2023マンション価格予想･市場動向見通し 新築･首都圏編 |消費者経済総研|2023年5月14日
■Ｑ：ページのレイアウトが､崩れる？
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- ■筆者(松田)の予測が､的中？
マンションを買うのは､〇〇月がいい 
消費者経済総研･松田優幸は2020/1/15放送の
｢フジテレビ｜ホンマでっか!?ＴＶ」に出演｡
2020年の1～12月を､予測する2時間スペシャル｡
筆者(松田)のコーナーは､下記がテーマ｡
｢2020年に､マンション買うなら､何月がいいか?｣
｢2020年マンションを買うなら年末がいい｣
と予測と解説をした。(撮影収録日は2019年12月)
マンション価格は､高騰を続けた｡
2019年も､値上がりが､続いていた。
しかし､2020年は、下落トレンドと予測し､
｢年末･12月が､一番安くなると､予測｣した｡
そして､その１年後は､どうなったか ??
１２月が一番安く､ 予測は､見事的中！
※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
※出典:不動産経済研究所 新築マンション価格の推移(首都圏)データ
上のグラフの通り､12月が一番安く､
予測は､見事的中した｡
2020年の下落は､下記の完成在庫から予測した｡
※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
(本ページの新築マンションのグラフは､以下同じ)
※出典:不動産経済研究所|マンション市場動向
- ■マンション予測 (Vol.1 + Vol.2)
- －－ 消費者 経済 総研 －－
マンション予測編は､下記の２ページで構成
◆Vol.2 (本ページ) 首都圏新築
◆Vol.2 (別ページ) 全国新築､中古､賃貸 編
- ■今回号のポイントは？
- －－ 消費者 経済 総研 －－
Ｑ：マンションの価格は､
最近は､どのくらいの水準か?
↓
Ａ：首都圏の新築マンションは､
既に､バブル期を超え､最高値の水準にある｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
Ｑ：マンションは､高騰を続けたが､
2023年は､上がるか? 下がるか?
↓
Ａ：2023年は､〇〇だと､予測した｡
次項以降で､解説していく｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
Ｑ：マンション価格の 上昇の理由は何か?
↓
Ａ：主に､ ｢ ５つの要因 ｣ がある｡
次項以降で､わかりやすく､解説している｡
最後まで､お読み頂きたい｡
- ■マンション市場の 推移･変遷は？
- 2023年は、住宅価格は、下がるか? 上がるか？
その予測の前に､先だって､
約40年のマンション市場の推移を､振り返る｡
- ■ついに バブル価格を 超えた？
- 1984年以降の｢長期の推移｣を､見てみる。
1987年から､平成バブルが､発生した｡
1990年(H2)は､最高値の 6123 万円と､なった｡
バブル崩壊後の最安値は､2002年の4003万円だ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆2003年から､価格は､上昇継続へ
03年以降は、上昇トレンドになる。
(09年リーマン･ショック､11年震災の頃は､停滞)
13年からのアベノミクス期では､上昇が加速する｡
21年と22年は､バブル期超えの価格となった｡
首都圏･新築は､90年は､6123万円だったが､
21年は､6260万円､ 22年は､6288万円 だ｡
▼東京23区内に､限定すると､どうか？
22年は､8,236万円だ。
一般庶民には､厳しい水準まで､価格が上昇した｡
- ■マンション高騰の 原因理由は？
- なぜ､マンションは高騰を続けるのか?
これを､考えていきたい｡
★ここで問題
高騰の理由は､主に５つある｡
その５つとは､何か?
１分間､考えて頂きたい｡
↓
まず､コストUP (原価上昇) では､
下記の｢２つ｣がある｡
・工事金の上昇
・地価の上昇
続いて､｢金融面｣でも､下記の｢２つ｣ある｡
・低金利
・株価の上昇
そして､マンションの需給バランスの見地で､
下記がある｡
・供給数の減少
▼マンション高騰 ５つの原因 まとめ
① 供給数の減少
② 低金利
③ 株価の上昇
④ 工事金の上昇
⑤ 地価の上昇
この①②③④⑤を､順番に解説する｡
本ページでは､特記なき限り､
首都圏･新築のマンションを､対象とする｡
また､本ページは､
｢ 連載シリーズ･2023年度 経済予測 ｣ の1つだ｡
だが年度では､長期のマンションデータが無い｡
よって､｢年度｣ではなく｢歴年｣ベースとした｡
- ■① マンションの供給は､減った？
- マンション高騰の理由の5つのうち、
１つ目は､｢ 供給の減少 ｣ だ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
★ここで､問題
マンション供給数は､
2000年は､約10万戸だった｡
では､2022年は､〇〇万戸か?
↓
首都圏の新築のマンションの供給数は､
2000年:約10万戸→2022年:約3万戸 になった｡
※下記出典から消費者経済総研がグラフを作成
(本ページの新築マンションのグラフは､以下同じ)
※出典：不動産経済研究所｜マンション市場動向
－－ 消費者 経済 総研 －－
★ここで､問題
マンション供給が､減った原因は､何か?
↓
マンション建設用の土地が､減少したからだ｡
建設用地 (建設するための土地) が､
買えなければ､マンションは､作れない｡
建設用地の減少で､マンション供給が減った｡
新築マンション自体の「 需要 ＞供給↓ 」だ｡
マンション供給が減ったことで､価格が上昇した｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
★ここで､問題
開発用地の ｢減少の理由｣ は､何か?
↓
リストラで放出された土地の在庫が､
減ったからだ｡
▼不景気で､企業はリストラで､保有土地を売却?
｢1997年の 消費税の増税 ｣ から景気が悪化した｡
日本人の給料が､下落に転じたも､1997年だ｡
つまり｢失われた20年｣が､1997年から始まった｡
不景気で､企業業績も悪化した｡
そこで企業は､リストラで､
自社が保有する倉庫･工場等の土地を､売却した｡
企業の土地の放出で､マンション用地が増加し､
マンション供給を､増やせたのだ｡
2000年をピークに､1999年～2005年は､
下図の通り､マンション供給が､増えた｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆その後は､建設用地は､減少へ？
リストラによる土地売却は､どうなっていったか?
倉庫･工場の土地は､無尽蔵ではない｡
売却が進み､売りに出る土地は､減っていった｡
マンデベが､買える土地は､減少した｡
※マンデベ ＝ マンション･デベロッパー
開発用地の減少で､マンション供給も減った｡
開発用地の減少で､
マンション供給も､減った｡
- ■② 低金利は？
- マンション高騰の理由の5つのうち、
２つ目は､｢ 低金利 ｣ だ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
★ここで問題
２つ目の理由に､｢低金利｣がある｡
なぜ､金利は､低くなったのか?
↓
2013年から始まったアベノミクスの
第１の矢の｢金融緩和｣だ｡
日銀の黒田総裁が､それを担った｡
後任･植田総裁も､黒田路線を踏襲･継続している｡
★ここで､問題
住宅ローンの｢金利｣は､何％ か?
↓
住宅ローンの金利には､固定型と､変動型がある｡
大半の人が利用する｢変動型｣で､解説する｡
※大半が変動型の出典:住宅購入 | 一般社団法人 全国銀行協会
金融緩和にある最近の変動金利は､0.4% 程度だ｡
緩和前の白川総裁の時代の平均は､1.4%程度だ｡
★ここで､問題
金利が1.4%と､0.4%で､
支払額は､どのくらい違うか?
↓
1億円の住宅ローンの金利が､
0.4%ならば､１年で､40万円の利子を､負担する｡
金利が､1.4％ならば､
１年で､140万円もの利子を､負担する｡
1年間で､上記のように､100万円の差が出る｡
30年間のローンなら､とても大きな差になる｡
★ここで､問題
満期30年で､元利均等払いでの､
支払う利子の｢ 総合計 ｣は､どうか?
↓
･0.4%で､ 632万円 の利子
･1.4%で､2,315万円 の利子
前者に比べて､後者の利子は､
1,683万円も､増加する｡
なお､１億円ではなく､5千万円ならば､
半分の842万円の利子の負担増加だ｡
(もちろん､この利子以外に､元本返済が､別途ある)
総支払額 ＝マンション本体価格＋返済利子
金利が低ければ､｢総支払額｣も､低い｡
低金利ならば､購入しやすく､
マンション需要は､UPする｡
※マンション購入の際は､
その他に様々な諸費用が発生するが､ここでは割愛している｡
- ■③ 株価の上昇 とは？
- マンション高騰の理由の5つのうち、
３つ目は､｢ 株価の上昇 ｣ だ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
★ここで､問題
株価とマンション価格は､関係あるのか?
あるとしたら､どのくらい､連動するのか?
↓
株とマンションの連動性は､とても高い｡
平成バブルの頃は、連日のように､
｢株価急騰！」「不動産が高騰！」と報じれれた｡
※株価は、日経平均株価（各年の1月の初日の初値)｜新築は、首都圏新築マンション価格
株価と､新築マンション価格の相関係数は､
上図の期間は「０．９１」だった｡
株価と、マンション価格は､
「かなり高い相関性」がある｡
「相関係数」は、
「ゼロから、１まで」の値で、表される。
全く相関が無いが「ゼロ」で、
完全に相関するのが「１」だ。
一般に、「相関係数」は、下記が目安とされる。
＊ 0.7～1.0 → 強い相関がある
＊ 0.4～0.7 → 相関あり
＊ 0.2～0.4 → 弱いが相関あり
＊ 0 ～0.2 → ほぼ相関なし
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆株と不動産が､一緒に動く理由は？
★ここで､問題
株とマンションの､価格の連動性は､高い｡
その理由は何か？
▼株価UPは、住宅の購入資金へ貢献
株価の上昇は､住宅購入の資金に､貢献する｡
富裕層が､億単位のマンションを購入する際に､
｢株が上がったから｣という発言を､聞く事も多い｡
例えば､株価が､１割UPした場合､
1億円の株を持つ富裕層なら､1000万円増える｡
後述のマンション価格の上昇額よりも､
株価の上昇額の方が､大きい｡
20億円の株を持つ超富裕層なら､
株価が1割UPすれば､2億円も資産が増える
株の利益で､｢億ション｣も､楽々購入できる｡
株価上昇での利益は､
マンション購入資金に貢献
▼過去の経験則から､投資チャンス
既述の通り､株とマンション価格は相関性が高い｡
株価が上がれば､マンションの相場も上がる｡
値上がり利益(キャピタルゲイン)を狙い､
株と同じく､マンションも､投資の対象となる｡
株価が､上昇
↓
マンションも､上昇すると､予想
↓
マンションを､投資目的で買う人が､増える
－－ 消費者 経済 総研 －－
★ここで､問題
昭和後半～平成前半では､既述の通り､
株とマンションの相関性は､高かった｡
では､相関性は､近年では､どうなったか？
↓
※上図での株価は､各年の1月末の日経平均株価の値
上図の期間での相関係数は、0.98だ｡
極めて高い相関関係にある｡
株価とマンション価格の相関は､
近年は､より一層､高まった｡
- ■④マンションの工事金は､UPした?
- マンション高騰の理由の5つのうち、
４つ目は､｢ 工事金の上昇 ｣ だ｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
★ここで､問題
建物の原価の｢工事金｣も､上昇した｡
その理由は､何か?
↓
なお､工事金は､コロナ前から上昇していたし､
コロナ発生後でも､上昇した｡
｢コロナ前｣と｢コロナ発生後｣の両方を､解説する｡
▼コロナ前では？
コロナ前では､下記の工事需要が､旺盛だった｡
・東日本大震災 からの 復興工事
・台風・大雨の災害 からの 復興工事
・国土強靭化計画 による工事
さらに、
・東京五輪の競技施設の建設
・東京五輪までにと、民間の再開発（渋谷など）
このように、近年は、工事需要が多かった。
よって、工事金は、上昇してきた。
コロナ前は､建物の工事金は、
｢需要↑＞ 供給｣で価格UP
▼コロナ発生からは？
コロナ発生によって､ご存じの通り､
日本も世界も､値上げラッシュが､続いた｡
コロナ禍での出勤制限で､
様々な物の生産や供給が減った｡
様々な物が､品薄になり､値段が上がった｡
それは､消費者向けの最終消費財だけではない｡
企業間の中間財･生産財も､当然に､値上がりした｡
さらに､戦争の勃発で､原油高になった｡
原油高は､様々な物の価格を､上昇させた｡
こうして､原材料･部品･部材などが､上昇し､
工事金の価格も､上昇した｡
コロナと戦争で､
コスト･プッシュのインフレ発生｡
工事金も、価格UPした｡
- ■⑤ 地価の上昇は？
- －－ 消費者 経済 総研 －－
◆東京湾岸エリアでは？
｢ ⑤ 地価の上昇 ｣ は､
既述の｢ ① 供給数の減少 ｣ と､関連するが､違う｡
①供給数の減少での､｢倉庫･工場の跡地｣は､
｢ 東京湾岸エリア ｣ が､中心だ｡
2000年前後は､
東京ベイエリアに､タワマンが､続々誕生した｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆首都圏の全般は？
｢ ⑤ 地価の上昇 ｣ は､
首都圏(東京,神奈川,千葉,埼玉)全般の傾向だ｡
2013年開始のアベノミクス以降では､
首都圏の地価は､上昇トレンドにある｡
- ■マンション高騰 ５つの 理由は？
- ★ここで､おさらい･振り返り
高騰の理由は､主に５つだった｡
その５つとは､何だったか?
↓
① 供給数の減少
② 低金利
③ 株価の上昇
④ 工事金の上昇
⑤ 地価の上昇
では､①②③④⑤は､今後は､
さらに､上がるのか? それとも､下がるのか?
次項からは､2023年を予測していく｡
- ■2023 コストの 予測は？
- －－ 消費者 経済 総研 －－
◆｢ 2023 コスト 動向 ｣ からの 予測では？
マンションの主な原価(コスト)は､下記２つだ｡
･建設工事金
･土地代金
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆工事金と､マンション価格の関係は？
まずは､｢工事金｣から見ていく｡
工事金とマンション価格の推移の比較が､下図だ｡
※マンション価格は､暦年ベース
※工事金は､年度ベースで､2022年度だけは､4～2月の平均値
※下記出典から､消費者経済総研が､グラフを作成
※出典:総合政策:建設工事費デフレーター| 国土交通省
上図の期間での､
工事金とマンション価格の相関係数は､0.95だ｡
この２つのの相関は､かなり高い｡
▼2023年の工事金は？
2023年の工事金の予測には､
23年の1～2月の工事金の前年比のUP率を用いた｡
2023工事金は､前年比4.4%のUP率となった｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆土地代と､マンション価格は？
続いて､｢土地代｣を､見ていく｡
土地代とマンション価格の推移の比較が､下図だ｡
※土地代は､地価公示の東京圏･住宅地の㎡単価
※下記出典から､消費者経済総研が､グラフを作成
※出典:地価･不動産鑑定:地価公示|国土交通省|
変動率及び平均価格の時系列推移表
土地代と､マンション価格の相関係数は､-0.11だ｡
この２つの相関は､見られない｡
▼期間の対象を､変えると？
1990年代は､バブル崩壊で､地価は下落を続けた｡
そこで､下落が落ち着いた2005年から見てみる｡
土地代とマンション価格の相関係数は､0.72だ｡
この期間での､２つの相関は､高い｡
▼2023年の土地価格は？
公的な地価データである
｢公示地価｣(各年1月時点の分が発表される)を採用した｡
2023年の公示地価の東京圏･住宅地は､
前年比3.1%のUP率となった｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆その他の説明変数は？
既述の通り､マンションの主なコストは､
土地代と､工事金だ｡
そして､下記には､高い相関が認められた｡
④ 工事金と､マンション価格
⑤ 土地代と､マンション価格
▼コスト以外の説明要因は？
① 供給数の減少
② 低金利
③ 株価の上昇
上記の3つがある｡
▼｢②低金利｣
低金利の環境が継続し､
金利水準の変動は､とても小さい｡
日銀の黒田体制も､植田新体制でも､
金融緩和策が､継続されている｡
2023年での金利変化も､極めて小さいだろう｡
よって､金利は､説明変数から除外した｡
▼① 供給数の減少
各年の1～3月を､指標として採用した｡
2023年の1～3月の供給数は､前年比－15.9%だ｡
▼③ 株価の上昇
日経平均株価の､各年の1月の終値を､採用した｡
2023年１月終値は､前年比1.2%UPだ｡
▼多変量解析
上記の指数を､説明変数とする多変量解析で､
2023年マンション価格を予測した｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆どの期間を、参照するか？
既述の通り､地価とマンション価格は､
2005年以降は､相関性が高かった｡
下図は､2005～2022年のマンション価格推移だ｡
しかし､この期間では､
バブルや､ショック､震災などの特殊要因が多い｡
そこで､アベノミクス以降で､見てみる｡
既述の通り､
既に､平成バブルを超える高値圏にある
筆者(松田)は､前職で､
タワーマンションの開発計画を､担った事がある｡
開発計画では､
値付け(販売価格の決定)は､重要だ｡
相場が､上昇局面にある時は､どうするか?
業界では､｢ チャレンジ価格 ｣と､言うのだが､
強気の高い値付けをする｡
だが､さすがに､近年は最高値圏にあるので､
値付けも､慎重になる｡
近年は､アベノミクス相場ほどの上昇率にはない｡
｢ アベノミクス の 相場 ｣ と､
｢ 最高値圏 の 相場 ｣ は､違う｡
そこで､最高値圏の相場の5年間を対象とした｡
土地代､工事金､株価､供給数を､説明変数とする
多変量解析モデルで､消費者経済総研が計算した｡
X 値 1： 株価 (日経平均 各年の1月終値)
X 値 2 ：工事金 (デフレーター･非木造住宅)
X 値 3 ：住宅地価 (地価公示 東京圏･住宅地)
X 値 4 ：供給数 (首都圏･新築 各年1～3月)
なお､4つの変数の
各々の単回帰での相関係数は､下記の通りだ｡
･地 価 ： 0.92
･工事金：0.89
･株 価 ： 0.85
･供給数：-0.59
－－ 消費者 経済 総研 －－
◆2023年予測の結論
2022年：6,288万円
↓
2023年：6,445万円
UP率は､2.5%で､
UP額は､157万円となった｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
首都圏･新築マンションは､
2023年も､上昇だと予測した｡
－－ 消費者 経済 総研 －－
理由は､下記の通りだった
･マンションのコスト(工事金､地価)が､
2023年も､上昇傾向
･マンション価格に､影響する株価が､
2023年は､上昇傾向
･需給バランス面で､
2023年も､供給数が､少ない傾向
- ■連載シリーズ｜2023 経済予測
- ◆2023年度 経済予測 他のテーマは?
－為替･円安、給料、物価 は？－
経済の専門家･評論家で､
ファイナンシャル･プランナーの
｢消費者 経済 総研｣ の 松田 優幸 が､
2023の経済予測を､様々な切り口で､予測･解説｡
その他のの2023予測は､
下記ページから、ご覧頂きたい｡
｢2023年度 日本の景気･経済の見通し展望TOP|｣
| ■番組出演・執筆・講演等のご依頼は、 お電話・メールにてご連絡下さい。 ■ご注意 ｢○○の可能性が考えられる。」というフレーズが続くと､ 読みづらくなるので、 ｢○○になる｡｣と簡略化もしています。 断定ではなく可能性の示唆である事を念頭に置いて下さい｡ このテーマに関連し､なにがしかの判断をなさる際は、 自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上､ 対応して下さい。また「免責事項 」をお読みください｡ ■引用 真っ暗なトンネルの中から出ようとするとき、 出口が見えないと大変不安です。 しかし「出口は1km先」などの情報があれば、 真っ暗なトンネルの中でも、希望の気持ちを持てます。 また、コロナ禍では、マイナスの情報が飛び交い、 過度に悲観してしまう人もいます。 不安で苦しんでいる人に､出口（アフターコロナ)という プラス情報も発信することで、 人々の笑顔に貢献したく思います｡ つきましては、皆さまに、本ページの引用や､ URLの紹介などで、広めて頂くことを、歓迎いたします｡ 引用・転載の注意･条件をご覧下さい。 |
- 【著作者 プロフィール】
- ■松田 優幸 経歴
(消費者経済|チーフ･コンサルタント)
◆1986年 私立 武蔵高校 卒業
◆1991年 慶応大学 経済学部 卒業
＊経済学部４年間で、下記を専攻
･マクロ経済学(GDP､失業率､物価､投資､貿易等)
･ミクロ経済学(家計､消費者､企業､生産者､市場)
･労働経済
＊経済学科 高山研究室の2年間 にて、
･貿易経済学・環境経済学を研究
◆慶応大学を卒業後、東急不動産(株)、
東急(株)、(株)リテール エステートで勤務
＊1991年､東急不動産に新卒入社し、
途中､親会社の東急(株)に、逆出向※
※親会社とは、広義･慣用句での親会社
＊2005年､消費･商業･経済のコンサルティング
会社のリテールエステートに移籍
＊東急グループでは、
消費経済の最前線である店舗･商業施設等を担当｡
各種施設の企画開発･運営､店舗指導､接客等で、
消費の現場の最前線に立つ
＊リテールエステートでは、
全国の消費経済の現場を調査･分析。
その数は､受託調査+自主調査で多岐にわたる｡
商業コンサルとして､店舗企業･約5000社を､
リサーチ･分析したデータベースも構築
◆２６年間の間「個人投資家」としても、活動中
株式の投資家として､
マクロ経済(金利､GDP､物価､貿易､為替)の分析や
ミクロ経済(企業動向､決算､市場)の分析にも、
注力している。
◆近年は、
消費･経済･商業･店舗･ヒットトレンド等で､
番組出演､執筆･寄稿､セミナー･講演で活動
◆現 在は、
消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
兼､(株)リテール エステート リテール事業部長
◆資格は、
ファイナンシャル・プランナーほか
■当総研について
◆研究所概要
＊名 称 ： 消費者経済総研
＊所在地 ： 東京都新宿区新宿6-29-20
＊代表者 ： 松田優子
＊U R L ： https://retail-e.com/souken.html
＊事業内容： 消費･商業･経済の、
調査･分析･予測のシンクタンク
◆会社概要
「消費者経済総研」は、
株式会社リテールエステート内の研究部署です。
従来の｢(株)リテールエステート リテール事業部
消費者経済研究室」を分離･改称し設立
＊会社名：株式会社リテールエステート
＊所在地：東京都新宿区新宿6-29-20
＊代表者：松田優子
＊設立 ：2000 年(平成12年)
＊事業内容：商業･消費･経済のコンサルティング
■松田優幸が登壇のセミナーの様子
- ご案内・ご注意事項
- ＊消費者経済総研のサイト内の
情報の無断転載は禁止です。
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①出典明記
②当総研サイトの｢該当ページに､リンク｣を貼る｡
上記の①②の2つを同時に満たす場合は、
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①②を同時に満たせば、引用する
文字数・情報量の制限は、特にありません。
(もっと言いますと、
①②を同時に満したうえで､拡散は歓迎です）
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