2021マンション市場予測|不動産専門家が予測|消費者経済総研|2021年6月26日

2021マンション市場見通し予測
2021は買い時?価格は値下がり?値上がり?

新築、中古、タワー、地方郊外、都心
どれが良い?購入以外の注目は賃貸?

過去の推移や各種データから徹底予測

「シリーズ|2021予測|不動産市場動向編」を
不動産専門家が解説

-消費と経済をわかりやすく解説する-
  -「消費者 経済 総研」-


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初稿:2021年4月29日、最新稿:2021年6月26日
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2021予測|マンション市場は?

消費経済・不動産の専門家の
松田優幸(消費者経済総研チーフ・コンサルタント)
が、2021の消費と経済を、様々な切り口で予測

本ページは、下記の経済予測がテーマ
「不動産:マンション市場|2021予測」




目次|2021予測は下記構成
※下線部のクリックで、その該当部分へ、移動

◆「2021年度景気の見通し|TOP」(別頁)

◆「2021予測|日本のGDP、賃金年収」(別頁)


◆「2021株価予測|経済専門家が予測」(別頁)

◆「2021オフィス市場予測|経済専門家が予測」(別頁)


(本頁)「2021マンション市場予測|」

 *首都圏の人気マンション とは?
 *マンションの原価は上がったか?

 *買えるのか?割高か?
 *2021年は、どうなる?

 *株価からの分析では?
 *意外な結果】地方→東京へ 人口増加?




前年の2020年予測は的中?
「消費者経済総研・松田優幸」は、2020/1/15放送の
「フジテレビ|ホンマでっか!?TV」に出演しました。

「2020年は、マンションを買うなら年末がいい」と
予測しました。

高騰を続けるマンション価格は、2020年には、
下落に転じ、年末が一番安くなると予測し解説しました。

そして、その1年後は、どうなったか??
予測は、見事的中しました。

前年の2020年に続き、
2021も、的中できるよう、頑張りました。






この予想と結果の内容は、下記をご覧下さい。

松田優幸がホンマでっかTVで2020大予想





日本の不動産市況は?
不動産市場は、物流、リゾート、ホテル等もあるが
住宅、オフィス、商業の3ジャンルを、解説したい。

今回は「住宅市場」について。
2021年は、住宅価格は、下がるか? 上がるか?

先に20年間の首都圏の新築マンションを振り返る。




首都圏の人気マンション とは?
◆2000年~2020年は、タワマンが人気?

近年は、タワマン(タワー・マンション)が人気だ。
室内からの眺望も良い。日当たりもよい。
外から見ても、存在感があり、ステータス性もある。

階数が多いタワマンは、大型物件である。
大型物件であれば、共用施設も充実する。

タワマン供給増加の理由は、何か?
1997年の建築基準法の改正による規制緩和だ。


◆湾岸ブーム とは?

21世紀になってから、タワマンのブームが起きた。
同じころ、ベイエリア(湾岸)ブームも、起きた。

湾岸エリアは、レインボーブリッジ等、景色もよい。

湾岸での供給増加の理由は、どうか?
1997年の消費増税以降での景気悪化だ。

湾岸エリアには、倉庫や工場があった。
企業が、それらの土地を、リストラで売却した。

こうして21世紀は、湾岸にタワマンが増えた。




マンションの原価は上がったか?
◆マンション用地は?

その後、リストラによる土地売却は、どうなったか?
湾岸の倉庫・工場の跡地は、無尽蔵ではない。

売却が進み、売りに出る土地は、減っていった。
つまりマンデベが買える湾岸の土地は、減少した。

マンデベは開発用地の取得が、難しくなっていった。

 ※マンデベ=マンション・デベロッパー

マンデベが土地を買う意向は、旺盛のままだ。
しかし、その需要に対して、土地の供給が少ない。

よって、マンション用地の価格は、上昇した。


◆工事金は?

・東日本大震災からの復興工事
・台風・大雨の災害からの復興工事
・国土強靭化計画による工事

さらに、
・東京五輪の競技施設の建設
・東京五輪までにと、民間の再開発(渋谷など)

このように、近年は、工事需要が多かった。
つまり、工事金の単価は、上昇してきた。


◆マンションの原価は?

土地:マンションの用地価格の上昇
 +
建物:工事金の上昇 → 建物部分の価格の高騰

こうして、新築マンション価格は、上昇を続けた。


◆開発用地が減少で、供給も減少?

開発用地(開発するための土地)が、買えなければ、
マンションは、作れない。

開発用地の減少で、マンション供給数も減少した。
供給数は2000年の約10万戸→2020年は約2.7万戸

※出典:不動産経済研究所 から消費者経済総研がグラフ作成




買えるのか?割高か?

※出典:不動産経済研究所 から消費者経済総研がグラフ作成

◆価格の上昇が継続

開発用地の減少 → マンション供給戸数の減少で
需給バランスから、価格は上昇する。

さらに「工事金の上昇」も加わり、高騰した。

平成元年(1989年)以降の期間で、見てみたい。

平成バブルの92年(H2)は最高値6123万円だった。
最安値は、2002年(H14)の4003万円だ。

02年以降は、上昇トレンドになる。
(09年リーマン・ショック、11年震災の頃は、停滞)

2013年からのアベノミクス期に、上昇が加速する。
2020年は、バブル期に迫る6083万円となった。

サラリーマンには、厳しい水準まで価格が上昇した。
高くなったので、売れずらくなった。


◆価格高騰 → 在庫増加?

売れ残りは、完成在庫となる。
完成在庫は、2015年から増加してきた。

※出典:不動産経済研究所 から消費者経済総研がグラフ作成

ここまで、長期トレンドで見てきた。
続いて、最近の2年(20~21年)の傾向を解説する。


◆2020年(コロナ発生前)では?

近年はコンパクトシティ化や人々の時短意識から、
都心部や駅近エリアの不動産が、堅調だった。

時短意識のトレンドは、ここ数年のトレンドだ。
マンションは、都心立地の物件のニーズが高まる。

しかし、会社員には支払いが難しい水準に高騰した。
よって、価格の上昇は、続かないだろう。

在庫も増える。そして値引きの可能性も高まる。

「東京の新築マンションはバブルであり、
価格は下落する」という見方もある。

しかし「バブル崩壊・相場急落」とまでは、言えない。

コロナ前の2020年は「割高水準の是正の調整局面」
になると読んでいた。


◆コロナ発生後の2020年は?

2020年4月から、コロナ禍の影響が、大きくなった。
4~5月は、新築物件のモデルルームは、閉鎖した。

その後、モデルルームの営業活動は再開した。
再開後も「コロナ禍で販売不調」との予測もあった。

しかし、その予測とは異なった。
コロナで住まいの関心UPと検討時間が生まれた。

※詳細は、このページ中段の
コロナ禍で、郊外・地方より、東京志向へ?」参照




2021年は、どうなる?
◆湾岸タワマンの人気は継続?

都心ニーズを満たす湾岸タワマンは、どうか?
近年人気の湾岸タワマンは2021年も引き続き堅調。

つまり、湾岸タワマンは、値段は下がらないと予測。


◆湾岸タワマン以外は?

本ページの次項のテーマは
「コロナ禍で、郊外・地方より、東京志向へ?」である。

そこで記載の通り「郊外・地方へ移住」は限定的だ。

都心から離れた「郊外の 広め住宅」はどうか。
地方ほどではないが、こちらも、限定的であろう。


◆アフターコロナでは?

コロナ禍は、いずれ収束する。
テレワーク実施率は、どう変動するか?

アフターコロナでは、テレワーク実施率は下がる。
「オフィス出勤が原則」に戻れば、郊外地方は不便だ。

時短意識のトレンドは、ここ数年のトレンドだ。
それに、通勤(勤) 回避の意向が加わる。

2021年は、湾岸タワマン等は、人気継続で、
高値継続。つまり上昇だ。

しかし、それらの人気物件以外の全般では、どうか?
平成バブル水準まで高騰した価格は、維持できない。

2021年の全般傾向は、
上昇は一服 → 横這い → 下落トレンド だろう。

結論は、

・湾岸タワマンは、価格上昇が継続
・それ以外の価格は、上昇一服 → 横ばい → 下落

こんな1年間だと予測した。




株価からの分析では?
※株価は、日経平均株価(各年の1月の初日の終値)|新築は、首都圏新築マンション価格

◆高い相関関係

株価と、新築マンション価格の相関分析を、
実施してみたら「相関係数0.96」だった。

株価と、マンション価格は、
「かなり高い相関性」がある。

「相関係数」は、
「ゼロから、1まで」の値で、表される。

全く相関が無いが「ゼロ」で、
完全に相関するのが「1」だ。

一般に、「相関係数」は、下記が目安とされる。

 * 0.7~1.0 → 強い相関がある
 * 0.4~0.7 → 相関あり
 * 0.2~0.4 → 弱いが相関あり
 * 0 ~0.2 → ほぼ相関なし




◆株価下落で、年度の中~後半は、下がる?

株式市場とマンション市場の連動性は高い。
株価の上昇は、住宅取得の資金に貢献するからだ。

株価が上がれば、マンションの相場も上がる。
株価が下がれば、マンションの相場も下がる。

平成元年頃のバブルでは、株も不動産も高騰した。
株とマンションの相関は、近年は、より高まった。

コロナ経済対策の特殊環境で、世界株価は上昇した。
特に日本株は、割高水準にあり、バブル的でもある。

つまり、日本の株価は、下がるリスクがある。
株価に連動し、マンションも下落する可能性がある。


◆株価の予測は?

米国金利は、
2018年:約3%→2021年:約1%と、2%下がった。

米国の株高は、金利低下で説明できて、割高でない。
よって、米国株は、バブルではないのだ。

一方、日本の金利は、どうか?
近年は、0%程度で、ほぼ変動なしだ。

つまり日本の株高は、金利では説明できない。

米国株につられて、日本株が上昇したのだ。
日本株は、単純にバブルである。

2021年2月には、日経平均株価は、3万円を超えた。
2021年では、もう3万円超えは、ないだろう。

2021年の日本株は、ダウントレンドと見ている。

つまり、マンション市場全体の傾向も、
今年は、ダウントレンドであろう。

工事金上昇、用地不足による過剰高騰を、
前段で解説した。

その前段での解説で、下落局面入りと予測した。
それに、株価下落要因が、加わるのだ。


◆では株価の予想はいくら?

株価の予想も、別ページに記載してある。
2021株価予想|経済専門家が予測


◆中古マンションは?

16~20年は、新築供給より、中古の成約件数が多い。
理由は、新築の供給減少と、新築の割高感だ。

新築では、選択肢が減った。価格も高くなった。
その分、関心は中古マンションへ向かう。

つまり、中古物件も価格は上昇した。
また中古マンションも、株価との相関性は大変高い。

※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構 から消費者経済総研がグラフ作成

◆賃貸マンションは?

日本では、賃貸マンションは、一時的な仮住まい
という意識が残っている。

クルマでも「所有から利用」へ変化しているように、
物欲や所有欲は、低下するトレンドだ。

所有すると、所有責任や、メンテナンス責任、
不要になった時の手続き等、実は苦労が多いのだ。

近年、実際に、賃貸ニーズは、高まる傾向がみられる、
既述の通り新築マンション価格は、高騰している。

一方、賃貸マンションでは、どうか?
賃料は、そこまで、高騰する性格のものではない。

分譲マンションが過熱し、割高なときは、
賃貸マンションも、選択肢に入ってくる。

*23区の賃料は、
H21(2009年)・1Qを、100 とした場合、
R1(2019年)・4Qは、113

*首都圏新築マンション分譲価格は、
2009年を100とした場合は、2020年は、134



※なお、マンションの「賃借と所有では、どっちが得か?」は、よく話題に上がるテーマだ。どっちが得かは、様々な項目を反映させた総合的シミュレーションを実施しないと、予測の精度は低いことには要注意




都心に住むべきか? 郊外・地方がよいか?
都心に住むべきか? 郊外・地方がよいのか?
最近は、郊外・地方への移住が、話題になる。

人口の移動・増減から見る
「郊外・地方」と「都心」とは?
を次項に掲載



【意外な結果】地方→東京へ 人口増加?
コロナで、郊外地方より、東京?
◆コロナで、住宅関心UPと、検討時間の誕生

コロナ禍で、テレワークが増えた。
在宅時間が増え、住まい方への関心が、高まった。

また、テレワークで、通勤時間が減った。
余暇時間が増え、考える時間も増えた。

引っ越しを検討する時間が、生まれたのだ。
コロナ禍で「住まいに関心」が高まったのだ。


◆郊外・地方と都心

ここでは、2つのトレンドがある。
「郊外・地方へのニーズ」と、「都心志向のニーズ」だ。

在宅のビデオ会議等で、広い家に関心が向かった。
広さを追求すると、都心より郊外に関心が向かう。

逆に、在宅勤務の経験で、出勤時の満員電車を
避ける「都心志向」もある。

つまり、前者では「郊外で広い住宅」を求める。
後者では、より会社に近づこうと「都心」へ向かう。

最近「郊外・地方への移住」の話題が世間を賑わす。
しかし、実際に移住を、実施した人は限定的だ。




具体的な移住傾向は?
移住の関心は、増えた?

「地方・郊外への移住の関心は、
 コロナ禍で、減った?・増えた?」

このように聞けば、どう答える?
「増えた」の回答が、多くなるのが、理解できる。


長野県では?(調査その1)

移住したい 都道府県ランキング」の調査では、
長野県が、15年連続で、1位に輝いた。※1


郊外より都心志向?(調査その2)

コロナで「郊外より都心志向」を示す調査がある。

テレワーク経験者に「住みたい環境」の調査では
「都心が60%」「郊外が25%」との結果となった。
※2


東京から離れたくない?(調査その3)

別の「郊外・地方へ、移住したいか?」との調査もある

「郊外・地方移住を望む人」は、少数派で、
「東京23区から、離れる考えは、ない」が大多数
※3


移住したい街の名前は?(調査その4)

また「移り住みたいと思う 郊外は?」と
街の名前を聞いた調査もある。※4

1位は、どこの街だったか?
1位は、「なし」である。

断固として郊外移住はない、ということだろう。


長野県では?

既述の通り「移住したい 都道府県 ランキング」で
長野県が、15年連続で1位だ。

移住先に、軽井沢や白馬村の地名もよく聞く。
1月1日時点の総人口は、どうか?

軽井沢は、2020年19,189人→2021年19,667人で、
478人しか増えていない。

白馬村は、長野県で人口減少率が、最も高かった。
マイナス8.8%であった

軽井沢も白馬村も長野県だが、長野県全体では、
2020年2,046,660人→2021年 2,031,795人と
14,865人減少した。※5

移住希望1位の長野県は、コロナで人口減少


移住の実行は、限定的?

「移住」に関して願望的な性格の調査なら、
人々の頭には、様々な想像、空想、願望が、浮かぶ。

ノーマルな調査では「郊外・地方へ移住」は、少ない。

少数の「移住の希望者」がいても、
実行する人は、より一層、少数になる。


※1出典:中日新聞|2021年1月7日
※2出典:株式会社学情|2020年7月22日
※3出典:日経クロストレンド 2021年02月17日移り住みたい街ランキング・1
※4出典:日経クロストレンド 2021年02月17日移り住みたい街ランキング・2
※5出典:2020年中の長野県の年間人口増減|長野県|2021年1月29日




日本人口は減少、東京人口は増加
日本の総人口と、東京の総人口を、
コロナ前とコロナ後で比較する。

コロナ前は、2020年3月とする。
国全体の月別人口は、最新データは2020年11月だ。

よって、下記で比較する。

 コロナ前は、2020年3月1日
  ↓
 コロナ発生後は、同年11月1日

コロナ前を100%とし、
コロナ発生後は、どれだけ減ったか?

なお、国の総人口は、近年、減少を続けている。

国の総人口は、2020年のコロナ前→発生後でも、
99.8%で、0.2%減少した。

東京は、コロナ前→発生後では、
100.1%で、0.1%増えた。

総人口は、国は減ったが、東京は増えた。

「東京から、郊外・地方へ移住した」は、
正しくない


◆外国人が減ったのか?

東京都の「総人口」が増えた。
さらに、東京都の「日本人」は、もっと増えた。

コロナ禍で、外国人が、東京から離れたのだ。
2020年3月の人口を100%とし、11月は何%か?

*東京は、
 全 体  日本人   外国人
100.1% 100.4% 92.9%

*国は、
 全 体  日本人  外国人
99.8%  99.8% 98.4%

「日本人」で見ても、国は減少だが、東京は増加だ。

東京都は、総人口で、100.1%になり、
日本人だけでは、100.4%になった。

国の人口は、コロナで減少だが、
東京は、総人口でも増加で、日本人ではさらに増加


※全体(総人口)=日本人人口+外国人人口
※出典:
住民基本台帳による世帯と人口 東京都総務局統計部
総務省統計局 過去の各月1日現在人口

*東京 2020年3月
総人口13,835,080人、日本人13,257,504人、 外国人577,576人

*東京 2020年11月
総人口13,847,040人、日本人13,310,723人、外国人536,317人

*東京 増減率(3月1日→11月1日)
総人口100.1%、 日本人100.4%、 外国人92.9%

*国 2020年3月
総人口125,961,625人、日本人123,458,318人、外国人2,503,307人

*国 2020年11月
総人口125,668,699人、日本人123,204,724人、外国人2,463,975人

*国 増減率(3月1日→11月1日)
総人口99.8%、 日本人99.8%、 外国人98.4%


◆日本を離れたのは、中国人?

なお「外国人」は、国も東京も減った。
コロナ禍で不安になり、母国へ戻ったのだろうか。

日本に滞在する外国人は、どこの人が多いか?

 アジア84%、南米10%、欧州3%、
 北米3%、オセアニア1%

地域別では、上記の通りだ。国籍別ではどうか?
中国人が、27%で最多である。

日本から離れた外国人は、どこの国が多いか?
47,233人が、日本から、いなくなった。

そのうち、26,845人が中国人だ。
減少国籍の57%(26,845人÷47,233人)もしめる。

累計のコロナ感染率は、
日本は0.6%、中国0.006%と
中国は、日本の100分の一だ。

日本より中国の方が、安全だったり、
活動しやすいと、考えたのかもしれない。

コロナ禍の被害は、日本は欧米より少ない。
しかし、アジアの中では、日本は、優等生ではない。

日本の政府・自治体の接種への全力投入を期待する。


※出典:
法務省 出入国在留管理庁 国籍・地域別 在留資格(在留目的)別 在留外国人
データは、半年ごと(6月と12月)で、最新は2020年6月末のため、
上記の値は、2020年6月末を使用。
比較は、前:2019年12月末→後:2020年6月末とした



 
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◆「2021予測|日本のGDP、賃金年収


◆「2021株価予測|経済専門家が予測

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引用
真っ暗なトンネルの中から出ようとするとき、
出口が見えないと大変不安です。

しかし「出口は1km先」などの情報があれば、
真っ暗なトンネルの中でも、希望の気持ちを持てます。

また、コロナ禍では、マイナスの情報が飛び交い、
過度に悲観してしまう人もいます。

不安で苦しんでいる人に、出口(アフターコロナ)という
プラス情報も発信することで、
人々の笑顔に貢献したく思います。

つきましては、皆さまに、本ページの引用や、
URLの紹介などで、広めて頂くことを、歓迎いたします。
引用・転載の注意・条件をご覧下さい。
【著作者 プロフィール】
■松田 優幸 経歴
 (消費者経済|チーフ・コンサルタント)

◆1986年 私立 武蔵高校 卒業

◆1991年 慶応大学 経済学部 卒業

*経済学部4年間で、下記を専攻
・マクロ経済学(GDP、失業率、物価、投資、貿易等)
・ミクロ経済学(家計、消費者、企業、生産者、市場)
・労働経済
  
*経済学科 高山研究室の2年間 にて、
・貿易経済学・環境経済学を研究

◆慶応大学を卒業後、東急不動産(株)、
 東急(株)、(株)リテール エステートで勤務

*1991年、東急不動産に新卒入社し、
途中、親会社の東急(株)に、逆出向※

​※親会社とは、広義・慣用句での親会社 

*2005年、消費・商業・経済のコンサルティング
 会社のリテールエステートに移籍

*東急グループでは、
消費経済の最前線である店舗・商業施設等を担当。

各種施設の企画開発・運営、店舗指導、接客等で、消費の現場の最前線に立つ

*リテールエステートでは、
全国の消費経済の現場を調査・分析。
その数は、受託調査+自主調査で多岐にわたる。

商業コンサルとして、店舗企業・約5000社を、
リサーチ・分析したデータベースも構築

◆25年間の間「個人投資家」としても、活動中

株式の投資家として、
マクロ経済(金利、GDP、物価、貿易、為替)の分析や
ミクロ経済(企業動向、決算、市場)の分析にも、
注力している。

◆近年は、
消費・経済・商業・店舗・ヒットトレンド等で、
番組出演、執筆・寄稿、セミナー・講演で活動

◆現 在は、
消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
兼、(株)リテール エステート リテール事業部長

◆資格は、
 ファイナンシャル・プランナーほか


■当総研について

◆研究所概要
*名 称 : 消費者経済総研
*所在地 : 東京都新宿区新宿6-29-20
*代表者 : 松田優子
*U R L : https://retail-e.com/souken.html
*事業内容: 消費・商業・経済の、
 調査・分析・予測のシンクタンク

◆会社概要
「消費者経済総研」は、
株式会社リテールエステート内の研究部署です。

従来の「(株)リテールエステート リテール事業部 消費者経済研究室」を分離・改称し設立

*会社名:株式会社リテールエステート
*所在地:東京都新宿区新宿6-29-20
*代表者:松田優子
*設立 :2000 年(平成12年)
*事業内容:商業・消費・経済のコンサルティング

■松田優幸が登壇のセミナーの様子

ご案内・ご注意事項 
*消費者経済総研のサイト内の
 情報の無断転載は禁止です。

*NET上へ「引用掲載」する場合は、
 出典明記
 当総研サイトの「該当ページに、リンク」を貼る。

 上記の①②の2つを同時に満たす場合は、
 事前許可も事後連絡も不要で、引用できます。
 
 ①②を同時に満たせば、引用する
 文字数・情報量の制限は、特にありません。

 (もっと言いますと、
 ①②を同時に満したうえで、拡散は歓迎です)

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電 話: 03-3462-7997 
(離席中が続く場合は、メール活用願います) 
         
チーフ・コンサルタント 松田優幸
松田優幸の経歴のページは「概要・経歴」をご覧下さい。