住宅ローン控除|消費税、不動産の専門家評論家がわかりやすく解説|消費者経済総研|2019年9月5日
|住宅ローン控除| 消費税・不動産の専門家 評論家が わかりやすく解説。 消費増税の救済策として「住宅借入金等特別控除」が3年延長。新築マンションの場合は? 中古住宅の場合は? 賃貸住宅の場合は? わかりやすく3分解説します。 【 連載シリーズ 消費増税 】 ~ 増税の後は、どれだけ、お得?~ (住宅編その1| ローン控除) 消費と経済を科学する「消費者 経済 総研」 (東京都新宿区、代表:松田 幸治)は、 2019/8/3に、掲題内容を掲出します。 2019/10/1の消費増税に関連して 「シリーズ 消費増税」を連続して掲載しています。 チーフ・コンサルタントの松田優幸を筆頭に、 消費税やキャッシュレス等の評論家・専門家として わかりやすい解説をお届けしています。 ------------------------------ 本ページは、修正・加筆等で、上書き更新されていきます。 *初稿:2019年8月3日 *最新稿:2019年9月5日 *当方が提供する情報は、正確性・完全性・有効性・真実性・最新性・適法性等何らの保証もなく、 利用・活用は、利活用者の自らの判断・責任であり、損害が生じても当方は一切の責任を負いません。 |
|住宅ローン控除| 消費税・不動産の専門家 評論家が わかりやすく解説。 消費増税の救済策として「住宅借入金等特別控除」が3年延長。 新築マンションの場合は? 中古住宅の場合は? 賃貸住宅の場合は? わかりやすく3分解説します。 【 連載シリーズ 消費増税 】 ~ 増税の「前」と「後」どちらが、お得?~ (住宅編その1 ローン控除) 消費と経済を科学する「消費者 経済 総研」(東京都新宿区、代表:松田 幸治)は、2019/8/3に、掲題内容を掲出します。 2019/10/1の消費増税に関連して「シリーズ 消費増税」を連続して掲載しています。 チーフ・コンサルタントの松田優幸を筆頭に、消費税やキャッシュレス等の評論家・専門家として、わかりやすい解説をお届けしています。 ------------------------------ 本ページは、修正・加筆等で、上書き更新されていきます。 *初稿:2019年8月3日(土)21:00 *2稿:2019年8月24日(土)18:00 *3稿:2019年9月5日(木)16:00 *当方が提供する情報は、正確性・完全性・有効性・真実性・最新性・適法性等何らの保証もなく、 利用・活用は、利活用者の自らの判断・責任であり、損害が生じても当方は一切の責任を負いません。 |
2019年10月に、消費税が、8%→10%へ、増税されます。 住まいの購入や引っ越しは、増税の前と後、どちらがお得でしょうか? 増税後には、「住宅ローン減税の延長」や、 「すまい給付金の拡大」 などの救済措置があります。 何もしなければ、3000万円の新築建物では、 増税前(8%)→増税後(10%)で、60万円を損します。 (3000万円×2%=60万円) 増税後の「住宅ローン減税の延長」とは何か? それを利用すれば、増税の 前と後 で、どちらが得なのか? わかりやすく解説していきます。 また【 連載シリーズ 消費増税 】として 今後も、消費増税のテーマを、継続的に取り上げます。 |
2019年10月に、消費税が、8%→10%へ、増税されます。 住まいの購入や引っ越しは、増税の前と後、どちらがお得でしょうか? 増税後には、「住宅ローン減税の延長」や「すまい給付金の拡大」などの救済措置があります。 何もしなければ、3000万円の新築建物では、増税前(8%)→増税後(10%)で、60万円を損します。 (3000万円×2%=60万円) 増税後の「住宅ローン減税の延長」とは何か? それを利用すれば、増税の 前と後 で、どちらが得なのか? わかりやすく解説していきます。 |
■「先立って、要約編」■ |
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■はじめに 本件のテーマに関連する制度や税制は、大変複雑です。 正確さを追求しますと、複雑化し、わかりにくくなります。 ここでは、わかりやすさを優先し、様々な点において単純化・省略化等をしています。 このテーマに関連し、なにがしかの判断をなさる際は、 行政庁や税理士等へ確認や相談をし、自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上、 対応してください。また「免責事項」をお読みください。 ※増税前・増税後については、2019年の、9月30日以前・10月1日以降という意味の他、増税後税率10%適用住宅を2019年9月30日以前に購入する事を増税後と示す場合があります。 ■増税が、無関係なものとは、何? 住まい関連で、増税されても、関係ないものを、先に見てみます。 ◆「土地の購入」や「賃貸住宅の家賃」は、関係なし? 「土地の購入」や「賃貸住宅の家賃」は、増税の前・後での損・得の差は、ありません。 なぜならば「土地」や「住宅家賃」は、そもそも消費税が、課税されないからです。 ◆個人売り主から、買う住宅も、非課税 個人の売り主から買う住宅も、消費税は非課税です。 消費税は、事業者が事業として行うものに課税されます。 一般の個人が、新居へ引越しすることで、不要となった古い自宅を売却する場合は 事業ではありません。 よって、このように、事業者ではない一般の個人売主から、中古住宅を買う場合は、 消費増税の前・後での損得の差は、ありません。 ◆事業者から住宅を買う場合は? (増税後の10%の消費税が課税されるとき) 増税の負担を救済するために、 住宅ローン控除の期間が、10年間→13年間へと、3年延長されます。 ◆3年延長の、時期の条件は? 自分の居住用として、2019年10月1日~2020年12月31日に入居するのが条件です。 その期間だけ住めばいい、というわけではなく、 適用を受ける各年の12月31日まで、引き続いて住んでいることが必要です。 ◆延長された3年間(11~13年目)の扱いとは? ①住宅ローン残高 × 1% ②建物購入価格 × 2% ÷ 3 ①または②の、低い方の額が、税額控除で、戻ってきます。 控除されるとは、キャッシュバックされることです。 自分の銀行口座に、その控除の金額のお金が振り込まれてきます。 ◆②の計算式の「 2% ÷ 3 」とは、何か? 今回の消費増税で、8%→10%で、2%増税となります。 その上がった2%分を、11年目~13年目の3年間で還元する、という考えです。 2%を3年間で還元なので、1年間の還元は、約0.667%(2%÷3年)です。 例えば、5000万円(税抜き)の新築マンションを、買う場合で、見てみます。 仮に、5000万円の内訳は、建物部分が3000万円+土地部分が2000万円とします。 (住宅ローンは借入額4000万円、返済金利1.4%、返済期間35年、元利均等返済とします) 住宅ローンの11年目のローン残高は、2945万円とします。 ① 住宅ローン残高 × 1% ② 建物税抜購入価格 × 2% ÷ 3 ①または②の、低い方の額ですので、 ① 2945万円×1% = 294,500円 ② 3000万円×2%÷3 = 200,000円 ②の「20万円」が、11年目に、キャッシュバックされます。 12年目も20万円、13年目も20万円が、戻ってくれば、 20万円×3年間=「60万円」が、戻ってきます。 増税後の消費税は、税率が8%→10%となり、2%増えます。 3000万円×2%=「60万円」が、増税による、負担の増加額となります。 その60万円の増税での負担の増加分は、60万円のキャッシュバックで 取り返せるとなります。 こうして、めでたく消費増税分を取り返せます。 消費増税後で、60万円税負担増加→60万円キャッシュバックなので、 この点だけを見れば、消費増税の 前と後での 損得の差 は、ありません | ||||
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■増税が、無関係なものとは、何? 住まい関連で、増税されても、関係ないものを、先に見てみます。 ◆土地は、どうなる? 例えば「土地」の購入は、増税の前・後は、関係ありません。 なぜならば「土地」は、そもそも消費税が、課税されないからです。 よって、増税前(8%)の時でも、増税後(10%)の時でも、 土地の消費税は、ゼロで、損得は変わりません。 ◆住宅の家賃はどうなる? 住宅購入ではなく「賃貸住宅」の場合は、住宅の家賃は非課税なので、 土地の場合と同様で、損得の変わりは、ありません。 (なお、住宅ではなく、オフィスや店舗の家賃は、課税対象です。) ■消費税の非課税・課税を、まとめると、どうなる? 住まい関連の消費税の非課税・課税を分類してみます。 ◆非課税 ・土地 ・住宅の家賃 ・中古建物(売主が一般個人) ・保険料(火災保険、地震保険など) ・ローン保証料 など ◆課税 ・中古建物(売主が不動産業者) ・新築建物(売主が不動産業者) ・仲介手数料 ・住宅ローン手数料 ・司法書士手数料 など ■建物の課税と非課税 消費税の課税対象は、 「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等(後略)」 と定義されています。 なので、一般の個人の方が、引っ越し等で古い住宅を、別の人に売却した場合は、 事業者の事業ではないので、非課税となります。 ◆不動産会社で、住宅を探して、買う場合は? *仲介のケース 個人の買い主が、個人の売り主と、直接会って、交渉して購入するケースは 稀かと思います。 大半が、不動産会社で、物件を探して紹介してもらい、購入となるかと思います。 この場合は、買い主は、不動産会社から住宅を買うのではなく、 個人の売り主から、買うのであって、不動産会社は「仲介」をした、ということです。 ・少ないケースですが、「個人売り主」→「個人買い主」の直接の場合 ・多くのケースの、「個人の売り主」→(不動産会社の仲介)→「個人の買い主」の場合 前者も後者も、個人の売り主から、買うので、消費税は、非課税です。 ※なお、個人事業主が売主の場合は別です。 *不動産業者の買取り販売のケース 個人売り主から、不動産会社が、一度買い取って、個人の買い主へ売却するケースは、 事業者による事業なので、課税されます。 ◆増税の救済策とは? ~「住宅ローン減税」が、3年間延長 キャッシュバック期間が、10年間→13年間へ~ 増税後の負担増を救済する対策として「住宅ローン減税の3年延長」があります。 個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの取得等をした場合に、 キャッシュバックが、もらえます。 *現在の制度では? 現在の制度では、年末の住宅ローン残高の1%の金額が、 毎年キャッシュバックされ、それが10年間続きます。 ※「住宅ローン減税」の正式な名称は「住宅借入金等特別控除」です。 ※マイホームの「取得等」とは、新築、取得、増築、改築等のことです。 ※「住宅の取得等の対価の額等」が「住宅ローン残高」よりも少ないときは、 「その取得等の対価の額等×1%」となります。 ※毎年のキャッシュバック額には上限があり、年間40万円までです。 (認定住宅等は50万円まで) ※税率が8%又は10%の場合です。 5%の場合や、個人売主の住宅で消費税が非課税の場合は、別の扱いです。 ~ この減税制度は、消費税率10%が適用されるマイホームの取得等では、 その期間が、下記の様に、3年延長され、13年間となります ~ ◆3年延長の、時期の条件は? 自分の居住用として、2019年10月1日~2020年12月31日に入居するのが条件です。 入居、つまり、居住の開始の証明は、電気、水道等の使用で証明します。 「住民票」では証明できません。現在は住民票の添付は、不要となっています。 (この件は、2019/12/20に、国税局電話相談センターにて、確認しました) その期間だけ住めばいい、というわけではなく、 適用を受ける各年の12月31日まで、引き続いて住んでいることが必要です。 ◆延長された3年間(11~13年目)での扱いとは? ① 住宅ローン残高 × 1% ② 建物税抜購入価格 × 2% ÷ 3 ①または②の、低い方の額が、税額控除で戻ってきます。 控除されるとは、キャッシュバックされることです。 自分の銀行口座に、その控除の金額のお金が振り込まれてきます。 ※「住宅ローンの残高」や「建物購入価格」の上限は、 一般住宅は4,000万円で、認定住宅は5,000万円 ※10%への増税に関する救済なので、10%課税物件が対象です。 税率8%適用の物件や、中古住宅(売主が個人)で消費税がかからない場合は、 控除期間は10年間のままで、この3年延長は、ありません。 ◆②の計算式の「 2% ÷ 3 」とは何か? 今回の消費増税で、8%→10%で、2%増税です。 その2%上がった分を、還元しますが、 11年目~13年目の3年間で、還元する、という考えです。 2%を3年間で還元なので、1年間の還元は、約0.667%(2%÷3年)です。 ■モデルケースでは、どうなる? ◆まずは、マンションの価格と、ローンの中身は? 5000万円(税抜き)の新築マンションのケースで見てみます。 5000万円の内訳は、 仮に、建物部分価格が3000万円 + 土地部分価格が2000万円 とします。 住宅ローンは借入額4000万円、返済金利1.4%、返済期間35年、元利均等返済とします 11年目のローン残高は、2945万円とします。 ① 住宅ローン残高 × 1% ② 建物購入価格 × 2% ÷ 3 ①または②の、いずれか低い方の額ですので、 ① 2945万円×1% = 294,500円 ② 3000万円×2%÷3 =200,000円 低い方は、②の 20万円となります。 ◆控除されるお金は? (11年目) 控除される金額は、所得税から控除されます。 モデルケースとして、年収700万円の人とします。 (単位:円) 年収 7,000,000 ▲給与所得控除額 -1,900,000 (7,000,000×10%+1,200,000) ▲基礎控除 - 380,000 ▲社会保険料控除 -1,008,000 課税所得 3,712,000 所得税 314,900 (3,712,000×20%-427,500) 所得税314,900円のうち、20万円が還付となります。 20万円は、キャッシュバックとして自分の口座に振り込まれます。 ◆12年目と13年目は、どうなる? ローンの返済は、毎年、進んでいきますので、ローン残高は、減っていきます。 12年目のローン残高が2841万円で、13年目のローン残高が2736万円とします。 12年目 : 2841万円 × 1% = 284,100円 13年目 : 2736万円 × 1% = 273,600円 12年目も13年目も、建物価格×2%÷3の20万円の方が小さいので、 12年目も13年目も、各年20万円が戻ってきます。 こうして、11年目20万円 + 12年目20万円 + 13年目20万円で、 合計60万円のキャッシュバックがあります。 増税後には、消費税率は、税率が8%→10%となり2%増えます。 3000万円×2%=60万円が増税で負担増加となります。 その60万円の増税での負担の増加分は、60万円のキャッシュバックで取り返せるとなります。こうして、めでたく消費増税分を取り返せます。 消費増税後で、60万円税負担の増加 → 60万円キャッシュバックなので、 この点だけを見れば、消費増税の 前と後での 損得の差 は、ありません。 本件のテーマに関連する制度や税制は、大変複雑です。 正確さを追求しますと、複雑化し、わかりにくくなります。 ここでは、わかりやすさを優先し、様々な点において単純化・省略化等をしています。 住宅ローン控除制度を利用するには、このページ記載情報以外にも様々な条件があります。 このテーマに関連し、なにがしかの判断をなさる際は、 行政庁や税理士等へ確認や相談をし、自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上、 対応してください。また「免責事項」をお読みください。 ■筆者プロフィール 松田優幸 1987年に、慶応大学 経済学部 入学 1991年に東急不動産へ入社し、途中に親会社の東急電鉄へ逆出向もし、 都市開発・街づくり・不動産営業を、おこなった。 大規模タワーマンションの開発や、賃貸住宅の開発・営業も手掛けた。 資格は、 ・ファイナンシャル・プランナー ・宅地建物取引士資格者 ・不動産コンサルティング技能登録者(新制度更新前まで) ・簿記3級 現在は、消費者経済総研 チーフ・コンサルタント |
■【 3分でわかるシリーズ 開設の動機 】 チーフ・コンサルタントの松田優幸は、1987年に慶応大学の経済学部に入学して、 4年間、マクロ経済学を始めとした各経済学を研究していました。 研究を開始した時の感想は「経済学の論文や文献は、よくわからない」でした。 その後、理解が進んだ後には 「よくわかった。しかしなんで、わざわざ、わかりにくい表現をするのか?」 との感想を持ちました。 昨今、世の中に登場する解説でも「わかりにくい」表現は、 いまだ少なくない、と感じています。 そこで「3分でわかるシリーズ」を展開することで、 多くの方々に「わかりやすく」お伝えしていく考えです。 |
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