「渋谷がヒロガル」広域シブヤ圏構想とは ?|連載シリーズ 渋谷再開発 その7 |2019年11月28日


TBS「 爆笑問題 の 日曜サンデー 」に、松田優幸が、11/10(日)生放送・生出演し、
渋谷 再開発を「渋谷スクランブルスクエア」を中心に解説しました(45分間)

テーマ・タイトルは「~にょきにょき生える!? 再開発が進む「渋谷」をマナブ!~」

出演者4人は、写真の右から松田、女子アナの江藤 愛さん、太田 光さん、田中 裕二さん



シブヤの 街が さらに 広がる
「広域 シブヤ圏 構想」とは?

|連載シリーズ 渋谷 再開発|

渋谷に30年も居る、元東急社員の
商業施設コンサルタントが、徹底解説。

100年に一度の渋谷再開発では、
様々な、複合商業施設が、続々誕生です。

今回号は、連載シリーズ その7
「広域 シブヤ圏 構想」です。

消費と経済を科学する「消費者 経済 総研」
(東京都新宿区、代表:松田 幸治)は、
2019/11/28に、掲題内容を掲出します。

100年に一度の渋谷再開発に関連して、
「連載シリーズ 渋谷再開発」を連続して掲載しています。

消費者経済総研は、チーフ・コンサルタントの松田優幸を筆頭に、
消費・商業・経済の評論家・専門家として、
でわかりやすい解説をお届けしています。

番組出演・執筆・講演等のご依頼は、
お電話・メールにてご連絡ください。

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本ページは、修正・加筆等で、上書き更新されていきます。
*初稿:2019年11月28日

*当方が提供する情報は、正確性・完全性・有効性・真実性・最新性・適法性等何らの保証もなく、
利用・活用は、利活用者の自らの判断・責任であり、損害が生じても当方は一切の責任を負いません。
「 連載シリーズ 渋谷再開発」

「連載シリーズ 渋谷再開発」として、続々誕生の渋谷の複合商業施設を、連載していきます。
筆者は、東急不動産(株)、東急(株)で、広域渋谷の複合施設の企画・開発・運営をしてきました。
その後、商業施設コンサルタントとして、全国の複合商業施設を調査分析してきました。

番組出演・執筆・講演等のご依頼は、お電話・メールにてご連絡下さい。

ご注意
このテーマに関連し、なにがしかの判断をなさる際は、自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上、対応して下さい。また「免責事項」をお読みください。
消費・商業・経済を、わかりやすく解説 消費者経済総研
「シリーズ 渋谷再開発」の過去号は、

◆その1は「渋谷スクランブルスクエア」 渋谷再開発の 本丸誕生 

◆その2は「渋谷ストリーム 」 おいしい路地空間が、ビルの中に誕生

◆その3は「渋谷パルコ」 驚愕の 未来型施設 が誕生


◆その4は「東急が、シブヤの街を 広げる。 東急が、人の交流を促進 する」

◆その5は「渋谷キャスト」詳細編

◆その6は「渋谷ブリッジ」詳細編 でした。


■今回号のその7は「東急の 広域シブヤ圏 構想」です。



      ■■今回号の 注目ポイント■■

東急の「 広域 シブヤ圏 構想 」とは ?
 東急は「 Greater SHIBUYA 」構想とも言う

「広域 シブヤ」とは、どこ?

東急は、シブヤの街を、広げるつもり?

東急が、シブヤの街を、さらに、もっと広げて、広域シブヤへ ?

東急は、シブヤを「 日本一 訪れたい 街 」にすべく
 シブヤを、広域で バリューUPし、日本一 へ


シブヤの路地・路地裏には、昔から、魅力的な中小店がある。 その理由とは?

広域 バリューUPで、不動産高騰したら、中小店舗は、どうなる?

広域シブヤ開発では、東急と無関係な「小規模な銘店」は、共存できるのか?


広域シブヤの「中心拠点」「周辺拠点」「中間ゾーン」の3つとは 何 ?


日本での「再開発」は、「街づくり」なのか? 「街壊し」なのか?

「東急の広域バリューUP」と「一般の大規模 再開発」とは、何が違うのか?

「広域渋谷」に関する、東急2社の公式内容 とは ?




東急の「 広域 シブヤ圏 構想 」とは ?

~ 東急は「 Greater SHIBUYA 」構想とも言う ~

東急は、シブヤの街を、広げる つもり?

東急は、建物を1棟づつ、建設しながらの開発を、継続しています。
さらに「点」(単体の建物) から、「面」(広域エリア) へ、広げようと、しています。

渋谷駅には、駅直結の「渋谷スクランブルスクエア」「渋谷ストリーム」等が、あります。
いずれも、東急が開発した、複合商業施設です。

「連載シリーズ 渋谷再開発」の第1、2号でも、それらの施設を、掲載しました。

「連載シリーズ 渋谷再開発」の第4、5、6号は、「渋谷キャスト」と「渋谷ブリッジ」でした。
「渋谷キャスト と 渋谷ブリッジ」は、渋谷駅直結では、ありません。

その2つとも、渋谷駅からは、徒歩10分くらいなので、少し距離があります。
「渋谷キャスト」は、シブヤの側にあり、「渋谷ブリッジ」は、側にあります。

東急により、渋谷の街が「北と南」に、広がりを、見せたのです。

 ~こうして、東急は、シブヤの街を、広げています~


東急がシブヤの街を、もっと、さらに、広げて、広域シブヤ圏へ ?

*「広域 シブヤ」とは、どこ?

広域 シブヤの範囲は、渋谷駅を中心の「半径2.5km圏」です。

街の名前では、どうでしょうか?
西側では「代官山・中目黒」で、南側では「恵比寿」です。北東側は「原宿・表参道」です。
いずれも個性豊かで、魅力的な街です。それらを含むエリアが「広域 シブヤ」です。

代官山、中目黒・・・などは、「渋谷」ではなく、渋谷の「隣りの街」です。
これらの「 隣りの街 」を「 広域シブヤ圏の "周辺拠点" 」として、位置付けます。

東急は、これらの「周辺拠点の街」でも、魅力的な街づくり開発を、継続しています。

*代官山では?
代官山には「テノハ代官山」「ログロード代官山」をはじめとした、商業施設があります。
また、住宅も、昔から開発してきました。

*中目黒では?
中目黒は「中目黒高架下」という「お洒落で、おいしい ガード下の食空間」を開発しました。
恵比寿には、商業施設の「キュープラザ恵比寿」の他、オフィスビルや住宅もあります。

*原宿では?
原宿には「キュープラザ原宿」や「東急プラザ表参道原宿」があります。
さらに、新たな開発である「神宮前六丁目の再開発」も、進んでいます。

*表参道では?
表参道には「グラッセリア青山」を始めとした、いくつかの施設があります。




東急は、シブヤを「日本一訪れたい街」へ

 ~ シブヤを、広域で バリューUPし、日本一へ ~

上記の「周辺拠点」の魅力をつなげて、東急は「広域 シブヤ 圏」の魅力向上を、図ります。
さらに、今後も、各所の開発で「広域 シブヤ」の魅力UPを、図ります。

こうして、周辺拠点の「働く・遊ぶ・暮らす」が融合する「ALL IN ONEの街」となります。
そして「広域 シブヤ圏 構想」により「世界の SHIBUYA」として、アピールできます。

様々な施策により、東急は、渋谷が「日本一訪れたい街」になるよう仕掛けています。




シブヤの路地・路地裏の店

 ~路地・路地裏には、昔から、魅力的な中小店がある。 その理由とは?~

*「新宿や、銀座」は、どんな形状の街路?

新宿東口には、様々な商業施設などが、あります。
アルタから伊勢丹本店までの、新宿通りの周辺は、直線・直角な街路が、多いです。
街の高低差は、あまり、ありません。買い物するには便利な街です。

銀座は、さらに、直線・直角な街路の街です。高低差は、ほぼ、ありません
もともと、海だったところを埋め立てたので、そのように、形成しやすかったのでしょう。

*「渋谷」は、どうか?

渋谷は、渋谷川・宇田川などの川が、あるため、すり鉢状の街で「高低差」が、あります。
スペイン坂・ペンギン坂 などの「坂」は、古くから有名です。

また、直線・直角な街ではなく、複雑で入り組んだ街路の街、でもあります。
その「高低差があり、入り組んだ街」であることが、渋谷の個性でもありました。

この特徴で、以前から周縁の路地裏にも、個性的・魅力的な店が、存在しやすかったのです。

 ~それは、どうして、でしょうか?~

坂や階段の上に、どんなお店があるかは、坂・階段の手前では、わからない事も、多いです。
坂・階段を上ると、「あっ! こんなお店が、あった」と、発見の楽しさが生まれます。

同様に、入り組んだ街は、角を曲がるたびに、意外なお店を、発見する楽しさが、あります。
このように、曲がるたびに、または、上るたびに、発見する楽しさがあります。

 ~この路地を曲がったら、路地裏には、どんなお店が、あるのだろう?~

曲がった先の路地裏のお店であっても、興味を持たれて、存続できるのです。

「曲がり」が、あるより、「直線」の方が、設計や建設は、簡単です。
しかし近年の大規模な商業施設では「通路を意図的に 曲げる 演出」をします。

 ※「曲がり」を、上手に表現した、新しい商業施設の「南町田グランベリーパーク」(過去号)




東急が誘致する お店は、どんな店?

~ 高い賃料を、払える 「 大手チェーン店 」 ?
  それとも「 中小の銘店 」?

商業施設のデベロッパー(不動産開発社)の収入は、テナント(お店)から貰う賃料です。
「高い賃料を払うテナント」を誘致した方が、デベロッパーの収益は、増えます。

でも、高い賃料を払える店や、大手チェーン店が、おいしい魅力的な店だとは、限りません。
(テナントの物販、飲食、サービスの3分類のうち、ここでは飲食店に注目します。)

東急は、テナント賃料の最大化を、主眼とは、しないのでしょう。
このフロア、この建物、施設、空間、街、広域な街が、いかに、魅力的で、人を引き付けるか?
ここに主眼が、あるのでしょう。

筆者が上述した内容は、東急の言葉では「 東急線の " 沿線 価値 向上 " 」です。

  こんな素敵な店がある このまちに、住みたい、家を買いたい、買い物したい。
 さらには、この沿線のこの場所に、本社を構えたい等も(楽天など)

 ~東急線沿線エリア 全体の 価値向上(バリューUP)が、主眼~

近年の広域シブヤ開発である「中目黒高架下」や「渋谷ストリーム」は、どうでしょうか?
大手チェーンよりも、魅力的で、おいしい、中小の飲食店を、東急は、誘致しました。

一般に、都心の商業施設では「味よりも、高い賃料を払う店」が、選ばれる事が、多いです。
シブヤでは「賃料よりも、魅力的な店」を東急は、選んだ、と言えるのかもしれません。




バリューUPで、不動産が高騰したら、中小店は、どうなる?

 ~東急と無関係な「中小の銘店」は、共存できるのか?~

エリアの価値が、向上することで、そのエリアの地価上昇・賃料上昇も、まねきます。

賃料が上昇すれば、資本力・賃料負担力のある、大手チェーン店の出店が増えて、
路地・路地裏の「"粋な" 中小店」が、減ってしまう可能性が、あります。

このような現象を「ジェントリフィケーション」とも言います。

 ~「路地・路地裏の 中小店」は、どうなるのでしょう? ~




「周辺拠点」「中間ゾーン」の街は?

代官山・中目黒・表参道・原宿・恵比寿の「周辺拠点」にも、個性的・魅力的な店が、あります。
広域シブヤ構想で「中心拠点の渋谷」と「周辺拠点」両方で、さらに魅力的開発が進みます

隣りの街なので、歩いて移動できます。渋谷の中心から、隣の街まで、10~15分程度です。
「ひと駅分を、電車移動」ではなく「歩きながら移動」です。

こうして「中心拠点の渋谷駅の周り」から「周辺拠点」への回遊が、促進されます。
回遊の促進で「中心拠点の渋谷駅の周り」から「周辺拠点」の間の歩行者数が増えます。

「中心拠点」と「周辺拠点」の間を「中間ゾーン」と、します。
この「中間ゾーン」も、人が増えて賑わうので、繁栄が期待できるのです。


広域シブヤ圏構想の3拠点

~「中心拠点」「周辺拠点」「中間ゾーン」の3つとも 繁栄 ?~

「中心拠点」
「渋谷スクランブルスクエア」や「渋谷ストリーム」などの開発で「中心拠点」が繁栄

「周辺拠点」
代官山・中目黒・表参道・原宿・恵比寿に、魅力施設の開発を続けることで「周辺拠点」が繁栄

「中間ゾーン」
「中心拠点」と「中心拠点」の両方が開発され、繁栄する事で、その「中間ゾーン」が繁栄


東急と無関係の「路地・路地裏の 中小店」も、繁栄とは?

こうして「広域シブヤ」が、歩いて楽しい魅力エリアになり、「広域バリューUP」となります。

「中間ゾーン」にある路地・路地裏や、古い家屋の場所でも、人の流れ・賑わいが生まれます。
これにより、中小のお店も恩恵を受け、古き銘店も無くならずに、継続できるのです。

「再開発」で失われがちな「街の粋な魅力」「古き良きもの」「多様性」も保持できます。
「古き 良きもの」に加え、さらに、街はずれの路地の「新たな銘店」の誕生も期待できます。

「広域 シブヤ 構想」による「再開発」は、単なる通常の再開発では、ありません。
「中心拠点」「中間ゾーン」「周辺拠点」全体が、バリューUP、というシナリオです

こうして「中心拠点」の渋谷も、「周辺拠点」の代官山・中目黒・・等も、中間ゾーンも、
さらに「古き」も「新しき」も両方も、いずれをも、育む街となることが、期待できるのです。

東急と無関係の、路地・路地裏の中小の銘店も、広域シブヤの中で、繁栄ができるのです。




「再開発」や「計画都市」とは?

 ~「計画都市」は、ヒトを、幸せにするのか?

 ~「再開発」は、「街づくり」なのか? 

 ~「再開発」が「街壊し」に、なってないか?

最近、このセリフを、耳にする事が、増えた気がします。

 ~再開発で、新しい店は増えた。でも、通いなれた古き良き銘店が、閉店した。。~

これでは、再開発が「街づくり」だとしても、「街壊し」にも、なってしまいます。

広域バリューUPと、大規模 再開発

 ~「広域の バリューUP(価値向上)」と
   「単なる 大規模再開発」は、違うのか?~

東急は、
「シブヤを、広域化することで、長期的に、シブヤ全体の底上げを狙う」
「短期で、収益を上げようとする、通常の [ 大型 再開発 ] とは、異なる
としています。

東急は、再開発を通じて「広域 シブヤ 圏」全体の価値を、向上させるのです。

古きも新しきも、中心も周辺も、その中間ゾーンも、東急とは無関係な店も、
いずれをも育む街づくりの姿勢を、感じられます。




参考「広域渋谷」に関する公式内容

ここまでの解説は、東急による発言に加え、
商業施設コンサルタントの筆者による見解も含んでいます。
「広域シブヤ」に関する、東急2社の、公式見解を、下に、紹介しておきます。

東急(株) の「広域 渋谷 開発」

原宿、表参道、青山、代官山、恵比寿など、個性豊かな街が点在する渋谷駅周辺。

「点(街)」から「面(エリア)」へと回遊性を高めるような開発を進め、
各地域の魅力をつなげます。


東急不動産(株) の「広域 渋谷圏」

私たち(東急不動産)のホームグラウンド「渋谷」では、近隣エリアを含む
「広域渋谷圏」を重点拠点として、広がりのある街づくりを、進めています。

 ~ 広域渋谷圏での プレゼンス確立に 向けて ~

私たちが長年拠点としてきた渋谷周辺は、青山、表参道、原宿、恵比寿、代官山など、
個性豊かな街が、複合的に結びつくエリアです。

こうした個性が、つねに新しい文化の発信地として、知名度を誇る
「渋谷」の最大の魅力でもあります。

私たちは、この渋谷駅を中心とするエリア一帯を「広域渋谷圏」と定め、
都市開発の重点拠点として、位置づけています。

今後、2020年までに開業する、渋谷駅周辺の再開発プロジェクトは、
駅周辺の回遊性を高めるだけでなく、エリア全体の人の移動をスムーズにし、
街の広がりを加速させていくと、考えています。

また、再開発事業以外にも、エリアの活性化に向け、
さまざまなオフィスビルや、商業施設の開発に取り組んでいます。

私たちは、2020年度に向けて「広域渋谷圏」で、継続的な開発を行い、
オフィス・商業施設での「No.1ポジション」を、確立していきます。

 ~ 渋谷駅周辺の「点」から 「面」での街づくりへ ~

魅力的なコンテンツで、新たなにぎわいを創出し、
世界中の誰もが、訪れたくなる街を目指します。
筆者プロフィール 松田優幸

番組出演・執筆・講演等のご依頼は、お電話・メールにてご連絡ください。

実績一覧(番組出演・執筆・寄稿・講演等)は、 こちらの実績一覧 を、ご覧下さい。

1987年 慶応大学 経済学部 入学
1991年~ 東急不動産、東急電鉄、リテールエステートで勤務
現在は、消費者経済総研のチーフ・コンサルタント
資格は、
 ・ファイナンシャル・プランナー
 ・宅地建物取引士資格者
 ・不動産コンサルティング技能登録者(新制度更新前まで)
 ・簿記3級

■ご留意事項
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※ご自身が記載内容と全部又は一部において一致又は類似していても、制度がご自身に同様に適用又は非適用とはならない場合があり、また、同じ計算や同じ計算結果とならない場合があります。
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■筆者プロフィール 松田優幸

1987年に、慶応大学 経済学部 入学

1991年に、東急不動産へ入社し、途中に親会社の東急電鉄へ逆出向もし、
都市開発・街づくり・不動産営業を、おこなった。

大規模タワーマンションの開発や、賃貸住宅の開発・営業も手掛けた。

 ・ファイナンシャル・プランナー認定研修修了者(ファイナンシャルプランナー3級相当)
 ・宅地建物取引士資格者
 ・不動産コンサルティング技能登録者(新制度更新前まで)
 ・簿記3級

現在は、消費者経済総研 チーフ・コンサルタント
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■【 3分でわかるシリーズ 開設の動機 】

チーフ・コンサルタントの松田優幸は、1987年に慶応大学の経済学部に入学して、
4年間、マクロ経済学を始めとした各経済学を研究していました。

研究を開始した時の感想は「経済学の論文や文献は、よくわからない」でした。

その後、理解が進んだ後には
「よくわかった。しかしなんで、わざわざ、わかりにくい表現をするのか?」
との感想を持ちました。

昨今、世の中に登場する解説でも「わかりにくい」表現は、
いまだ少なくない、と感じています。

そこで「3分でわかるシリーズ」を展開することで、
多くの方々に「わかりやすく」お伝えしていく考えです。
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