住宅ローン控除 | 消費税・不動産の専門家 評論家がわかりやすく解説 2019年9月5日


|住宅ローン控除|
消費税・不動産の専門家 評論家が わかりやすく解説。

消費増税の救済策として「住宅借入金等特別控除」が3年延長。新築マンションの場合は?
中古住宅の場合は?
賃貸住宅の場合は?

わかりやすく3分解説します。


【 連載シリーズ 消費増税 】
~ 増税の後は、どれだけ、お得?~

(住宅編その1| ローン控除)


消費と経済を科学する「消費者 経済 総研」
(東京都新宿区、代表:松田 幸治)は、
2019/8/3に、掲題内容を掲出します。

2019/10/1の消費増税に関連して
「シリーズ 消費増税」を連続して掲載しています。

チーフ・コンサルタントの松田優幸を筆頭に、
消費税やキャッシュレス等の評論家・専門家として
わかりやすい解説をお届けしています。

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本ページは、修正・加筆等で、上書き更新されていきます。
*初稿:2019年8月3日
*最新稿:2019年9月5日

*当方が提供する情報は、正確性・完全性・有効性・真実性・最新性・適法性等何らの保証もなく、
利用・活用は、利活用者の自らの判断・責任であり、損害が生じても当方は一切の責任を負いません。

|住宅ローン控除|
消費税・不動産の専門家 評論家が わかりやすく解説。

消費増税の救済策として「住宅借入金等特別控除」が3年延長。

新築マンションの場合は?
中古住宅の場合は?
賃貸住宅の場合は?

わかりやすく3分解説します。


【 連載シリーズ 消費増税 】

~ 増税の「前」と「後」どちらが、お得?~

(住宅編その1 ローン控除)


消費と経済を科学する「消費者 経済 総研」(東京都新宿区、代表:松田 幸治)は、2019/8/3に、掲題内容を掲出します。

2019/10/1の消費増税に関連して「シリーズ 消費増税」を連続して掲載しています。

チーフ・コンサルタントの松田優幸を筆頭に、消費税やキャッシュレス等の評論家・専門家として、わかりやすい解説をお届けしています。

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本ページは、修正・加筆等で、上書き更新されていきます。
*初稿:2019年8月3日(土)21:00
*2稿:2019年8月24日(土)18:00
*3稿:2019年9月5日(木)16:00

*当方が提供する情報は、正確性・完全性・有効性・真実性・最新性・適法性等何らの保証もなく、
利用・活用は、利活用者の自らの判断・責任であり、損害が生じても当方は一切の責任を負いません。
2019年10月に、消費税が、8%→10%へ、増税されます。

住まいの購入や引っ越しは、増税の前と後、どちらがお得でしょうか?

増税後には、「住宅ローン減税の延長」や、
「すまい給付金の拡大」
などの救済措置があります。

何もしなければ、3000万円の新築建物では、
増税前(8%)→増税後(10%)で、60万円を損します。
(3000万円×2%=60万円)

増税後の「住宅ローン減税の延長」とは何か?

それを利用すれば、増税の 前と後 で、どちらが得なのか?

わかりやすく解説していきます。


また【 連載シリーズ 消費増税 】として
今後も、消費増税のテーマを、継続的に取り上げます。

2019年10月に、消費税が、8%→10%へ、増税されます。

住まいの購入や引っ越しは、増税の前と後、どちらがお得でしょうか?

増税後には、「住宅ローン減税の延長」や「すまい給付金の拡大」などの救済措置があります。

何もしなければ、3000万円の新築建物では、増税前(8%)→増税後(10%)で、60万円を損します。
(3000万円×2%=60万円)

増税後の「住宅ローン減税の延長」とは何か?

それを利用すれば、増税の 前と後 で、どちらが得なのか?

わかりやすく解説していきます。
■「先立って、要約編」■
■はじめに

本件のテーマに関連する制度や税制は、大変複雑です。

正確さを追求しますと、複雑化し、わかりにくくなります。
ここでは、わかりやすさを優先し、様々な点において単純化・省略化等をしています。

このテーマに関連し、なにがしかの判断をなさる際は、
行政庁や税理士等へ確認や相談をし、自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上、
対応してください。また「免責事項」をお読みください。

※増税・増税については、2019年の、9月30日以前・10月1日以降という意味の他、増税後税率10%適用住宅を2019年9月30日以前に購入する事を増税後と示す場合があります。


■増税が、無関係なものとは、何?

住まい関連で、増税されても、関係ないものを、先に見てみます。


◆「土地の購入」や「賃貸住宅の家賃」は、関係なし?

土地の購入」や「賃貸住宅の家賃」は、増税の前・後での損・得の差は、ありません。
なぜならば「土地」や「住宅家賃」は、そもそも消費税が、課税されないからです。


◆個人売り主から、買う住宅も、非課税

個人の売り主から買う住宅も、消費税は非課税です。
消費税は、事業者が事業として行うものに課税されます。

一般の個人が、新居へ引越しすることで、不要となった古い自宅を売却する場合は
事業ではありません。

よって、このように、事業者ではない一般の個人売主から、中古住宅を買う場合は、
消費増税の前・後での損得の差は、ありません。


◆事業者から住宅を買う場合は? (増税後の10%の消費税が課税されるとき)

増税の負担を救済するために、
住宅ローン控除の期間が、10年間→13年間へと、3年延長されます。


◆3年延長の、時期の条件は?

自分の居住用として、2019年10月1日~2020年12月31日に入居するのが条件です。

その期間だけ住めばいい、というわけではなく、
適用を受ける各年の12月31日まで、引き続いて住んでいることが必要です。


◆延長された3年間(11~13年目)の扱いとは?

 ①住宅ローン残高 × 1%

 ②建物購入価格 × 2% ÷ 3

①または②の、低い方の額が、税額控除で、戻ってきます。

控除されるとは、キャッシュバックされることです。
自分の銀行口座に、その控除の金額のお金が振り込まれてきます。


◆②の計算式の「 2% ÷ 3 」とは、何か?

今回の消費増税で、8%→10%で、2%増税となります。
その上がった2%分を、11年目~13年目の3年間で還元する、という考えです。

2%を3年間で還元なので、1年間の還元は、約0.667%(2%÷3年)です。

例えば、5000万円(税抜き)の新築マンションを、買う場合で、見てみます。
仮に、5000万円の内訳は、建物部分が3000万円+土地部分が2000万円とします。

(住宅ローンは借入額4000万円、返済金利1.4%、返済期間35年、元利均等返済とします)

住宅ローンの11年目のローン残高は、2945万円とします。

 ① 住宅ローン残高 × 1%
 ② 建物税抜購入価格 × 2% ÷ 3

①または②の、低い方の額ですので、

 ① 2945万円×1%   = 294,500円
 ② 3000万円×2%÷3 = 200,000円

②の「20万円」が、11年目に、キャッシュバックされます。

12年目も20万円、13年目も20万円が、戻ってくれば、
20万円×3年間=「60万円」が、戻ってきます

増税後の消費税は、税率が8%→10%となり、2%増えます。
3000万円×2%=「60万円」が、増税による、負担の増加額となります。

その60万円の増税での負担の増加分は、60万円のキャッシュバックで
取り返せるとなります。 こうして、めでたく消費増税分を取り返せます。

消費増税後で、60万円税負担増加→60万円キャッシュバックなので、
この点だけを見れば、消費増税の 前と後での 損得の差 は、ありません
続いて下段に続く「詳細編」をお読みください

筆者プロフィール 松田優幸

番組出演・執筆・講演等のご依頼は、お電話・メールにてご連絡ください。

実績一覧(番組出演・執筆・寄稿・講演等)は、 こちら を、ご覧下さい。

1987年に、慶応大学 経済学部 入学
1991年~東急不動産、東急電鉄、リテールエステートに勤務
現在は、消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
資格は、
 ・ファイナンシャル・プランナー
 ・宅地建物取引士資格者
 ・不動産コンサルティング技能登録者(新制度更新前まで)
 ・簿記3級

■ご留意事項
※当総研が提供する情報においては、情報の簡略化・省略等をしている箇所があります。
※ご自身が記載内容と全部又は一部において一致又は類似していても、制度がご自身に同様に適用又は非適用とはならない場合があり、また、同じ計算や同じ計算結果とならない場合があります。
このテーマに関連し、なにがしかの判断をなさる際は、行政庁や税理士等へ確認や相談をし、自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上、対応してください。
また「免責事項」をお読みください。

~以上が、「先立って、要約編」ですが、 この後、詳細編です~

■増税が、無関係なものとは、何?

住まい関連で、増税されても、関係ないものを、先に見てみます。


◆土地は、どうなる?

例えば「土地」の購入は、増税の前・後は、関係ありません。
なぜならば「土地」は、そもそも消費税が、課税されないからです。

よって、増税前(8%)の時でも、増税後(10%)の時でも、
土地の消費税は、ゼロで、損得は変わりません。


◆住宅の家賃はどうなる?

住宅購入ではなく「賃貸住宅」の場合は、住宅の家賃は非課税なので、
土地の場合と同様で、損得の変わりは、ありません。

(なお、住宅ではなく、オフィスや店舗の家賃は、課税対象です。)


■消費税の非課税・課税を、まとめると、どうなる? 

住まい関連の消費税の非課税・課税を分類してみます。

◆非課税
・土地
・住宅の家賃
・中古建物(売主が一般個人)
・保険料(火災保険、地震保険など)
・ローン保証料
など

◆課税
・中古建物(売主が不動産業者)
・新築建物(売主が不動産業者)
・仲介手数料
・住宅ローン手数料
・司法書士手数料
など


■建物の課税と非課税

消費税の課税対象は、
「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等(後略)」
と定義されています。

なので、一般の個人の方が、引っ越し等で古い住宅を、別の人に売却した場合は、
事業者の事業ではないので、非課税となります。


◆不動産会社で、住宅を探して、買う場合は?

*仲介のケース

個人の買い主が、個人の売り主と、直接会って、交渉して購入するケースは
稀かと思います。
大半が、不動産会社で、物件を探して紹介してもらい、購入となるかと思います。

この場合は、買い主は、不動産会社から住宅を買うのではなく、
個人の売り主から、買うのであって、不動産会社は「仲介」をした、ということです。

・少ないケースですが、「個人売り主」→「個人買い主」の直接の場合
・多くのケースの、「個人の売り主」→(不動産会社の仲介)→「個人の買い主」の場合

前者も後者も、個人の売り主から、買うので、消費税は、非課税です。

                      ※なお、個人事業主が売主の場合は別です。

*不動産業者の買取り販売のケース

個人売り主から、不動産会社が、一度買い取って、個人の買い主へ売却するケースは、
事業者による事業なので、課税されます。


◆増税の救済策とは? 

~「住宅ローン減税」が、3年間延長
 キャッシュバック期間が、10年間→13年間へ~

増税後の負担増を救済する対策として「住宅ローン減税の3年延長」があります。

個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの取得等をした場合に、
キャッシュバックが、もらえます。

*現在の制度では?

現在の制度では、年末の住宅ローン残高の1%の金額が、
毎年キャッシュバックされ、それが10年間続きます。

 ※「住宅ローン減税」の正式な名称は「住宅借入金等特別控除」です。

 ※マイホームの「取得等」とは、新築、取得、増築、改築等のことです。

 ※「住宅の取得等の対価の額等」が「住宅ローン残高」よりも少ないときは、
  「その取得等の対価の額等×1%」となります。

 ※毎年のキャッシュバック額には上限があり、年間40万円までです。
  (認定住宅等は50万円まで)

 ※税率が8%又は10%の場合です。
  5%の場合や、個人売主の住宅で消費税が非課税の場合は、別の扱いです。


~ この減税制度は、消費税率10%が適用されるマイホームの取得等では、
  その期間が、下記の様に、3年延長され、13年間となります ~


◆3年延長の、時期の条件は?

自分の居住用として、2019年10月1日~2020年12月31日に入居するのが条件です。

その期間だけ住めばいい、というわけではなく、
適用を受ける各年の12月31日まで、引き続いて住んでいることが必要です。


◆延長された3年間(11~13年目)での扱いとは?

 ① 住宅ローン残高 × 1%

 ② 建物税抜購入価格 × 2% ÷ 3

①または②の、低い方の額が、税額控除で戻ってきます。

控除されるとは、キャッシュバックされることです。
自分の銀行口座に、その控除の金額のお金が振り込まれてきます。

 ※「住宅ローンの残高」や「建物購入価格」の上限は、
  一般住宅は4,000万円で、認定住宅は5,000万円

 ※10%への増税に関する救済なので、10%課税物件が対象です。
  税率8%適用の物件や、中古住宅(売主が個人)で消費税がかからない場合は、
  控除期間は10年間のままで、この3年延長は、ありません。


◆②の計算式の「 2% ÷ 3 」とは何か?

今回の消費増税で、8%→10%で、2%増税です。

その2%上がった分を、還元しますが、
11年目~13年目の3年間で、還元する、という考えです。

2%を3年間で還元なので、1年間の還元は、約0.667%(2%÷3年)です。


■モデルケースでは、どうなる?

◆まずは、マンションの価格と、ローンの中身は?

5000万円(税抜き)の新築マンションのケースで見てみます。

5000万円の内訳は、
仮に、建物部分価格が3000万円 + 土地部分価格が2000万円 とします。

住宅ローンは借入額4000万円、返済金利1.4%、返済期間35年、元利均等返済とします

11年目のローン残高は、2945万円とします。

 ① 住宅ローン残高 × 1%
 ② 建物購入価格 × 2% ÷ 3

①または②の、いずれか低い方の額ですので、

 ① 2945万円×1%   = 294,500円
 ② 3000万円×2%÷3 =200,000円

低い方は、②の 20万円となります。


◆控除されるお金は? (11年目)

控除される金額は、所得税から控除されます。
モデルケースとして、年収700万円の人とします。

(単位:円)

年収         7,000,000
▲給与所得控除額  -1,900,000 (7,000,000×10%+1,200,000)
▲基礎控除     - 380,000
▲社会保険料控除  -1,008,000

課税所得          3,712,000
所得税            314,900 (3,712,000×20%-427,500)

所得税314,900円のうち、20万円が還付となります。

20万円は、キャッシュバックとして自分の口座に振り込まれます。


◆12年目と13年目は、どうなる?

ローンの返済は、毎年、進んでいきますので、ローン残高は、減っていきます。
12年目のローン残高が2841万円で、13年目のローン残高が2736万円とします。

12年目 : 2841万円 × 1% = 284,100円
13年目 : 2736万円 × 1% = 273,600円

12年目も13年目も、建物価格×2%÷3の20万円の方が小さいので、
12年目も13年目も、各年20万円が戻ってきます。

こうして、11年目20万円 + 12年目20万円 + 13年目20万円で、
合計60万円のキャッシュバックがあります。

増税後には、消費税率は、税率が8%→10%となり2%増えます。
3000万円×2%=60万円が増税で負担増加となります。

その60万円の増税での負担の増加分は、60万円のキャッシュバックで取り返せるとなります。こうして、めでたく消費増税分を取り返せます。

消費増税後で、60万円税負担の増加 → 60万円キャッシュバックなので、
この点だけを見れば、消費増税の 前と後での 損得の差 は、ありません


本件のテーマに関連する制度や税制は、大変複雑です。
正確さを追求しますと、複雑化し、わかりにくくなります。

ここでは、わかりやすさを優先し、様々な点において単純化・省略化等をしています。
住宅ローン控除制度を利用するには、このページ記載情報以外にも様々な条件があります。

このテーマに関連し、なにがしかの判断をなさる際は、
行政庁や税理士等へ確認や相談をし、自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上、
対応してください。また「免責事項」をお読みください。


■筆者プロフィール 松田優幸

1987年に、慶応大学 経済学部 入学

1991年に東急不動産へ入社し、途中に親会社の東急電鉄へ逆出向もし、
都市開発・街づくり・不動産営業を、おこなった。

大規模タワーマンションの開発や、賃貸住宅の開発・営業も手掛けた。

資格は、
 ・ファイナンシャル・プランナー
 ・宅地建物取引士資格者
 ・不動産コンサルティング技能登録者(新制度更新前まで)
 ・簿記3級

現在は、消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
■【 3分でわかるシリーズ 開設の動機 】

チーフ・コンサルタントの松田優幸は、1987年に慶応大学の経済学部に入学して、
4年間、マクロ経済学を始めとした各経済学を研究していました。

研究を開始した時の感想は「経済学の論文や文献は、よくわからない」でした。

その後、理解が進んだ後には
「よくわかった。しかしなんで、わざわざ、わかりにくい表現をするのか?」
との感想を持ちました。

昨今、世の中に登場する解説でも「わかりにくい」表現は、
いまだ少なくない、と感じています。

そこで「3分でわかるシリーズ」を展開することで、
多くの方々に「わかりやすく」お伝えしていく考えです。
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