業(広島・関西、そして東京・埼玉へ)

JR九州の子会社は、大阪に、茶漬け専門店「こめらく」を、2020/8/12に開業しました。

別の子会社では「シアトルズベストコーヒー」をFC(フランチャイジー)として運営中です。
九州の他、広島、関西で、展開済みで、東京・埼玉でも、2019 年に運営開始しました。

今後も、九州以外での出店を、積極的に推進し、全国展開を目指している模様です。

 ※うまや、こめらく : JR九州フードサービス㈱ 
  シアトルズベストコーヒー : JR九州ファーストフーズ㈱
  2社とも、JR九州(九州旅客鉄道㈱)の100%子会社


JR東海が、東京・京都へ
◆不動産事業(東京、京都へ)

JR東海の子会社の中に、「ジェイアール東海不動産(株)」があります。
同社は、オフィスビルの運営や管理を、東海(愛知、静岡)の他、東京や京都でも、行っています。


◆店舗事業(東京のJR東日本の敷地へ)

JR東海の別の子会社として「東京ステーション開発㈱」があります。
同社は、2020/7/9、東京の日比谷に、飲食の商業施設「日比谷グルメゾン」を開業しました。

日比谷グルメゾンは「JR東日本」の、有楽町駅~新橋駅の線路の高架下に、開発されました。
「JR東日本」の敷地に「JR東海」が、商業施設を開発するという、珍しいケースです。


JR西日本は、全国展開
◆不動産事業(全国)

JR西日本不動産開発が、横浜市庁舎の跡地開発に着手と、既述しました。
しかし、同社は、既に他にも、幅広く、不動産事業をしています。

同社は、西日本・東日本の他、東海・四国・九州・北海道と、全国制覇しています。
また別の子会社JR西日本プロパティーズでも、東日本・東海・九州で、住宅開発等をしています。


◆店舗事業(九州、東日本)

JR西日本の孫会社では、九州や関東のエリアで、物販店や飲食店を展開しています。


JR四国が、京都へ
JR四国は、2018年に京都で「4S STAY 京都九条」という宿を、開業しました。
京町家風の木造2階建て×3棟で、一棟貸切のヴィラで、完全なプライベート空間です。


JR各社は、海外へも
JR各社が、自社エリア以外へ拡大していますが、それだけではありません。
海外へも展開を開始しています。


JR東日本(シンガポール、インドネシア、台湾)
JR東日本子会社のルミネは、2017年シンガポール、2018年インドネシアに開業しました。
また同グループのアトレは、2019年、台湾の一等地にBreeze南山「atre」を開業しました。

他にも、JR東日本グループは2021年には、台湾にラグジュアリーホテルを開業します。
JR東日本が日本で培ったエキナカを、海外への輸出にも、取り組んでいます。


JR九州(タイ、中国)
JR九州は、九州エリア → エリア外展開 → 海外展開 と、拡大しています。
タイで、2017年にマンション事業を開始し、2018年にホテル運営を開始しました。

JR九州グループは、飲食店事業は「うまや」で、中国にも、展開済みです。


業種と場所を 広げる JR各社
JR各社は、巨大な総合デベロッパーとして、既に、動き始めています。
JR各社は、駅ナカ・駅上から、駅ソトへ。そして全国展開へ。さらに海外へ広げています。


非移動・非鉄道で、JRが、不動産会社へ?
JRは「非移動・非鉄道」の環境変化から「不動産等」へ、更にシフトしていくのでしょう。

◆JR九州

JR九州の中期経営計画での、2021年度における収益目標を、見てみます。

不動産等の非運輸を、2018年度に比べて、12%も拡大する計画です。
一方、運輸は、2018年度に比べて、1%の拡大と微増の計画です。

収益の構成比は、

 2018年度:運輸事業 34% + 不動産等の非運輸 66%
  ↓
 2021年度:運輸事業 31% + 不動産等の非運輸 69%

こうして、今後も、ますます、「鉄道会社から不動産会社へ」が加速します。


◆JR西日本

続いて、JR西日本の中期経営計画での、2022年度における収益目標を、見てみます。

なお、JR九州は3年間(2018→2021年度)で、JR西日本は5年間(2017→2022年度)です。

不動産等の非運輸を、2017年度に比べて、17%も拡大する計画です。
一方、運輸は、2017年度に比べて、3%の拡大と微増の計画です。

収益の構成比は、

 2017年度:運輸事業 63% + 不動産等の非運輸 37%
  ↓
 2022年度:運輸事業 60% + 不動産等の非運輸 40%

JR西日本も、今後ますます、「鉄道会社から不動産会社へ」が加速します。


◆JR東日本

JR東日本はどうでしょうか? JR東日本は、4年間(2018→2022年度)です。

不動産等の非運輸を、2018年度に比べて、24%も拡大する計画です。
一方、運輸は、2018年度に比べて、3%の拡大と微増の計画です。

収益の構成比は、

 2018年度:運輸事業 68% + 不動産等の非運輸 32%
  ↓
 2022年度:運輸事業 64% + 不動産等の非運輸 36%


  ~ こうして、JR各社は「鉄道会社から、不動産会社へ」が加速 ~


【筆者プロフィール】
松田優幸が登壇のセミナーの様子
【松田 優幸 (消費者経済総研 チーフ・コンサルタント) 経歴】

*1986年
私立 武蔵高校 卒業

*1987年
慶応大学 経済学部 入学

経済学部で、
・マクロ経済学(GDP・失業率・インフレーション・投資・貿易収支等)
・ミクロ経済学(家計・消費者、企業・生産者、取引市場等)・労働経済学を専攻
 経済学科「高山研究室」にて、貿易経済学・環境経済学を研究

*1991年
慶応大学 卒業  東急不動産(株) 入社

*1997年
親会社の東急電鉄(株)へ逆出向
消費の現場である商業施設と街づくりの計画担当

*2000年
東急不動産 復職
各種の商業施設の企画開発・運営、接客等で消費の現場の最前線に立つ。

*2005年
東急不動産から、消費・商業・経済のコンサルティングをおこなう
株式会社 リテール エステートへ移籍し14年間、

全国の消費の現場を視察・調査。その数は多岐にわたる。

*現 在
消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
兼 リテール エステート リテール事業部長 (52歳)

*資 格
 ・ファイナンシャル・プランナー
 ・宅地建物取引士資格者
 ・不動産コンサルティング技能登録者(新制度更新前まで)
 ・簿記3級


【消費者経済総研について】

■研究所概要
名称  : 消費者経済総研
所在地 : 東京都新宿区新宿6-29-20
事業内容: 消費・商業・経済の、調査・分析・予測のシンクタンク
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チーフ・コンサルタント 松田優幸   経歴のページはこちら