2021マンション市場予測|不動産専門家が予測|消費者経済総研｜2021年6月26日
■番組出演・執筆・講演等のご依頼は、お電話・メールにてご連絡下さい。 ■初稿：2021年4月29日、最新稿：2021年6月26日 本ページは､修正･加筆等で､上書き更新されていく場合があります｡ ■ご注意 「○○の可能性が考えられる。」というフレーズが続くと、 読みづらくなるので「○○になる｡｣と簡略化もしています。 断定ではなく可能性の示唆であることを念頭に置いて下さい｡ 本ページ内容に関しては、自らの責任において対応して下さい｡ また「免責事項」をお読みください ■引用 皆さまに、本ページの引用や､ URLの紹介などで､広めて頂くことを､歓迎いたします｡ 引用・転載の注意･条件 をご覧下さい。 |
- ■2021予測|マンション市場は?
消費経済･不動産の専門家の
松田優幸(消費者経済総研チーフ･コンサルタント)
が､2021の消費と経済を、様々な切り口で予測
本ページは、下記の経済予測がテーマ
「不動産：マンション市場｜2021予測」
- ■ 目次｜2021予測は下記構成
- ※下線部のクリックで､その該当部分へ､移動
◆｢2021年度景気の見通し|TOP｣(別頁)
◆｢2021予測|日本のGDP､賃金年収｣(別頁)
◆｢2021株価予測|経済専門家が予測｣(別頁)
◆｢2021オフィス市場予測|経済専門家が予測｣(別頁)
◆(本頁)｢2021マンション市場予測|｣
＊首都圏の人気マンション とは？
＊マンションの原価は上がったか？
＊買えるのか？割高か？
＊2021年は、どうなる？
＊株価からの分析では？
＊【意外な結果】地方→東京へ 人口増加?
- ■前年の2020年予測は的中?
- ｢消費者経済総研･松田優幸」は、2020/1/15放送の
｢フジテレビ｜ホンマでっか!?ＴＶ」に出演しました｡
｢2020年は､マンションを買うなら年末がいい｣と
予測しました。
高騰を続けるマンション価格は、2020年には、
下落に転じ､年末が一番安くなると予測し解説しました｡
そして、その１年後は、どうなったか？？
予測は､見事的中しました｡
前年の2020年に続き、
2021も､的中できるよう､頑張りました。
この予想と結果の内容は､下記をご覧下さい。
｢松田優幸がホンマでっかＴＶで2020大予想｣
- ■ 日本の不動産市況は？
- 不動産市場は、物流､リゾート､ホテル等もあるが
住宅、オフィス、商業の3ジャンルを､解説したい｡
今回は「住宅市場」について。
2021年は、住宅価格は、下がるか? 上がるか？
先に20年間の首都圏の新築マンションを振り返る｡
- ■ 首都圏の人気マンション とは？
- ◆2000年～2020年は、タワマンが人気？
近年は、タワマン(タワー･マンション)が人気だ。
室内からの眺望も良い。日当たりもよい。
外から見ても､存在感があり、ステータス性もある｡
階数が多いタワマンは、大型物件である。
大型物件であれば、共用施設も充実する。
タワマン供給増加の理由は、何か？
1997年の建築基準法の改正による規制緩和だ｡
◆湾岸ブーム とは？
21世紀になってから､タワマンのブームが起きた｡
同じころ、ベイエリア(湾岸)ブームも、起きた。
湾岸エリアは、レインボーブリッジ等､景色もよい｡
湾岸での供給増加の理由は、どうか？
1997年の消費増税以降での景気悪化だ。
湾岸エリアには、倉庫や工場があった。
企業が､それらの土地を、リストラで売却した｡
こうして21世紀は､湾岸にタワマンが増えた｡
- ■ マンションの原価は上がったか？
- ◆マンション用地は？
その後､リストラによる土地売却は､どうなったか？
湾岸の倉庫･工場の跡地は、無尽蔵ではない｡
売却が進み、売りに出る土地は、減っていった。
つまりマンデベが買える湾岸の土地は､減少した｡
マンデベは開発用地の取得が､難しくなっていった｡
※マンデベ＝マンション･デベロッパー
マンデベが土地を買う意向は、旺盛のままだ。
しかし、その需要に対して、土地の供給が少ない。
よって、マンション用地の価格は、上昇した。
◆工事金は？
・東日本大震災からの復興工事
・台風・大雨の災害からの復興工事
・国土強靭化計画による工事
さらに、
・東京五輪の競技施設の建設
・東京五輪までにと、民間の再開発（渋谷など）
このように、近年は、工事需要が多かった。
つまり、工事金の単価は、上昇してきた。
◆マンションの原価は？
土地：マンションの用地価格の上昇
＋
建物：工事金の上昇 → 建物部分の価格の高騰
こうして､新築マンション価格は､上昇を続けた｡
◆開発用地が減少で、供給も減少？
開発用地(開発するための土地)が、買えなければ、
マンションは、作れない。
開発用地の減少で、マンション供給数も減少した｡
供給数は2000年の約10万戸→2020年は約2.7万戸
※出典：不動産経済研究所 から消費者経済総研がグラフ作成
- ■ 買えるのか？割高か？
◆価格の上昇が継続※出典：不動産経済研究所 から消費者経済総研がグラフ作成
開発用地の減少 → マンション供給戸数の減少で
需給バランスから、価格は上昇する。
さらに「工事金の上昇」も加わり、高騰した。
平成元年(1989年)以降の期間で、見てみたい。
平成バブルの92年(H2)は最高値6123万円だった｡
最安値は､2002年(H14)の4003万円だ。
02年以降は、上昇トレンドになる。
(09年リーマン･ショック､11年震災の頃は、停滞)
2013年からのアベノミクス期に､上昇が加速する｡
2020年は、バブル期に迫る6083万円となった。
サラリーマンには､厳しい水準まで価格が上昇した｡
高くなったので、売れずらくなった。
◆価格高騰 → 在庫増加？
売れ残りは、完成在庫となる。
完成在庫は､2015年から増加してきた｡
ここまで、長期トレンドで見てきた。※出典：不動産経済研究所 から消費者経済総研がグラフ作成
続いて、最近の２年(20～21年)の傾向を解説する｡
◆2020年（コロナ発生前）では？
近年はコンパクトシティ化や人々の時短意識から､
都心部や駅近エリアの不動産が、堅調だった。
時短意識のトレンドは、ここ数年のトレンドだ。
マンションは、都心立地の物件のニーズが高まる｡
しかし､会社員には支払いが難しい水準に高騰した｡
よって、価格の上昇は、続かないだろう。
在庫も増える。そして値引きの可能性も高まる。
｢東京の新築マンションはバブルであり、
価格は下落する」という見方もある。
しかし｢バブル崩壊･相場急落｣とまでは､言えない。
コロナ前の2020年は「割高水準の是正の調整局面｣
になると読んでいた。
◆コロナ発生後の2020年は？
2020年4月から､コロナ禍の影響が､大きくなった｡
4～5月は､新築物件のモデルルームは、閉鎖した。
その後、モデルルームの営業活動は再開した。
再開後も｢コロナ禍で販売不調｣との予測もあった｡
しかし、その予測とは異なった。
コロナで住まいの関心UPと検討時間が生まれた｡
※詳細は、このページ中段の
「コロナ禍で、郊外･地方より､東京志向へ?」参照
- ■ 2021年は、どうなる？
- ◆湾岸タワマンの人気は継続？
都心ニーズを満たす湾岸タワマンは、どうか？
近年人気の湾岸タワマンは2021年も引き続き堅調｡
つまり､湾岸タワマンは､値段は下がらないと予測｡
◆湾岸タワマン以外は？
本ページの次項のテーマは
｢コロナ禍で、郊外･地方より､東京志向へ?｣である｡
そこで記載の通り「郊外･地方へ移住」は限定的だ｡
都心から離れた「郊外の 広め住宅」はどうか｡
地方ほどではないが、こちらも、限定的であろう｡
◆アフターコロナでは？
コロナ禍は、いずれ収束する。
テレワーク実施率は、どう変動するか？
アフターコロナでは、テレワーク実施率は下がる｡
｢オフィス出勤が原則｣に戻れば､郊外地方は不便だ｡
時短意識のトレンドは、ここ数年のトレンドだ。
それに、通勤(痛勤) 回避の意向が加わる。
2021年は、湾岸タワマン等は、人気継続で､
高値継続。つまり上昇だ。
しかし､それらの人気物件以外の全般では､どうか？
平成バブル水準まで高騰した価格は､維持できない｡
2021年の全般傾向は、
上昇は一服 → 横這い → 下落トレンド だろう。
結論は、
･湾岸タワマンは、価格上昇が継続
･それ以外の価格は､上昇一服 → 横ばい → 下落
こんな1年間だと予測した。
- ■ 株価からの分析では？
※株価は、日経平均株価（各年の1月の初日の終値)｜新築は、首都圏新築マンション価格
◆高い相関関係
株価と、新築マンション価格の相関分析を、
実施してみたら「相関係数０．９６」だった｡
株価と、マンション価格は､
「かなり高い相関性」がある｡
「相関係数」は、
「ゼロから、１まで」の値で、表される。
全く相関が無いが「ゼロ」で、
完全に相関するのが「１」だ。
一般に、「相関係数」は、下記が目安とされる。
＊ 0.7～1.0 → 強い相関がある
＊ 0.4～0.7 → 相関あり
＊ 0.2～0.4 → 弱いが相関あり
＊ 0 ～0.2 → ほぼ相関なし
◆株価下落で、年度の中～後半は、下がる？
株式市場とマンション市場の連動性は高い。
株価の上昇は、住宅取得の資金に貢献するからだ。
株価が上がれば、マンションの相場も上がる。
株価が下がれば、マンションの相場も下がる。
平成元年頃のバブルでは、株も不動産も高騰した。
株とマンションの相関は､近年は､より高まった｡
コロナ経済対策の特殊環境で､世界株価は上昇した｡
特に日本株は、割高水準にあり､バブル的でもある｡
つまり、日本の株価は、下がるリスクがある。
株価に連動し､マンションも下落する可能性がある｡
◆株価の予測は？
米国金利は､
2018年:約３％→2021年:約１％と､２％下がった｡
米国の株高は､金利低下で説明できて､割高でない｡
よって、米国株は、バブルではないのだ。
一方､日本の金利は､どうか？
近年は、0％程度で､ほぼ変動なしだ｡
つまり日本の株高は、金利では説明できない。
米国株につられて、日本株が上昇したのだ。
日本株は、単純にバブルである。
2021年2月には､日経平均株価は､3万円を超えた｡
2021年では、もう3万円超えは､ないだろう。
2021年の日本株は、ダウントレンドと見ている。
つまり、マンション市場全体の傾向も、
今年は、ダウントレンドであろう。
工事金上昇、用地不足による過剰高騰を、
前段で解説した。
その前段での解説で、下落局面入りと予測した。
それに、株価下落要因が、加わるのだ。
◆では株価の予想はいくら？
株価の予想も、別ページに記載してある。
「2021株価予想|経済専門家が予測」
◆中古マンションは？
16～20年は､新築供給より､中古の成約件数が多い｡
理由は、新築の供給減少と、新築の割高感だ。
新築では､選択肢が減った。価格も高くなった。
その分、関心は中古マンションへ向かう。
つまり、中古物件も価格は上昇した。
また中古マンションも､株価との相関性は大変高い｡
◆賃貸マンションは？※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 から消費者経済総研がグラフ作成
日本では、賃貸マンションは、一時的な仮住まい
という意識が残っている。
クルマでも｢所有から利用｣へ変化しているように､
物欲や所有欲は、低下するトレンドだ。
所有すると、所有責任や､メンテナンス責任､
不要になった時の手続き等､実は苦労が多いのだ｡
近年､実際に､賃貸ニーズは､高まる傾向がみられる､
既述の通り新築マンション価格は、高騰している。
一方、賃貸マンションでは、どうか？
賃料は、そこまで､高騰する性格のものではない｡
分譲マンションが過熱し､割高なときは、
賃貸マンションも、選択肢に入ってくる。
＊23区の賃料は、
H21(2009年)･1Qを､100 とした場合、
R1(2019年)･4Qは､113
＊首都圏新築マンション分譲価格は、
2009年を100とした場合は、2019年は､132
※なお、マンションの「賃借と所有では､どっちが得か？」は、よく話題に上がるテーマだ。どっちが得かは、様々な項目を反映させた総合的シミュレーションを実施しないと、予測の精度は低いことには要注意
- ■ 都心に住むべきか？ 郊外･地方がよいか？
- 都心に住むべきか？ 郊外･地方がよいのか？
最近は、郊外･地方への移住が、話題になる。
人口の移動･増減から見る
「郊外･地方」と「都心」とは？
を次項に掲載
| 【意外な結果】地方→東京へ 人口増加? |
- ■ コロナで､郊外地方より､東京?
- ◆コロナで､住宅関心UPと､検討時間の誕生
コロナ禍で、テレワークが増えた。
在宅時間が増え、住まい方への関心が、高まった｡
また、テレワークで、通勤時間が減った。
余暇時間が増え、考える時間も増えた。
引っ越しを検討する時間が、生まれたのだ。
コロナ禍で「住まいに関心」が高まったのだ。
◆郊外･地方と都心
ここでは、２つのトレンドがある。
｢郊外･地方へのニーズ｣と､｢都心志向のニーズ｣だ。
在宅のビデオ会議等で、広い家に関心が向かった。
広さを追求すると、都心より郊外に関心が向かう。
逆に､在宅勤務の経験で、出勤時の満員電車を
避ける「都心志向」もある。
つまり、前者では「郊外で広い住宅」を求める。
後者では､より会社に近づこうと「都心」へ向かう｡
最近｢郊外･地方への移住｣の話題が世間を賑わす｡
しかし、実際に移住を、実施した人は限定的だ。
- ■具体的な移住傾向は？
- ◆移住の関心は､増えた？
「地方･郊外への移住の関心は、
コロナ禍で、減った？・増えた？」
このように聞けば、どう答える？
「増えた」の回答が､多くなるのが､理解できる｡
◆長野県では？（調査その１）
「移住したい 都道府県ランキング」の調査では、
長野県が、15年連続で、１位に輝いた。※1
◆郊外より都心志向？（調査その２）
コロナで「郊外より都心志向」を示す調査がある｡
テレワーク経験者に「住みたい環境」の調査では
｢都心が60%」｢郊外が25％｣との結果となった｡
※2
◆東京から離れたくない？（調査その3）
別の｢郊外･地方へ､移住したいか?」との調査もある
｢郊外･地方移住を望む人」は、少数派で、
｢東京23区から､離れる考えは､ない｣が大多数だ
※3
◆移住したい街の名前は？（調査その4）
また「移り住みたいと思う 郊外は？」と
街の名前を聞いた調査もある。※4
１位は、どこの街だったか？
１位は、「なし」である。
断固として郊外移住はない、ということだろう。
◆長野県では？
既述の通り｢移住したい 都道府県 ランキング｣で
長野県が、15年連続で１位だ。
移住先に、軽井沢や白馬村の地名もよく聞く。
1月1日時点の総人口は、どうか？
軽井沢は､2020年19,189人→2021年19,667人で､
478人しか増えていない。
白馬村は、長野県で人口減少率が､最も高かった。
マイナス8.8％であった
軽井沢も白馬村も長野県だが、長野県全体では、
2020年2,046,660人→2021年 2,031,795人と
14,865人減少した。※5
移住希望1位の長野県は､コロナで人口減少だ
◆移住の実行は、限定的？
｢移住｣に関して願望的な性格の調査なら､
人々の頭には､様々な想像､空想､願望が、浮かぶ｡
ノーマルな調査では「郊外･地方へ移住｣は､少ない｡
少数の｢移住の希望者｣がいても、
実行する人は、より一層、少数になる。
※1出典：中日新聞｜2021年1月7日｜
※2出典：株式会社学情｜2020年7月22日
※3出典：日経クロストレンド 2021年02月17日移り住みたい街ランキング･1
※4出典：日経クロストレンド 2021年02月17日移り住みたい街ランキング･2
※5出典：2020年中の長野県の年間人口増減｜長野県｜2021年1月29日
- ■日本人口は減少､東京人口は増加
- 日本の総人口と、東京の総人口を、
コロナ前とコロナ後で比較する。
コロナ前は、2020年3月とする。
国全体の月別人口は､最新データは2020年11月だ｡
よって、下記で比較する。
コロナ前は、2020年３月1日
↓
コロナ発生後は、同年11月1日
コロナ前を100%とし、
コロナ発生後は、どれだけ減ったか？
なお、国の総人口は、近年、減少を続けている。
国の総人口は､2020年のコロナ前→発生後でも、
99.8%で、0.2%減少した。
東京は、コロナ前→発生後では、
100.1%で、0.1%増えた。
総人口は、国は減ったが、東京は増えた。
「東京から、郊外･地方へ移住した」は､
正しくない｡
◆外国人が減ったのか？
東京都の「総人口」が増えた。
さらに、東京都の「日本人」は､もっと増えた。
コロナ禍で、外国人が、東京から離れたのだ。
2020年3月の人口を100%とし､11月は何%か?
＊東京は、
全 体 日本人 外国人
100.1% 100.4% 92.9%
＊国は、
全 体 日本人 外国人
99.8% 99.8% 98.4%
「日本人」で見ても、国は減少だが､東京は増加だ｡
東京都は、総人口で､100.1%になり、
日本人だけでは、100.4%になった。
国の人口は、コロナで減少だが、
東京は、総人口でも増加で､日本人ではさらに増加
※全体(総人口)＝日本人人口＋外国人人口
※出典：
住民基本台帳による世帯と人口 東京都総務局統計部
総務省統計局 過去の各月1日現在人口
＊東京 2020年３月
総人口13,835,080人､日本人13,257,504人､ 外国人577,576人
＊東京 2020年11月
総人口13,847,040人､日本人13,310,723人､外国人536,317人
＊東京 増減率（3月1日→11月1日）
総人口100.1%、 日本人100.4%、 外国人92.9%
＊国 2020年３月
総人口125,961,625人､日本人123,458,318人､外国人2,503,307人
＊国 2020年11月
総人口125,668,699人､日本人123,204,724人､外国人2,463,975人
＊国 増減率（3月1日→11月1日）
総人口99.8%、 日本人99.8%、 外国人98.4%
◆日本を離れたのは、中国人？
なお「外国人」は、国も東京も減った。
コロナ禍で不安になり、母国へ戻ったのだろうか。
日本に滞在する外国人は、どこの人が多いか？
アジア84%、南米10%、欧州3%､
北米3%、オセアニア1%
地域別では、上記の通りだ。国籍別ではどうか？
中国人が、27%で最多である。
日本から離れた外国人は、どこの国が多いか？
47,233人が、日本から、いなくなった。
そのうち、26,845人が中国人だ。
減少国籍の57%（26,845人÷47,233人)もしめる｡
累計のコロナ感染率は、
日本は0.6%、中国0.006％と
中国は、日本の100分の一だ。
日本より中国の方が、安全だったり、
活動しやすいと、考えたのかもしれない。
コロナ禍の被害は、日本は欧米より少ない。
しかし､アジアの中では、日本は、優等生ではない｡
日本の政府･自治体の接種への全力投入を期待する｡
※出典：
法務省 出入国在留管理庁 国籍・地域別 在留資格（在留目的）別 在留外国人
データは、半年ごと(6月と12月)で、最新は2020年6月末のため、
上記の値は、2020年6月末を使用。
比較は、前：2019年12月末→後：2020年6月末とした
- ■関連ページは？
◆｢2021年度景気の見通し|TOP｣
◆｢2021予測|日本のGDP､賃金年収｣
◆｢2021株価予測|経済専門家が予測｣
◆｢2021オフィス市場予測|経済専門家が予測｣
- ■ その他関連テーマのページは？
◆【2021年度 大予測･総合編】
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- 【著作者 プロフィール】
- ■松田 優幸 経歴
(消費者経済|チーフ･コンサルタント)
◆1986年 私立 武蔵高校 卒業
◆1991年 慶応大学 経済学部 卒業
＊経済学部４年間で、下記を専攻
･マクロ経済学(GDP､失業率､物価､投資､貿易等)
･ミクロ経済学(家計､消費者､企業､生産者､市場)
･労働経済
＊経済学科 高山研究室の2年間 にて、
･貿易経済学・環境経済学を研究
◆慶応大学を卒業後、東急不動産(株)、
東急(株)、(株)リテール エステートで勤務
＊1991年､東急不動産に新卒入社し、
途中､親会社の東急(株)に、逆出向※
※親会社とは、広義･慣用句での親会社
＊2005年､消費･商業･経済のコンサルティング
会社のリテールエステートに移籍
＊東急グループでは、
消費経済の最前線である店舗･商業施設等を担当｡
各種施設の企画開発･運営､店舗指導､接客等で、消費の現場の最前線に立つ
＊リテールエステートでは、
全国の消費経済の現場を調査･分析。
その数は､受託調査+自主調査で多岐にわたる｡
商業コンサルとして､店舗企業･約5000社を､
リサーチ･分析したデータベースも構築
◆２５年間の間「個人投資家」としても、活動中
株式の投資家として､
マクロ経済(金利､GDP､物価､貿易､為替)の分析や
ミクロ経済(企業動向､決算､市場)の分析にも、
注力している。
◆近年は、
消費･経済･商業･店舗･ヒットトレンド等で､
番組出演､執筆･寄稿､セミナー･講演で活動
◆現 在は、
消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
兼､(株)リテール エステート リテール事業部長
◆資格は、
ファイナンシャル・プランナーほか
■当総研について
◆研究所概要
＊名 称 ： 消費者経済総研
＊所在地 ： 東京都新宿区新宿6-29-20
＊代表者 ： 松田優子
＊U R L ： https://retail-e.com/souken.html
＊事業内容： 消費･商業･経済の、
調査･分析･予測のシンクタンク
◆会社概要
「消費者経済総研」は、
株式会社リテールエステート内の研究部署です。
従来の｢(株)リテールエステート リテール事業部 消費者経済研究室」を分離･改称し設立
＊会社名：株式会社リテールエステート
＊所在地：東京都新宿区新宿6-29-20
＊代表者：松田優子
＊設立 ：2000 年(平成12年)
＊事業内容：商業･消費･経済のコンサルティング
■松田優幸が登壇のセミナーの様子
- ご案内・ご注意事項
- ＊消費者経済総研のサイト内の
情報の無断転載は禁止です。
＊ＮＥＴ上へ「引用掲載」する場合は、
①出典明記
②当総研サイトの｢該当ページに､リンク｣を貼る｡
上記の①②の2つを同時に満たす場合は、
事前許可も事後連絡も不要で､引用できます｡
①②を同時に満たせば、引用する
文字数・情報量の制限は、特にありません。
(もっと言いますと、
①②を同時に満したうえで､拡散は歓迎です）
＊テレビ局等のメディアの方は、
取材対応での情報提供となりますので、
ご連絡下さい｡
＊本サイト内の情報は、正確性、完全性、有効性等は、保証されません。本サイトの情報に基づき損害が生じても、当方は一切の責任を負いませんので、あらかじめご承知おきください。
- 取材等のご依頼 ご連絡お待ちしています
- メール： toiawase★s-souken.jp
（★をアットマークに変えて下さい）
電 話： 03-3462-7997
（離席中が続く場合は、メール活用願います）
- チーフ・コンサルタント 松田優幸
- 松田優幸の経歴のページは「概要･経歴」をご覧下さい｡
