「渋谷がヒロガル」広域シブヤ圏構想とは？｜連載シリーズ渋谷再開発その7｜消費者経済総研｜2019年11月28日
 ＴＢＳ「 爆笑問題 の 日曜サンデー 」に､松田優幸が､11/10(日)生放送･生出演し､ 渋谷 再開発を「渋谷スクランブルスクエア」を中心に解説しました（45分間） テーマ･タイトルは「～にょきにょき生える!? 再開発が進む「渋谷」をマナブ！～」 出演者４人は､写真の右から松田､女子アナの江藤 愛さん､太田 光さん､田中 裕二さん シブヤの 街が さらに 広がる 「広域 シブヤ圏 構想」とは？ ｜連載シリーズ 渋谷 再開発｜ 渋谷に３０年も居る、元東急社員の 商業施設コンサルタントが、徹底解説。 100年に一度の渋谷再開発では、 様々な､複合商業施設が､続々誕生です。 今回号は、連載シリーズ その７ 「広域 シブヤ圏 構想」です。 消費と経済を科学する「消費者 経済 総研」 （東京都新宿区、代表：松田 幸治）は、 2019/11/28に、掲題内容を掲出します。 100年に一度の渋谷再開発に関連して、 「連載シリーズ 渋谷再開発」を連続して掲載しています。 消費者経済総研は、チーフ・コンサルタントの松田優幸を筆頭に、 消費・商業・経済の評論家・専門家として、 でわかりやすい解説をお届けしています。 番組出演・執筆・講演等のご依頼は、 お電話・メールにてご連絡ください。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 本ページは、修正・加筆等で、上書き更新されていきます。 ＊初稿：2019年11月28日 ＊当方が提供する情報は、正確性･完全性･有効性･真実性･最新性･適法性等何らの保証もなく、 利用・活用は、利活用者の自らの判断・責任であり、損害が生じても当方は一切の責任を負いません。 |
| ■「 連載シリーズ 渋谷再開発」 ｢連載シリーズ 渋谷再開発｣として､続々誕生の渋谷の複合商業施設を､連載していきます。 筆者は､東急不動産(株)､東急(株)で､広域渋谷の複合施設の企画･開発･運営をしてきました。 その後、商業施設コンサルタントとして、全国の複合商業施設を調査分析してきました。 ■番組出演・執筆・講演等のご依頼は、お電話・メールにてご連絡下さい。 ■ご注意 このテーマに関連し、なにがしかの判断をなさる際は、自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上、対応して下さい。また「免責事項」をお読みください。 |
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| 「シリーズ 渋谷再開発」の過去号は、 ◆その１は「渋谷スクランブルスクエア」 渋谷再開発の 本丸誕生 ◆その２は「渋谷ストリーム 」 おいしい路地空間が、ビルの中に誕生 ◆その３は「渋谷パルコ」 驚愕の 未来型施設 が誕生 ◆その４は「東急が、シブヤの街を 広げる。 東急が、人の交流を促進 する」 ◆その５は「渋谷キャスト」詳細編 ◆その６は「渋谷ブリッジ」詳細編 でした。 ■今回号のその７は「東急の 広域シブヤ圏 構想」です。 ■■今回号の 注目ポイント■■ ◆東急の「 広域 シブヤ圏 構想 」とは ？ 東急は「 Ｇｒｅａｔｅｒ ＳＨＩＢＵＹＡ 」構想とも言う ◆「広域 シブヤ」とは、どこ？ ◆東急は、シブヤの街を、広げるつもり？ ◆東急が、シブヤの街を、さらに、もっと広げて、広域シブヤへ ？ ◆東急は、シブヤを「 日本一 訪れたい 街 」にすべく シブヤを、広域で バリューＵＰし、日本一 へ ◆シブヤの路地・路地裏には、昔から、魅力的な中小店がある。 その理由とは？ ◆広域 バリューＵＰで、不動産高騰したら、中小店舗は、どうなる？ ◆広域シブヤ開発では、東急と無関係な「小規模な銘店」は、共存できるのか？ ◆広域シブヤの「中心拠点」「周辺拠点」「中間ゾーン」の３つとは 何 ？ ◆日本での「再開発」は、「街づくり」なのか？ 「街壊し」なのか？ ◆「東急の広域バリューＵＰ」と「一般の大規模 再開発」とは、何が違うのか？ ◆「広域渋谷」に関する、東急２社の公式内容 とは ？ 
■東急の「 広域 シブヤ圏 構想 」とは ？ ～ 東急は「 Ｇｒｅａｔｅｒ ＳＨＩＢＵＹＡ 」構想とも言う ～ ◆東急は、シブヤの街を、広げる つもり？ 東急は、建物を1棟づつ、建設しながらの開発を、継続しています。 さらに「点」(単体の建物) から、「面」(広域エリア) へ、広げようと、しています。 渋谷駅には、駅直結の「渋谷スクランブルスクエア」「渋谷ストリーム」等が、あります。 いずれも、東急が開発した、複合商業施設です。 「連載シリーズ 渋谷再開発」の第１､２号でも、それらの施設を、掲載しました。 ｢連載シリーズ 渋谷再開発｣の第４､５､６号は､｢渋谷キャスト」と｢渋谷ブリッジ｣でした。 「渋谷キャスト と 渋谷ブリッジ」は、渋谷駅直結では、ありません。 その２つとも、渋谷駅からは、徒歩１０分くらいなので、少し距離があります。 「渋谷キャスト」は、シブヤの北側にあり、「渋谷ブリッジ」は、南側にあります。 東急により、渋谷の街が「北と南」に、広がりを、見せたのです。 ～こうして、東急は、シブヤの街を、広げています～ ◆東急がシブヤの街を、もっと、さらに、広げて、広域シブヤ圏へ ？ ＊「広域 シブヤ」とは、どこ？ 広域 シブヤの範囲は、渋谷駅を中心の「半径２．５ｋｍ圏」です。 街の名前では、どうでしょうか？ 西側では「代官山･中目黒」で、南側では「恵比寿｣です。北東側は「原宿･表参道」です。 いずれも個性豊かで、魅力的な街です。それらを含むエリアが「広域 シブヤ」です。 代官山、中目黒･･･などは、「渋谷」ではなく、渋谷の「隣りの街」です。 これらの「 隣りの街 」を「 広域シブヤ圏の "周辺拠点" 」として、位置付けます。 東急は、これらの「周辺拠点の街」でも、魅力的な街づくり開発を、継続しています。 ＊代官山では？ 代官山には「テノハ代官山」「ログロード代官山」をはじめとした、商業施設があります。 また、住宅も、昔から開発してきました。 ＊中目黒では？ 中目黒は｢中目黒高架下｣という｢お洒落で､おいしい ガード下の食空間｣を開発しました。 恵比寿には、商業施設の「キュープラザ恵比寿」の他、オフィスビルや住宅もあります。 ＊原宿では？ 原宿には「キュープラザ原宿」や「東急プラザ表参道原宿」があります。 さらに、新たな開発である「神宮前六丁目の再開発」も、進んでいます。 ＊表参道では？ 表参道には「グラッセリア青山」を始めとした、いくつかの施設があります。
■東急は、シブヤを「日本一訪れたい街」へ ～ シブヤを、広域で バリューＵＰし、日本一へ ～ 上記の「周辺拠点」の魅力をつなげて、東急は「広域 シブヤ 圏」の魅力向上を､図ります。 さらに、今後も、各所の開発で「広域 シブヤ」の魅力ＵＰを、図ります。 こうして、周辺拠点の「働く･遊ぶ･暮らす」が融合する「ALL IN ONEの街」となります。 そして「広域 シブヤ圏 構想」により「世界の SHIBUYA」として、アピールできます。 様々な施策により、東急は、渋谷が「日本一訪れたい街」になるよう仕掛けています。 
■シブヤの路地・路地裏の店 ～路地・路地裏には、昔から、魅力的な中小店がある。 その理由とは？～ ＊「新宿や、銀座」は、どんな形状の街路？ 新宿東口には、様々な商業施設などが、あります。 アルタから伊勢丹本店までの、新宿通りの周辺は、直線・直角な街路が、多いです。 街の高低差は、あまり､ありません。買い物するには便利な街です。 銀座は、さらに、直線・直角な街路の街です。高低差は、ほぼ、ありません。 もともと、海だったところを埋め立てたので、そのように、形成しやすかったのでしょう。 ＊「渋谷」は、どうか？ 渋谷は、渋谷川･宇田川などの川が､あるため、すり鉢状の街で「高低差」が、あります。 スペイン坂・ペンギン坂 などの「坂」は、古くから有名です。 また、直線・直角な街ではなく、複雑で入り組んだ街路の街、でもあります。 その「高低差があり、入り組んだ街」であることが、渋谷の個性でもありました。 この特徴で､以前から周縁の路地裏にも､個性的･魅力的な店が､存在しやすかったのです。 ～それは、どうして、でしょうか？～ 坂や階段の上に､どんなお店があるかは、坂･階段の手前では、わからない事も､多いです。 坂・階段を上ると、「あっ！ こんなお店が、あった」と、発見の楽しさが生まれます。 同様に、入り組んだ街は、角を曲がるたびに、意外なお店を､発見する楽しさが､あります。 このように、曲がるたびに、または、上るたびに、発見する楽しさがあります。 ～この路地を曲がったら、路地裏には、どんなお店が、あるのだろう？～ 曲がった先の路地裏のお店であっても、興味を持たれて、存続できるのです。 「曲がり」が､あるより、「直線」の方が、設計や建設は、簡単です。 しかし近年の大規模な商業施設では「通路を､意図的に 曲げる 演出」をします。 ※「曲がり」を、上手に表現した、新しい商業施設の「南町田グランベリーパーク」（過去号） 
■東急が誘致する お店は、どんな店？ ～ 高い賃料を､払える 「 大手チェーン店 」 ？ それとも「 中小の銘店 」?～ 商業施設のデベロッパー(不動産開発社）の収入は、テナント（お店）から貰う賃料です。 「高い賃料を払うテナント」を誘致した方が、デベロッパーの収益は、増えます。 でも､高い賃料を払える店や､大手チェーン店が、おいしい魅力的な店だとは､限りません。 （テナントの物販、飲食、サービスの３分類のうち、ここでは飲食店に注目します。） 東急は、テナント賃料の最大化を、主眼とは、しないのでしょう。 このフロア､この建物､施設､空間､街､広域な街が、いかに､魅力的で､人を引き付けるか？ ここに主眼が、あるのでしょう。 筆者が上述した内容は、東急の言葉では「 東急線の " 沿線 価値 向上 " 」です。 こんな素敵な店がある このまちに、住みたい、家を買いたい、買い物したい。 さらには、この沿線のこの場所に、本社を構えたい等も（楽天など） ～東急線沿線エリア 全体の 価値向上（バリューＵＰ）が、主眼～ 近年の広域シブヤ開発である「中目黒高架下」や「渋谷ストリーム」は、どうでしょうか？ 大手チェーンよりも、魅力的で､おいしい､中小の飲食店を、東急は、誘致しました。 一般に、都心の商業施設では｢味よりも、高い賃料を払う店」が､選ばれる事が､多いです。 シブヤでは「賃料よりも、魅力的な店」を東急は、選んだ、と言えるのかもしれません。 
■バリューＵＰで、不動産が高騰したら、中小店は、どうなる？ ～東急と無関係な「中小の銘店」は、共存できるのか？～ エリアの価値が、向上することで、そのエリアの地価上昇・賃料上昇も、まねきます。 賃料が上昇すれば、資本力・賃料負担力のある、大手チェーン店の出店が増えて、 路地・路地裏の「"粋な" 中小店」が、減ってしまう可能性が、あります。 このような現象を「ジェントリフィケーション」とも言います。 ～「路地・路地裏の 中小店」は、どうなるのでしょう？ ～ 
■「周辺拠点」「中間ゾーン」の街は？ 代官山･中目黒･表参道･原宿･恵比寿の「周辺拠点｣にも､個性的･魅力的な店が､あります。 広域シブヤ構想で｢中心拠点の渋谷｣と｢周辺拠点」両方で､さらに魅力的開発が進みます。 隣りの街なので､歩いて移動できます。渋谷の中心から、隣の街まで､10～15分程度です。 「ひと駅分を、電車移動」ではなく「歩きながら移動」です。 こうして「中心拠点の渋谷駅の周り」から「周辺拠点」への回遊が、促進されます。 回遊の促進で｢中心拠点の渋谷駅の周り」から｢周辺拠点」の間の歩行者数が増えます。 「中心拠点」と「周辺拠点」の間を「中間ゾーン」と、します。 この「中間ゾーン」も、人が増えて賑わうので、繁栄が期待できるのです。 ■広域シブヤ圏構想の３拠点 ～「中心拠点」「周辺拠点」「中間ゾーン」の３つとも 繁栄 ？～ ◆「中心拠点」 「渋谷スクランブルスクエア」や「渋谷ストリーム」などの開発で「中心拠点」が繁栄 ◆「周辺拠点」 代官山･中目黒･表参道･原宿･恵比寿に、魅力施設の開発を続けることで「周辺拠点｣が繁栄 ◆「中間ゾーン」 「中心拠点」と「中心拠点」の両方が開発され､繁栄する事で、その「中間ゾーン」が繁栄 ■東急と無関係の「路地・路地裏の 中小店」も、繁栄とは？ こうして｢広域シブヤ｣が､歩いて楽しい魅力エリアになり､｢広域バリューUP｣となります。 ｢中間ゾーン｣にある路地･路地裏や､古い家屋の場所でも､人の流れ･賑わいが生まれます。 これにより、中小のお店も恩恵を受け、古き銘店も無くならずに、継続できるのです。 ｢再開発｣で失われがちな「街の粋な魅力｣「古き良きもの｣「多様性」も保持できます。 ｢古き 良きもの｣に加え､さらに､街はずれの路地の｢新たな銘店｣の誕生も期待できます。 「広域 シブヤ 構想」による「再開発」は、単なる通常の再開発では、ありません。 「中心拠点｣「中間ゾーン｣「周辺拠点」全体が､バリューＵＰ､というシナリオです。 こうして｢中心拠点｣の渋谷も､「周辺拠点」の代官山･中目黒･･等も､中間ゾーンも、 さらに｢古き」も｢新しき｣も両方も、いずれをも､育む街となることが､期待できるのです。 東急と無関係の、路地・路地裏の中小の銘店も、広域シブヤの中で、繁栄ができるのです。 
■「再開発」や「計画都市」とは？ ～「計画都市」は、ヒトを、幸せにするのか？ ～「再開発」は、「街づくり」なのか？ ～「再開発」が「街壊し」に、なってないか？ 最近、このセリフを、耳にする事が、増えた気がします。 ～再開発で、新しい店は増えた。でも、通いなれた古き良き銘店が、閉店した｡｡～ これでは、再開発が「街づくり」だとしても、「街壊し」にも、なってしまいます。 ◆広域バリューＵＰと、大規模 再開発 ～「広域の バリューＵＰ（価値向上）」と 「単なる 大規模再開発」は、違うのか？～ 東急は、 「シブヤを、広域化することで、長期的に、シブヤ全体の底上げを狙う」 「短期で、収益を上げようとする、通常の [ 大型 再開発 ] とは、異なる」 としています。 東急は、再開発を通じて「広域 シブヤ 圏」全体の価値を、向上させるのです。 古きも新しきも、中心も周辺も、その中間ゾーンも、東急とは無関係な店も、 いずれをも育む街づくりの姿勢を、感じられます。 
■参考「広域渋谷」に関する公式内容 ここまでの解説は、東急による発言に加え、 商業施設コンサルタントの筆者による見解も含んでいます。 「広域シブヤ」に関する、東急２社の、公式見解を、下に、紹介しておきます。 ◆東急(株) の「広域 渋谷 開発」 原宿、表参道、青山、代官山、恵比寿など、個性豊かな街が点在する渋谷駅周辺。 「点（街）」から「面（エリア）」へと回遊性を高めるような開発を進め、 各地域の魅力をつなげます。 ◆東急不動産(株) の「広域 渋谷圏」 私たち（東急不動産）のホームグラウンド「渋谷」では、近隣エリアを含む 「広域渋谷圏」を重点拠点として、広がりのある街づくりを、進めています。 ～ 広域渋谷圏での プレゼンス確立に 向けて ～ 私たちが長年拠点としてきた渋谷周辺は、青山、表参道、原宿、恵比寿、代官山など、 個性豊かな街が、複合的に結びつくエリアです。 こうした個性が、つねに新しい文化の発信地として、知名度を誇る 「渋谷」の最大の魅力でもあります。 私たちは、この渋谷駅を中心とするエリア一帯を「広域渋谷圏」と定め、 都市開発の重点拠点として、位置づけています。 今後、2020年までに開業する、渋谷駅周辺の再開発プロジェクトは、 駅周辺の回遊性を高めるだけでなく、エリア全体の人の移動をスムーズにし、 街の広がりを加速させていくと、考えています。 また、再開発事業以外にも、エリアの活性化に向け、 さまざまなオフィスビルや、商業施設の開発に取り組んでいます。 私たちは、2020年度に向けて「広域渋谷圏」で、継続的な開発を行い、 オフィス・商業施設での「No.1ポジション」を、確立していきます。 ～ 渋谷駅周辺の「点」から 「面」での街づくりへ ～ 魅力的なコンテンツで、新たなにぎわいを創出し、 世界中の誰もが、訪れたくなる街を目指します。 |
| ■筆者プロフィール 松田優幸 ◆番組出演・執筆・講演等のご依頼は、お電話・メールにてご連絡ください。 ◆実績一覧（番組出演・執筆・寄稿・講演等）は、 こちらの実績一覧 を、ご覧下さい。 1987年 慶応大学 経済学部 入学 1991年～ 東急不動産、東急電鉄、リテールエステートで勤務 現在は、消費者経済総研のチーフ・コンサルタント 資格は、 ・ファイナンシャル・プランナー ・宅地建物取引士資格者 ・不動産コンサルティング技能登録者（新制度更新前まで） ・簿記3級 |
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| ■筆者プロフィール 松田優幸 1987年に、慶応大学 経済学部 入学 1991年に、東急不動産へ入社し、途中に親会社の東急電鉄へ逆出向もし、 都市開発・街づくり・不動産営業を、おこなった。 大規模タワーマンションの開発や、賃貸住宅の開発・営業も手掛けた。 ・ファイナンシャル・プランナー認定研修修了者（ファイナンシャルプランナー3級相当） ・宅地建物取引士資格者 ・不動産コンサルティング技能登録者（新制度更新前まで） ・簿記3級 現在は、消費者経済総研 チーフ・コンサルタント |
| ■ご留意事項 本件のテーマに関連する制度や税制は、大変複雑です。 正確さを追求しますと、複雑化し、わかりにくくなります。 ここでは、わかりやすさを優先し、様々な点において単純化・省略化等をしています。 住宅ローン控除制度を利用するには、このページ記載情報以外にも様々な条件があります。 このテーマに関連し、なにがしかの判断をなさる際は、 行政庁や税理士等へ確認や相談をし、自らの責任において十分にかつ慎重に検証の上、 対応してください。また「免責事項」をお読みください。 |
| ■【 3分でわかるシリーズ 開設の動機 】 チーフ・コンサルタントの松田優幸は、1987年に慶応大学の経済学部に入学して、 4年間、マクロ経済学を始めとした各経済学を研究していました。 研究を開始した時の感想は「経済学の論文や文献は、よくわからない」でした。 その後、理解が進んだ後には 「よくわかった。しかしなんで、わざわざ、わかりにくい表現をするのか？」 との感想を持ちました。 昨今、世の中に登場する解説でも「わかりにくい」表現は、 いまだ少なくない、と感じています。 そこで「３分でわかるシリーズ」を展開することで、 多くの方々に「わかりやすく」お伝えしていく考えです。 |
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